Хорошее дело кондоминиумом не назовут: провал "реформы ОСИ" – результат ошибки или аферы?
Фото: Zakon.kz
После исторических слов главы государства: "мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись" – чиновникам стало ясно то, что народу было ясно с самого начала. А уж специалистам – тем более.
Только их тогда, в 2019 году, когда преобразования задумывались, инициаторы этих преобразований не слушали, рассказывает юрист, специализирующийся по жилищному праву, Аркадий Рубцов.
В чем именно заключалась ошибка "реформы ОСИ"
"Объединения собственников имущества – ОСИ – экономически нецелесообразны", – говорит Аркадий Рубцов.
В Казахстане, по данным Бюро национальной статистики, 312 тысяч многоквартирных домов, где квартиры находятся в частной собственности, а подъезды, крыши, подвалы и придомовая территория – в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает в форме кондоминиума.
И слово, и сама конструкция, им обозначаемая, – довольно неуклюжие. Но что поделать: в своем подавляющем большинстве этот юридический сфинкс достался Казахстану в наследство от советской эпохи, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Как смогли, так и приспособили к рыночной современности.
В 1994 году, с началом массовой приватизации, в стране появились кооперативы собственников квартир – КСК. В 2019 было решено их ликвидировать, а вместо них создать объединения собственников квартир – ОСИ.
"На тот момент в Казахстане функционировали восемь тысяч КСК, то есть кооперативы объединяли десятки многоквартирных домов, порой с населением до 10 тысяч жителей. В процессе реформы лишь пять с половиной тысяч домов (из 312 тысяч. – Zakon.kz) создали ОСИ. Но половина из них, к слову, свою деятельность уже приостановили. Еще почти 40 тысяч домов образовали простые товарищества. Оставшиеся пока так и не определились. Почему люди не захотели объединяться в ОСИ? Да просто потому, что это невыгодно!"Аркадий Рубцов
Напомним принцип реформы: один дом (многоквартирный) – одно ОСИ. И, соответственно, один бюджет. Притом, что в КСК был общий бюджет для десятков домов.
Что это значит? Это значит, что вместо одного председателя КСК теперь нужно выбирать, для примера, десять председателей ОСИ, по количеству домов в КСК. И столько же бухгалтеров. И дворников. И каждому нужно платить зарплату, хотя бы минимальную, как того требует Трудовой кодекс (государство гарантирует минимальный размер заработной платы, статья 102; с 1 января 2023 года – 70 тысяч тенге).
Но, кстати, пойди еще найди желающих работать за эту самую МЗП. И это тоже проблема.
"Полномочия у председателя ОСИ министерские, ответственность огромная, нужно ли ему за минимальную зарплату заморачиваться всем этим геморроем, готовить дом к отопительному сезону, и самое главное, объяснять собственникам, почему раньше они платили 50 тенге за квадратный метр, а теперь должны 150?"Аркадий Рубцов
Цифры могут варьироваться, но суть в том, что целевые расходы возрастают – а значит, и тариф за каждый квадратный метр. Причем, в несколько раз. Ничего себе оптимизация, скажут люди на общем собрании. И проголосуют "против" создания ОСИ.
Точнее, уже проголосовали.
Какую форму управления выбрать собственникам: ОСИ, простое товарищество или непосредственное управление
Напомним, первоначально Закон РК "О жилищных отношениях", появившийся еще в прошлом веке (от 16.04.1997), предлагал собственникам квартир довольно богатый выбор. В статье 42 закона, посвященной как раз формам управления кондоминиума, допускалось и непосредственное управление, и управление третьими (сторонними) лицами, и разумеется, КСК, и даже иные формы, если они не противоречили законодательству РК.
А затем грянула пресловутая реформа. Поправками от 26 декабря 2019 года закон обязал собственников квартир выбрать лишь одну из двух форм управления: простое товарищество, без организации юридического лица, или объединение собственников имущества, то самое ОСИ, которое собственники выбирать не желают из-за его очевидной экономической невыгодности.
"Однако в том-то и дело, что альтернативы ОСИ мудрый законодатель собственникам квартир не оставил. Да, пока еще есть возможность вместо ОСИ создать простое товарищество. А вместо председателя ОСИ вопросы управления взвалить на доверенное лицо из числа товарищей – без зарплаты, разумеется. И этой лазейкой воспользовались упомянутые 40 тысяч ПТ".Аркадий Рубцов
Почему жители многоквартирных домов создали такое количество простых товариществ? Помимо экономии на целевых, дело еще в том, что огромное число проверяющих органов как было, так и осталось.
