Разворошить "ОСИное гнездо": заменят ли потребительские кооперативы КСК и ОСИ

КСК в Казахстане ликвидируют с 1 июля 2023 года. Но и ОСИ, которые их заменят, признаны ошибкой, поскольку убыточны. А после 16 мая запретят и простые товарищества. Кто тогда будет в доме (многоквартирном) хозяин? Об этом Zakon.kz рассказал эксперт по жилищному праву Аркадий Рубцов.

Жилищная реформа названа ошибкой на самом высоком уровне – главой государства. На самом деле ошибок две: одна – сегодняшняя, другая – завтрашняя. Сначала реформаторы сморозили глупость, решив заменить КСК на затратные объединения собственников имущества с принципом: один дом – одно ОСИ . Тем самым подняв тарифы на целевые расходы в несколько раз.

Но следующий шаг был еще более неуклюжим. Благодаря последним поправкам в закон "О жилищных отношениях", которые будут введены в действие 16 мая 2023 года, все многоквартирные дома (МКД), собственники в которых не выбрали ОСИ, будут переданы временным управляющим компаниям, которых определят акиматы, а тарифы для них – маслихаты. И таких домов подавляющее большинство – более 98 процентов всего жилого фонда.

А это значит, что согласно Налоговому кодексу со всех средств, которые поступят на текущий счет этих управляющих компаний, будут взиматься КПН (корпоративный подоходный налог) и НДС (налог на добавленную стоимость). Как с накоплений на капитальный ремонт, которые переведут из ликвидированных КСК, так и со всех последующих расходов на содержание жилья (РСЖ), – говорит председатель Ассоциации КСК Алматы, юрист, специализирующийся по жилищному праву, Аркадий Рубцов.

То есть расходы собственников квартир в МКД в ближайшее время еще вырастут – как минимум, на размер КПН и НДС управляющих компаний. Вот это реформа, вот это оптимизация! Не случайно есть мнение, что речь, возможно, идет не об ошибке, а об афере…

Но сейчас – о другом. Какой может быть выход у людей в сложившихся обстоятельствах? Что собственники в силах сделать, чтобы минимизировать потери от некомпетентности реформаторов и, не исключено, произвола правления? Ведь если реформа названа ошибкой, значит, ее надо исправлять. Что в будущем может прийти на смену КСК и ОСИ?

Потребительский кооператив – новое или хорошо забытое старое

В Казахстане вот уже 30 лет изобретают велосипед. В смысле – форму управления многоквартирным домом. И все без толку. КСК – непрозрачно, ОСИ – невыгодно, ПТ, простое товарищество – неподконтрольно. А ведь все эти годы жилищной реформы оптимальное решение было перед глазами. То есть оно было прописано в законодательстве.

Тормозной путь отката от реформы, пусть и ошибочной – длинный. И КСК наверняка "убьют". Однако потребительские кооперативы – ПК – никуда не денутся. И мы их еще увидим в лице управляющей компании, это как Бог свят.Аркадий Рубцов

Напомним, потребительский кооператив – это "добровольное объединение граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов". Этот вид некоммерческой организации как будто специально создан для управления многоквартирными домами, ему посвящена статья в Гражданским кодексе (еще в 1994 году) и даже отдельный закон "О потребительском кооперативе" (в 2001 году), и тем не менее вот уже три десятилетия рыночной эпохи независимого Казахстана он игнорируется как способ управления. Несмотря на перманентные жилищные реформы.

Хотя, с другой стороны, никто эти самые потребительские кооперативы не запрещал. Также ничто не мешает членам кооператива оформить РСЖ как членские взносы. Тем более, что таковыми они, собственно, и являются.

Более того, обращаю ваше внимание – ведь разговор всегда в первую очередь о деньгах – членские взносы согласно статье 289 Налогового кодекса не входят в совокупный годовой доход некоммерческих организаций. И потому не облагаются, в частности, КПН и НДС. Тогда как оплата расходов на содержание жилья в управляющую компанию КПН и НДС облагается. То есть потребительские кооперативы, которые являются НКО, имеют здесь потенциальное преимущество, и в дальнейшем управлять многоквартирным домом будет выгодней именно в форме потребительского кооператива.Аркадий Рубцов

Правда, с одним условием - при небольшой корректировке упомянутой статьи 289 НК РК. В нынешней редакции в этой статье для целей налогообложения освобождение не сделано для потребительского кооператива вообще – лишь для ОСИ (наряду с которым до 1 января 2023 года фигурировал еще и КСК). И потому, хотя закон "О потребительском кооперативе" никто не отменял, не говоря уже о Гражданском кодексе, в законе "О жилищных отношениях" в статье 42, посвященной формам управления кондоминиумом, такая опция как потребительский кооператив не предусмотрена.

Но напоминаем, что все эти казуистические формулировки были сделаны в целях продвижения ОСИ. Которые, как уже говорилось, признаны ошибкой, поскольку оказались экономически нецелесообразны, и потому их выбрали менее 2 процентов многоквартирных домов – пять с половиной тысяч из 312 тысяч имеющихся в Казахстане. Так что, по всему выходит, теперь редакцию статьи 289 НК надо менять. Чтобы ПК, которые являются некоммерческими организациями по своей сути, стали таковыми же и по версии уже трижды упомянутой статьи 289 НК – а тем самым и привлекательны для управления многоквартирными домами. 

Потребительская кооперация – это экономическая практика и юридический прием, позволяющие простым людям соблюсти свой интерес в мире, где заправляют крупные корпорации и репрессивный аппарат государственной власти. Это социальный трюк гражданского общества в мире капиталистического чистогана.

Но потому он и не получается.

Жилищная реформа задумывалась как развитие местного самоуправления. Вот потребительская кооперация и есть местное самоуправление. Но никто этим не занимается. Где деньги, там сразу появляются три-четыре прогосударственные конторы, и все! Получите жилищную реформу и повышение РСЖ на порядок!Аркадий Рубцов

Впрочем, признание государством ошибочности "реформы ОСИ" оставляет все-таки шанс, что этого не произойдет. Разворошив "ОСИное гнездо" жилищных проблем, последующими поправками законодатель, вполне возможно, сделает именно ПК приоритетной формой управления многоквартирными домами. Тем самым сэкономив наши с вами деньги.

А может – и не сделает. Мы будем внимательно следить за дальнейшим развитием жилищной реформы.

Напоминаем, что ранее Zakon.kz публиковал статью на тему, кому и зачем понадобилась жилищная реформа и замена КСК на ОСИ. Что она невыгодна населению, но выгодна отдельным предприимчивым людям. На самом деле никому не нужно, чтобы жители многоквартирных домов создавали ОСИ вместо КСК. Чем больше будет неопределившихся, тем больше денег можно будет распределить во временные управляющие компании, назначенные жилищными инспекциями в акиматах. А миллиарды тенге накоплений на капитальный ремонт будут растасканы.