4 способа "рейдерского" захвата земли, и как обезопасить свою земельную собственность

В этой статье я показал, какими способами они могут создать Вам проблемы, и предлагаю "антидоты" - как можно обезопасить свой земельный участок незаконного "правового" вмешательства.

Если Вы собственник земельного участка и ваши права зарегистрированы, это не есть безопасность вашей земельной собственности. Что делать, если предыдущий хозяин вашего земельного участка приобрел участок, который ранее был предоставлен другому человеку. Что делать, если часть вашей земли накладывается на часть земельного участка вашего соседа. Ведь участок земли не может принадлежать одновременно двум субъектам.

Прежде чем покупать, запросите у хозяина-продавца "свежий" вынос границ, обновленный госакт и справку-подтверждение с НПЦзем, что границы приобретаемого вами земельного участка не "накладываются" на границы соседа или кого-либо. Не покупайтесь на "детские" доводы и убеждения продавца и нотариуса, что участок не обременен, нет арестов, нет ограничений. Узнайте больше об участке путем запроса от имени собственника земли. Подайте запросы в органы архитектуры, не подпадает ли земля и дом на "красную линию", подайте запрос в отдел земельных отношений на предмет, не находится ли участок в зоне интенсивного сноса в рамках изъятия земли для государственных нужд, подайте запрос в орган по контролю в области охраны и использования земель на предмет, нет ли у прежнего хозяина земли проблем, связанных с освоением и нецелевым использованием земельного участка.

Кто-то из моих коллег может заявить: мол, если у участка есть проблемы с освоением и нецелевым использованием, то на участок налагается ограничение и покупатель может об этом узнать в Справке формы № 2. Но, как показала моя практика, во-первых, в базе на время ограничения могут по чьей-либо воле "исчезнуть", органы земинспекций могут затянуть с наложением "ограничения" либо обычный сбой в системе юстиции и покупатель покупает участок с "огромными косяками". Чтобы не покупать "кота в мешке", узнайте о земле побольше, не можете узнать, свяжитесь со мной, я Вам помогу!

Если все-таки Вы купили "нефартовый участок", старый хозяин отказывается возвращать деньги или исчез из поля зрения, а сосед на вас так и "прет", мол, отдавай землю, попробуйте сделать следующие шаги:

- сами сделайте вынос границ и потребуйте, чтобы это сделал ваш сосед;

- соберите доказательства (карты, схемы, планы земельного участка), подтверждающие факт незыблемости ваших "исторических" границ и факт "рукотворного" их плавания;

- выясните первопричины "рукотворного" плавания границ земли.

Уверяю, вы сможете без суда решить вопрос "накладки", если будете следовать этим советам. Не решите, звоните и пишите, посоветуем - план Б.

У вас хороший земельный участок с целевым назначением для проектирования и размещения производственных складских помещений, лакомый кусок для любого бизнеса. Представьте, что Ваш участок вошел в перечень изымаемых для государственных нужд. Но Вы узнаете, что изъятие производилось, во-первых, не по утвержденному Генеральному плану, во-вторых, после изъятия участок планировали передать частному ТОО. Вы понимаете, что это чистой воды "рейдерство" и никакого отношения к государственной нужде земельный участок не имеет. В этом случае необходимо знать важные вещи, которые, по крайней мере, дадут Вам информацию для размышления и дальнейших действий:

- подайте запрос в органы архитектуры и градостроительства на предмет утвержден ли Генеральный план населенного пункта, для реализации которого изымают у вас землю. Ей богу, они скрыть, либо отказать в получении этой информации не могут, это не конфиденциальная информация. В конце концов, эту информацию можете получить из открытых источников. Но принципиально Вам нужен письменный ответ органов архитектуры, вы должны собрать необходимую доказательную базу для суда;

- уточните, кому предоставляют землю после изъятия для государственных нужд. Если Вы узнаете, что конечным получателем земли является не ГУ или РГП, а частное ТОО, то время бить в колокола.

Узнайте всю информацию о ТОО. Если докопаетесь, что деятельность ТОО не имеет ничего общего с государственной нуждой, то знайте, у вас на руках веские доказательства нарушения базовых принципов изъятия земель для государственных нужд. Это является основанием признания изъятия незаконным. Соберите информацию, доказывающую, что ТОО или АО, в пользу которого изымается земля, находится в частной собственности. Знайте, если принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд преследует интересы коммерческого субъекта, то этот факт лишает легитимность изъятия земли.

При этом мы должны понимать, что не каждое изъятие земельного участка для государственных нужд, производимое с грубым нарушением Земельного кодекса и Закона РК "О государственном имуществе", - это чистой воды "рейдерство"!

