Установить советскую власть: будет ли Совет дома управлять КСК и ОСИ вместо собрания собственников
Фото: Zakon.kz
Общественная дискуссия, предваряющая жилищную реформу (которую уже по счету), стартовала в Алматы накануне лета. Чтобы к осени рабочая группа по законопроекту, возглавляемая заместителем председателя Мажилиса Альбертом Рау, могла собрать все предложения и переработать их в единый нормативный документ. Возможно, даже с новым старым статусом Жилищного кодекса. Напомним, в Казахстане уже функционировал некогда один такой. Он утратил силу в 1997 году в связи с введением в действие Закона РК "О жилищных отношениях", который действует и поныне. И вот не исключена обратная рокировка с повышением статуса. Которая, впрочем, вполне укладывается в парадигму бесконечной, бессмысленной и беспощадной жилищной реформы в Казахстане.
Тысяча и одна жилищная реформа
Насчет Жилищного кодекса – это одно из предложений депутата алматинского маслихата Алтынай Кобеевой, выступившей в ходе выездного заседания общественной палаты при Мажилисе. Помимо нее, в мероприятии также приняли участие депутат Мажилиса Екатерина Смышляева, председатель правления "Национальной Лиги потребителей Казахстана" Светлана Романовская, руководитель Союза защиты прав потребителей и предпринимателей Талгат Мухаметкалиев, председатель Ассоциации КСК Алматы Аркадий Рубцов и другие известные общественные деятели, а также председатели КСК и ОСИ. Вел представительное собрание мажилисмен Айдос Сарым – кстати, тоже алматинец.
Напомним, высшее руководство страны признало провал предыдущей жилищной реформы, заключавшейся, по существу, в принудительной смене формы управления многоквартирными домами: КСК (кооперативов собственников квартир) на ОСИ (объединения собственников имущества). Гнойник прорвался – и все накопившееся на душе у этих самых собственников вырвалось наружу. Включая политиков, среди которых, оказывается, также есть жители многоквартирных домов: так, модерировавший дискуссию депутат Айдос Сарым сообщил, что за три года в их КСК сменилось четыре председателя…
В результате общественной бури и законодательной инициативы некоторые поправки в Закон РК "О жилищных отношениях", введенные в действие 16 мая 2023 года, фактически устарели еще за день до этого, 15 мая! В этот день депутаты Мажилиса на заседании рабочей группы инициировали поправку о том, что с 1 июля КСК не упраздняются, а остаются. И, стало быть, вся более чем трехлетняя эпопея с ликвидацией КСК как формы "несовершенной и непрозрачной" и внедрения ОСИ как формы исключительно прогрессивной и вообще исключительной закончилась фальстартом.
Чему же быть дальше? Ведь если жилищная реформа названа ошибкой, значит, ее надо исправлять. В частности, какие предложения прозвучали на встрече? И у каких из них есть перспектива войти в будущий Жилищный кодекс? Ну или хотя бы в существующий закон "О жилищных отношениях".
Управдом – это профессия
- Жилой фонд весьма неоднороден, а потому у собственников квартир должна быть свобода выбора формы управления кондоминиумом (тезис, который высказала депутат Екатерина Смышляева). Это значит: КСК, ОСИ, потребительский кооператив, простое товарищество, непосредственное управление, а возможно, и что-то другое. Кстати, такой подход оправдан еще и тем, что предлагавшиеся прежде запреты (тех же КСК) противоречат Конституции, а именно пункту 1 статьи 23 о свободе объединений. Поэтому юридически грамотнее будет добавить к вышеперечисленным опциям формулировку: "и любая другая не запрещенная законодательством форма управления".
- Управдом – это, однако, профессия. А значит, необходимо готовить в колледжах менеджеров по управлению ЖКХ, а также учредить в городах консультационные центры по созданию и управлению ОСИ, ПТ, КСК (инициативу выдвинула депутат маслихата Алматы Алтынай Кобеева).
- Ввести систему льгот на РСЖ – расходы на содержание жилья. Например, для органов жилого самоуправления, для социально уязвимых слоев населения (еще одно предложение Алтынай Кобеевой).
- Использовать при управлении объектом кондоминиума цифровизацию (идею предложила руководитель "Национальной Лиги потребителей Казахстана" Светлана Романовская).
"Я предлагаю разработать приложение, которое могли бы использовать КСК на безвозмездной основе и к которому могли бы иметь доступ все те, кто является частью этого КСК, ОСИ или простого товарищества. И там должна быть вся информация по работе управления: о поступающих суммах, о неплательщиках, о расходовании средств и так далее".Светлана Романовская
Совет дома как исполком кондоминиума
Однако на фоне всех этих предложений, безусловно, заслуживающих внимания авторов будущего законопроекта, особенно выделяются два.
