События, потрясшие рынок недвижимости в 2014 году

Год начался с траура. Застройщики официально похоронили ипотеку. Многие крупные банки свернули программы жилищного кредитования. По некоторым оценкам, на тот момент 85 процентов ипотечных кредитов можно было отнести к просроченным или невозвратным. Отсутствие длинных денег у крупнейших финансовых институтов и привязанность населения к иностранной валюте обещали новый кризис. Застройщики били тревогу. Правительство действовало. Глава Нацбанка периодически заявлял, что девальвации не будет, и призывал хранить деньги в национальной валюте.

Этот день, 11 февраля, прочно вошёл в историю как чёрный вторник. После пылких призывов хранить сбережения в тенге финрегулятор провёл обвальную девальвацию почти на 20 %.

Магазины закрывались на переучёт. Тем временем народ стремился срочно приобрести что-либо по старым ценам, в том числе недвижимость. В эти дни у отделов продаж собирались огромные очереди неожиданно обедневших граждан. Отбоя от покупателей, по словам застройщиков, не было весь месяц.

Шокирующий прогноз о 50-процентном обвале цен на недвижимость, высказанный одним из экспертов-риэлторов в марте, взбудоражил общественность. Население обнищает, цены упадут — это был основной аргумент специалиста. Другой версии придерживались в Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана. Там прогнозировали не обвал, а рост цен.

В апреле Нацбанк ввёл официальное ограничение на выдачу кредитов населению. По новым правилам ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать половины от дохода заёмщика. Эта мера должна была снизить уровень плохих кредитов. Застройщики отмечали, что рынок сузился, и даже ожидали некоторого снижения цен на недвижимость.

Цены на недвижимость в Астане до сих пор не опускались ниже 2 000 долларов за квадратный метр. Последний майский недельный рекорд — 2 089 долларов за квадрат. После этой отметки график «крышеиндекса» направляется вниз.

Слухи об очередных планах по коррекции курса не покидали социальные сети. Разумеется, власти стремились вернуть доверие к финрегулятору и валюте. Глава Нацбанка РК Кайрат Келимбетов даже сделал официальное заявление о том, что второй волны девальвации в Казахстане не ожидается. Казахстанцы, наученные горьким опытом февраля, стали активно скупать иностранную валюту при малейших слухах. А слухи распространялись регулярно. Келимбетов напомнил, что в период с 2009 до 2014 год тему второй волны поднимали в среднем по 13 раз в год.

Цены на недвижимость в Астане в июне-июле просели почти на 100 долларов. Индекс «Крыши» в этот период составил чуть больше 1 930 долларов за квадрат. Отчасти причина была не в кризисе, а в активности застройщиков. Те, пользуясь упрощённой схемой получения участков для проектирования, стали продавать ещё не построенное жильё по подозрительно привлекательным ценам. Тем временем неизвестные источники в очередной раз запустили «девальвацию». К вечеру 30 июля в обменниках валюты не осталось. Девальвации, естественно, не случилось.

В стране появилось сразу несколько общественных движений, представители которых выступают за списание кредитных долгов. Ипотечники регулярно выходят на митинги в Астане и Алматы. В августе состоялось расширенное заседание правительства. Нурсултан Назарбаев высказал свою позицию: «Заёмщик должен платить долги по кредитам. Имуществом или деньгами, иждивенцев быть не должно». Но как применять механизм банкротства физического лица, никто не знает. По некоторым данным, это будет возможно только после того, как в стране введут обязательное налоговое декларирование, которое откладывается на неопределённый срок.

Ограничения по ипотеке и дефицит малогабаритного жилья в Астане отразились на программе «Доступное жильё». Власти предвидели ажиотаж. Поэтому льготную категорию молодых семей решили ограничить и впервые заявления принимали лишь у тех, кто состоит в браке как минимум два года и проживает при этом в Астане.

Застройщики сделали вывод, что за 23 года независимости был удовлетворён спрос только на элитное жильё, так как средняя площадь единицы жилья за это время увеличилась с 73 до 117 квадратных метров.

Акимат Астаны объявляет бой недобросовестным застройщикам, которые не имеют разрешительных документов на строительство, но продают жильё. Изначально в списке было 14 объектов. Сейчас власти нашли более 20 нахалстроев. По данным Ассоциации застройщиков, в Астане работает 61 компания и строится более 120 жилых объектов, при этом 40 % из них — долгострои. Власти передали материалы служебных расследований в полицию.

На расширенном заседании политического совета партии «Нур Отан» в ноябре текущего года, выступая с Посланием народу Казахстана «Нурлы Жол», глава государства Нурсултан Назарбаев заявил о необходимости строительства арендного жилья, рассчитанного на незащищённые слои населения, тех, кто не в состоянии уплатить первоначальные взносы и кабальные проценты банков. Условия программы были интригой месяца и не разглашались. Подробности стали известны только в декабре. Определена стоимость арендного жилья с правом выкупа. По последним данным, квадратный метр такой недвижимости в Астане и Алматы будет стоить от 185 до 200 тысяч тенге. За 2-комнатную квартиру оплата составит более 50 000 тенге в месяц. На днях было принято решение изменить возрастной порог для категории «Молодая семья» с 29 до 35 лет.

Средний полугодовой индекс цен предложения в Астане равен $1 983, но последние месяцы вносят свои коррективы. Осенний период отмечен значением в $1 963, еженедельно цены уменьшались на 5.5 $ , а в последние месяцы средний абсолютный прирост окончательно ушёл в минус. Еженедельно индекс цен в Астане падал на $8.15, а в ноябре колебания унесли $14. На рынке жилья наблюдается затишье. Зато казахстанцы внесли весомый вклад в активизацию спроса на недвижимость в России на фоне очередного этапа девальвации рубля.

Средний полугодовой индекс в Алматы отмечен значением в 1923 $ за квадратный метр. При этом показатель декабря не превышает 1913-ти. Наиболее высокий ценовой период в Алматы в этом году наблюдался осенью, но в ноябре индекс снизился. Линия тренда, построенная по усреднённым значениям, проходит почти горизонтально.

«Крыша» искренне надеется, что стрессов в 2015 году станет меньше. Конечно, не каждый сможет исправить «плохое предчувствие» в кассах автоцентров и отделах продаж недвижимости. Следовать своему курсу и осуществлять намеченное, желая большего, тоже неплохо.