"Трудовики приходят? Приходят. Налоговики проверяют? Проверяют. Санэпидемстанция, как ее не называй, никуда не делась. А еще ЧС, участковые, экологическая полиция и т.д. и т.п. Председатель – зачастую юридически неграмотный товарищ из числа собственников. Вот недавно был случай: приходят к одному такому из жилищной инспекции. Так он их, не разобравшись, выгнал! Как он выразился, шаромыги какие-то. В итоге – 300 тысяч штраф! На кого его повесят? На объединение собственников имущества. Арест на счет. Жители думают, что платят за дежурное освещение, а на самом деле деньги идут в бюджет, на оплату штрафа. А затем поставщик отключает электроэнергию".Аркадий Рубцов
Подобного не произойдет, если формой управления выбрано простое товарищество, без образования юридического лица. Действующее законодательство, а именно Предпринимательский кодекс РК, не предполагает проверок физических лиц органами контроля и надзора в рамках государственной системы оценки и управления рисками, если те не являются субъектами предпринимательства, то есть не зарегистрированы в качестве ИП.
"Приходит, скажем, работник ЧС и говорит председателю КСК: "Пропитки нет, сигнализации нет. Будем выписывать штраф". А тот в ответ: "Я теперь субъект сервисной деятельности. А управляет баба Дуся, квартира 15, доверенное лицо ПТ". А с ней, то есть физическим лицом, система разговаривать насчет штрафов не заточена. В итоге 40 тысяч многоквартирных домов, образовавших ПТ, вышли из зоны действия проверок жилищными и прочими инспекциями".Аркадий Рубцов
Так вот, такая возможность была. Остается она и сейчас, но лишь для тех ПТ, в которых количество собственников не превышает тридцати. Точнее, это норма (упомянутая статья 42 в новой редакции) заработает с 16 мая 2023 года, когда будет введен в действие соответствующий закон с изменениями и дополнениями.
Для подавляющего же большинства многоквартирных домов благодаря последним поправкам создание простого товарищества в качестве формы управления – всего лишь отсрочка, временный компромисс. Срок жизни ПТ в данном случае определен законодательством всего в два года, на переходный период. А затем всем товариществам с числом участников больше тридцати все равно нужно будет создавать ОСИ.
Эти же поправки вернут в статью 42 в качестве возможных форм управления так называемое непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, если их число не превышает шестнадцати (в первоначальной редакции закона 1997 года фигурировало число четыре).
"Все говорят, что это форма для самых бедных. На самом деле она для коттеджных городков. Для богатых".Аркадий Рубцов
Почему? Ну взять хотя бы накопления на капремонт. После их перевода из КСК на текущий счет временной управляющей компании эти деньги просто сгорят (почему – об этом подробнее ниже). Вот чтобы этого не случилось, для богатых и пролоббировали эту форму. Для тех, кто покупает недвижимость в элитном – скорее, малоквартирном, нежели многоквартирном – доме, либо в коттеджном городке за полмиллиона долларов, непосредственное управление, когда собственники в любой момент в состоянии скинуться сколь угодно крупными суммами для решения вдруг возникших проблем – в самый раз.
Жилищная реформа невыгодна населению, но выгодна отдельным предприимчивым людям
Возникает вопрос: зачем и кому понадобилась жилищная реформа и замена КСК на ОСИ, если последние экономически нецелесообразны? Не все последствия предвидели, в чем-то просчитались?
Да нет, похоже, не просчитались, а просчитали. Ибо считали как раз те, кто умеет это делать. Затея с ОСИ больше похожа не на ошибку, а на многоходовую комбинацию. И пока она складывается весьма успешно для конечных бенефициаров.
Поясним, о чем речь.
Официальная цель реформы была сформулирована как развитие местного самоуправления. То есть КСК как существующая модель самоуправления населения была признана несовершенной. Непрозрачной.
Председатели КСК действительно порой подворовывали, чего греха таить. Но это почему-то посчитали следствием того, что кооперативы объединяли сразу несколько домов. История с ОСИ, она еще и про то, чтобы управдом заведовал лишь тем многоквартирным домом, в котором живет. Интересно, с чего кто-то решил, что соседей по дому облапошивать рука не поднимется у прохиндея?..
Как бы там ни было, действительной пружиной происходящих сейчас событий стало иное.