Представим, что ваш участок предоставлен для целей строительства, вы не успеваете со сроками, предусмотренными ПСД на строительство. Скажем, объект имеет 70% готовность. И у вас, согласно пункту 7 статьи 60 Закона об архитектурной, градостроительной деятельности, есть возможность на прежний ПСД провести обратно госэкспертизу, тем самым продлить сроки АПЗ. Ведь если согласно данному Закону вы переутверждаете ПСД и продлеваете сроки строительства и АПЗ, то санкции, согласно п.2 статьи 92 Земельного кодекса, не будут применены. Несмотря на это, руками органов архитектуры и ГАСК среди дольщиков могут найти пару "кляузников", которые испортят всю малину, они при подаче вышеуказанных органов пишут заявления в РОВД по факту мошенничества, возбуждается дело, на время следствия устанавливаются ограничения и арест на объект строительства и землю, арестовываются счета застройщика и, по сути, застройщик ничего не сможет сделать пока не завершится следствие. В этом случае застройщик, который практически построил 70-80% объекта, становится более гибким перед акиматом и задаром уступает аффилиированной с ней некой фирме объект.

Есть издевательство в другой форме, в области строительства. Вы покупаете на аукционе право аренды для проектирования и строительства объекта строительства сроком на 18 месяцев. На аукционе вам нарисуют красивую картину об участке, его инженерном обеспечении и местоположении. После победы, вы заключаете договор аренды, оплачиваете 6 млн тенге. Приходите на участок и видите, что территория не обеспечена инженерными сетями. Учтите, согласно статье 43 Земельного кодекса, если территория не обеспечена инженерными сетями, то МИО обязаны указать ближайшие точки подключения либо сроки введения в эксплуатацию инженерных сетей. Если перевести на человеческий язык, то приходите в акимат, обиваете пороги отдела архитектуры и градостроительства, отдела земельных отношений, пока они скажут, где можно подключиться к сетям и когда их построят. Вы, естественно, обиваете все пороги местных исполнительных и территориальных органов, а время то идет. Тем временем, сроки идут, проходит год, вам в органах ГАСК и органах по контролю в области охраны и использования земель напоминают об освоении и последствиях. В этот момент, откуда не возьмись, появляется аффилированная фирма, которой вы переуступаете земельный участок за крохотную сумму. Фирма, к удивлению, успешно продлевает Договор и застраивает территорию. А вы без денег, без земли и с носом.

Что можно порекомендовать для начала:

- сверьте ваши сроки и сроки освоения земельного участка согласно Земельному кодексу, если вы не успеваете по срокам, отправьте ПСД на госэкспертизу и подайте на продление АПЗ, обоснуйте факт существования объекта строительства документально. (К сожалению, застройщики именно факт существования строительства зачастую не могут обосновать);

- перед аукционом запросите максимально всю информацию о тех лотах, которые выставляются на торги. Пробейте по своим каналам обеспеченность территории инженерными сетями, самые ближайшие точки подключения, загруженность инженерных сетей, план детальной планировки и застройки, схемы инженерных сетей. Это вы можете сделать через запросы в рамках Закона "О доступе к информации", через специальные стенды при акиматах и на специальных интернет-сайтах акимата.

В один прекрасный момент вы узнаете, что заключение земельной комиссии, на основе которого был вынесен проект решения МИО о предоставлении земельного участка, - подделаны. Что делать? Так подделаны, что дата вынесения поддельного решения акима на ваш участок с вашим кадастровым номером намного ранее, нежели время возникновения вами прав на земельный участок.

В этом случае, группа аферистов в лице сельского, поселкового, районного или городского акима, отдела земельных отношений, НПЦзем руками "псевдособственника" подают иск в суд о признании решении акима либо Договора купли-продажи и иных правоустанавливающих документов законного правообладателя незаконными. А в суде по накатанной, выносят решение не в пользу законного правообладателя, исходя из ранее возникших прав. Даже доводы ответчика, что в архивах и в деле регистрирующего органа правоустанавливающий документ псевдособственника не найдет, городской архив говорит в пользу законного собственника, соседи подтверждают законность прав законного правообладателя. Но это все, к сожалению, не учитывают.

Что можно сделать, как быть?

- Постоянно проверяйте из различных баз данных факт регистрации ваших учетных сведений. Через систему ЕНИС проверьте неизменность ваших учетных сведений, через ГБД регистрирующего органа отслеживайте количественные характеристики вашего участка.

- Постоянно пользуйтесь правами запрашивать кадастровую информацию из базы АИС ГЗК, которая ведется подразделениями НПЦзем. Сверяйте ответы НПЦзем с вашими идентификационным документом, правоустанавливающим документом на землю, справками, полученными в ЦОНе, и информацией, которую вы получили в базе ЕНИС нотариуса. Если будут какие-либо отклонения в Литерах зданий и сооружений (некоторые Литеры не указаны, неверные сведения о площади, наименованиях литеров), отклонения в площади земельного участка при сверке вышеуказанных документов, в основаниях возникновения прав на землю и недвижимое имущество не внесены требуемые документы - то это дело поправимое, можно сделать корректировку в базе ГБД путем письменного обращения в ЦОН по месту нахождения земельного участка.

Это не исключительный перечень способов незаконного вмешательства в частную собственность на землю и "рейдерства". Существуют иные возможности незаконного завладения чужим земельным участком, промышленным объектом, используя правовые механизмы. Все зависит от степени несовершенства норм земельного законодательства, подзаконных актов, пробелов в градостроительной, архитектурных и иных регламентах и требованиях.