Первое озвучил председатель ПКСК "Забота" из Ауэзовского района южной столицы Курмантай Купиянов. Хотя, наверное, под его предложением готовы подписаться многие практики, не понаслышке знающие, насколько трудно собрать вместе собственников квартир для решения каких-либо вопросов.
Дело в том, что по действующим нормам Закона РК "О жилищных отношениях" все главные вопросы, связанные с управлением объекта кондоминиума и содержанием общего имущества, решает собрание собственников. Перечень вопросов, относящихся к его компетенции, изложен в статье 42-1 закона.
Однако помимо собрания некоторые вопросы решает и Совет дома, избираемый из числа собственников и состоящий не менее чем из трех человек (статья 42-3). Как правило, в Совет дома входят самые активные и ответственные жильцы. На инициативе которых, говоря по правде, и держится нормальное функционирование КСК.
Предложение неравнодушного председателя – само собой напрашивающееся: разрешить законодательно, чтобы собрание собственников могло передать свои полномочия Совету дома.
Причины очевидны.
"Каждый раз организовывать общее собрание, чтобы решить какую-то важную задачу, становится неподъемной задачей. Подавляющее большинство людей или не могут, или не хотят участвовать в таких встречах и всячески уклоняются".Курмантай Купиянов
Как результат, важные вопросы общедомового хозяйства не решаются в срок. Тогда как инициативная группа, выступающая от лица собрания, своего рода исполком кондоминиума, могла бы действовать куда оперативнее и эффективнее.
Короче, вся власть – Советам!
Завышенные ожидания и коридор планирования
Правда, есть один нюанс – и о нем говорил еще один спикер, председатель Ассоциации КСК Алматы и эксперт по жилищному праву Аркадий Рубцов. Инициатив "снизу" и даже от вполне облеченных полномочиями персон может быть сколько угодно. Однако для того, чтобы нормы работали, нужно внести соответствующие поправки и в другие НПА, в первую очередь – в Административный и Налоговый кодексы.
"Хотелось бы ясно понимать, чего ожидать от деятельности рабочей группы по законопроекту. Господа и дамы депутаты, насколько велик ваш коридор планирования? А именно, вы сможете зайти с поправками в Административный и Налоговый кодекс? Ведь судьба двух третей изменений зависит от того, будет ли предусмотрена административная ответственность за нарушение предлагаемых норм, а также освобождение от налогов. Если есть такие планы и полномочия, то это – уровень. Такие изменения повлекут за собой еще три десятка законодательных поправок в КоАП и НК. Если же вы не сможете в них зайти – я уже не говорю о Гражданском кодексе или Гражданском процессуальном – то это будет рамочный закон, декларирующий некие намерения, которые надо будет воплотить в будущем – и не более того".Аркадий Рубцов
Чтобы детализировать, что имел в виду эксперт, приведем лишь один пример – относительно освобождения от налогов. Статья 289 Налогового кодекса РК, посвященная налогообложению некоммерческих организаций, гласит, что членские взносы, и в частности, взносы собственников квартир, не входят в совокупный годовой доход некоммерческих организаций. И потому расходы на содержание жилья, которые и являются такими взносами, не облагаются, например, налогом на добавленную стоимость (НДС) и корпоративным налогом.
Но это лишь общее правило, которое, как всегда – ни о чем. Дело в том, что некоммерческими организациями являются и КСК, и ОСИ, и потребительский кооператив вообще. Но! В статье 289 прямо сказано, что из всех НКО налоговое освобождение делается лишь в отношении ОСИ (наряду с которыми до 1 января 2022 года фигурировали еще и КСК). И если есть планы обеспечить для собственников квартир реальную свободу выбора формы управления, надо менять формулировку статьи 289 НК. Приводя понимание НКО в Налоговом кодексе в соответствие с классикой, данной в Законе РК "О некоммерческих организациях" и Гражданском кодексе.
То, о чем говорит спикер, кажется очевидным и само собой разумеющимся. Мол, если есть четко выраженная политическая воля высшего руководства государства, горы будут сдвинуты. Но не все так просто.
"У нас постоянно завышенные ожидания. Я не один раз слышал от инициаторов реформ: мы зайдем в Административный кодекс, нам это ничего не стоит. И что? Пять лет прошло – ни у кого не получилось".Аркадий Рубцов
Ранее Zakon.kz уже публиковал статью, что в процессе пресловутой "реформы ОСИ, с которой сильно ошиблись", лишь пять с половиной тысяч многоквартирных домов из 312 тысяч создали ОСИ. В чем именно заключалась ошибка: ОСИ экономически нецелесообразны, поскольку целевые расходы возрастают в несколько раз.