"Те поправки в Закон РК "О жилищных отношениях", которые принимаются в последнее время, говорят о том, что жилищная реформа, задумывавшаяся как таковая в 2019 году, сейчас подменена реформой административной. Это стало понятно, когда ясно и четко было сказано (в пункте 4 статьи 42 в редакции, которая будет введена в действие 16 мая), что все дома, которые не определились с формой управления, будут отданы во временные (на срок до одного года) управляющие компании, которые назначит жилищная инспекция. То есть структурное подразделение местного исполнительного органа. На самом деле акиматам не нужно, чтобы жители многоквартирных домов создавали ОСИ вместо КСК. Чем больше будет неопределившихся, тем больше денег можно будет распределить в эти нужные и уважаемые, выигравшие ли некий конкурс или прошедшие какой-то иной фейсконтроль управляющие компании. Да, как написано – временные. Но с претензией и неплохими шансами и дальше остаться на этом рынке", – говорит Аркадий Рубцов.
Ведь какой алгоритм предложен законодателем дальше? Собственники квартир, так и не выбравшие ОСИ, в течение года, пока управляет временная компания, определенная акиматом, "обязаны" (опять!) все-таки что-то выбрать из вышеуказанного набора: ОСИ, простое товарищество (с числом товарищей не больше тридцати), непосредственное управление собственниками (с число собственников не больше шестнадцати).
Но ведь они и раньше были "обязаны" выбрать. Не выбрали. Что им помешает наступить на те же грабли дважды? Или трижды?.. А затем актуальным окажется все тот же пункт 3 статьи 42, и жилищная инспекция назначит временную управляющую компанию еще на один год. И так далее.
Кстати, ничто не мешает этим компаниям брать в управление не один дом, а несколько. И тогда чем это будет отличаться от "непрозрачных" КСК, от которых избавляются? Разве что тарифы будут утверждать не сами собственники, а соответствующие маслихаты с подачи акиматов. Развитие самоуправления, говорите, ну-ну…
Миллиарды тенге накоплений на капитальный ремонт будут растасканы
Итак, жилищная реформа в том виде, в каком она осуществляется сейчас – замена КСК на ОСИ, не нужна ни населению, ни даже, по большому счету, государству. В выигрыше от нее лишь некие загадочные структуры под названием "временные управляющие компании".
Главная перспектива для них, однако, не в том, чтобы зайти на рынок для дальнейшей долговременной работы. Есть возможность сорвать большой куш. Речь – о гигантских суммах (в масштабе страны), которые за долгие годы накоплены кооперативами собственников квартир на капитальный ремонт.
Поправки в законодательство, которые вводятся в действие 16 мая 2023 года, делают такие накопления невозможными для подавляющего большинства домов – для всех тех, которые не выбрали ОСИ. А их, повторимся, всего было пять с половиной тысяч, осталось же и вовсе две с половиной – из 312 тысяч.
"Все остальные должны будут перечислить накопления на капремонт в те самые временные управляющие компании, определенные акиматами, о которых мы говорили. Но у тех, по счастливой случайности, нет права и обязанности открывать накопительный сберегательный счет, только текущий счет. Куда все накопления и упадут просто гроссом. По Налоговому кодексу, это доход юридического лица, с которого компания должна оплатить корпоративный подоходный налог и налог на добавленную стоимость. Напоминаю – с накоплений на ремонт! И что остается? На то, что остается, можно лететь за границу… Или писать отчеты, как прекрасно все было задумано, а получилось, как всегда. 17 тенге – размер накоплений на капремонт за квадратный метр жилплощади. Но в масштабах страны это миллиарды. И они – подарок общества и государства временным управляющим компаниям. А точнее, тем, кто придумал эту хитрую схему".Аркадий Рубцов
Итак, что есть на данный момент? КСК должны быть ликвидированы (пока крайняя дата – 1 июля 2023 года), но большинство живы до сих пор. ОСИ – форма управления, утвержденная законодателем, но выбранная лишь 1,7 процента многоквартирных домов и реально существующая в 0,8 процента домов. ПТ, простое товарищество – вроде бы хороший вариант, но лишь временно, после чего все равно надо выбирать ОСИ, "с которыми мы сильно ошиблись".
А теперь, внимание, еще раз: что есть на данный момент? Практически потерянные миллиардные накопления миллионов казахстанцев. Более трех лет реформ, на которые были потрачены время специалистов, разрабатывающих законы, и депутатов, их принимающих – а значит, немалые средства, теперь уже бюджетные. А сколько нервов и времени было забрано непосредственно у объекта реформ – жителей многоквартирных домов…
Такое ощущение, что полный бардак у нас сейчас в жилищном хозяйстве с этой реформой имени ОСИ. Интересно, а кто-нибудь ответит за ошибку? Впрочем, вопрос риторический.
P.S. Но есть и другие. Ведь если реформа названа ошибкой, значит, ее надо исправлять. Что в будущем может прийти на смену КСК и ОСИ? Что собственники в силах сделать, чтобы минимизировать потери от некомпетентности и произвола правления? Читайте об этом в статье, которая выйдет на Zakon.kz в самое ближайшее время.
