Миф первый: оценка обязательна в договоре залога в силу закона.
Этот миф верен лишь частично.
В действительности закон требует обязательно указывать оценку залогового имущества лишь тогда, когда предметом залога выступает недвижимое имущество (п. 1 ст. 307 ГК). Условие об оценке в таком случае является существенным в силу закона; его отсутствие в договоре залога недвижимого имущества влечет признание его незаключенным.
Если же предметом залога выступает движимое имущество, то условие об оценке предмета залога не является существенным в силу закона. Впрочем, по заявлению одной из сторон оно может считаться таковым, и в таком случае по нему должно быть достигнуто соглашение в силу нормы п. 1 ст. 393 ГК.
Миф второй: в договоре залога указывается только залоговая стоимость предмета залога.
Многие полагают, что в случаях, когда оценка обязательна в договоре залога (например, при ипотеке недвижимого имущества), нужно указывать в нем только залоговую стоимость предмета залога.
Но на самом деле о залоговой стоимости нет упоминания ни в ГК, ни в Законе «Об ипотеке недвижимого имущества», ни в Законе «Об оценочной деятельности», ни в Стандартах оценки, утвержденных приказом министра финансов РК от 05.05.2018.
На практике под залоговой стоимостью понимается рыночная стоимость предмета залога, пониженная на дисконт банка. Этим дисконтом банк учитывает возможные затраты банка в будущем на реализацию предмета залога, его прогнозную стоимость. Ее формирование зависит от залоговой политики конкретного банка.
Закон не требует обязательного отражения залоговой стоимости в договоре залога. Впрочем, это не исключает возможности ее указания в договоре в силу п. 1 ст. 393 ГК, как и любого условия, на включении которого настаивает любая из сторон договора.
Какая же стоимость подлежит отражению в договоре залога в силу закона?
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 307 ГК, оценка предмета залога определяется соглашением сторон. Но при этом ГК допускает исключения, которые могут содержаться в законах. Таковым исключением является Закон “Об оценочной деятельности”, из которого следует, что оценка независимого оценщика обязательна при предоставлении ипотечного займа.
Таким образом, в договоре ипотеки недвижимого имущества подлежит указанию стоимость, определенная отчетом об оценке независимого оценщика. В остальных случаях стоимость предмета залога может определяться соглашением сторон.
Миф третий: заложенное имущество выставляется на торги по стоимости, указанной в договоре залога.
Некоторые полагают, что заложенное имущество должно выставляться на торги по той стоимости, которая указана в договоре залога.
Однако это не так. По крайней мере, в отношении недвижимого имущества.
Та стоимость, которая отражена в договоре залога — будь то справедливая, рыночная стоимость по оценке независимого оценщика или залоговая стоимость или любая другая, — не имеет значения при определении начальной цены продажи на торгах.
Перед реализацией залоговое недвижимое имущество подлежит оценке, которая осуществляется независимым оценщиком. На ее основе суд, судебный исполнитель или доверенное лицо определяют начальную продажную цену недвижимого имущества (п/п 3) п. 2 ст. 6 Закона «Об оценочной деятельности», п/п 3) п. 3 ст. 21 Закона »Об ипотеке недвижимого имущества», п. 1 ст. 68 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).
То же самое правило применимо к движимому имуществу, реализуемому в судебном порядке. Начальная цена продажи определяется судебным исполнителем на основании независимой оценки.
Сложнее обстоит дело с движимым имуществом, реализуемым во внесудебном порядке. Четкого указания в законодательстве на этот счет нет. На практике часто перед реализацией такого предмета залога проводят независимую оценку; стоимость, определенная ею, и выступает начальной продажной ценой. Такой вариант является, на мой взгляд, предпочтительным.
Итак, на торги заложенное имущество выставляется по стоимости, определяемой перед проведением торгов, то есть не по стоимости, указанной в договоре залога, а на основании оценки независимого оценщика. Это справедливо, поскольку в договоре фиксируется стоимость предмета залога на момент заключения договора; к моменту обращения взыскания на заложенное имущество она может оказаться неактуальной. По этой причине логично требование законодателя о том, что заложенное имущество нужно заново оценить перед тем, как выставлять его на продажу.
Очевидно, что реальную стоимость предмета залога покажут торги. По результатам торгов она может быть значительно выше или ниже начальной продажной цены и той оценки, которая была изначально указана в договоре залога.
Кстати, именно по этой причине в юридической литературе встречается мнение, что оценка залога в момент заключения договора залога не имеет значения, ибо конечная стоимость предмета залога определяется в последующем на торгах.
Миф четвертый: после несостоявшихся торгов залогодержатель принимает предмет залога в собственность по стоимости, указанной в договоре залога.
Если торги по реализации заложенного имущества не состоялись по причине участия в них менее двух покупателей, закон предоставляет право залогодержателю принять непроданное заложенное имущество в собственность. Вопрос в том, по какой стоимости принимать.
Потенциально это спорный момент. Как правило, залогодатель заинтересован в более высокой оценке, желательно, превышающей размер долга перед залогодержателем. В этом случае залогодатель вправе претендовать на разницу между стоимостью приобретения залогодержателем и суммой долга. Отсюда некоторые должники опасаются того, что залогодержатель примет непроданное имущество по нерыночной стоимости, например, по стоимости, изначально указанной в договоре залога, или начальной продажной цене.
По этому поводу закон достаточно определен: если торги не состоялись по причине участия менее двух покупателей, залогодержатель вправе обратить предмет залога в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, устанавливаемой решением суда или доверенным лицом на основании отчета об оценке, составленной независимым оценщиком (п. 5 ст. 319 ГК, п. 3 ст. 32 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», п. 1 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).
Таким образом, как и в предыдущем случае, стоимость, указанная в договоре залога, никак не влияет на стоимость, по которой залогодержатель вправе обратить предмет залога в свою собственность в случае несостоявшихся торгов.
Миф пятый: залогодержатель сам определяет, по какой стоимости выставлять на торги заложенное имущество или обращать его в собственность.
С точки зрения закона утверждение о том, что залогодержатель сам определяет стоимость предмета залога в указанных случаях, неверно. По закону, разумеется, это невозможно. Стоимость определяется на основе оценки независимого оценщика, о чем говорилось выше. В соответствии с законом залогодержатель может лишь определить, соглашаться ему или нет на обращение непроданного с торгов заложенного имущества в свою собственность по данной оценке.
В целом, рассматриваемое заблуждение порождено недоверием залогодателя к процедуре реализации заложенного имущества, реальной независимости оценщика и объективности его отчета об оценке.
Исключать перечисленное, конечно, нельзя. Однако есть сдерживающие факторы.
Так, Закон «Об оценочной деятельности» предусматривает процедуру оспаривания отчета об оценке. Закон «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» дает возможность обжалования действий судебных исполнителей, связанных с оценкой.
Кроме того, при судебном рассмотрении оценки у залогодателя всегда имеется возможность представить суду альтернативную оценку, которая, по его мнению, верно отражает стоимость предмета залога. Суды зачастую принимают такие оценки либо назначают экспертизу.
Давая заведомо неверную оценку стоимости заложенного имущества, такой оценщик рискует потерей лицензии и привлечением к ответственности.
Так что у залогодателя имеются рычаги, которые позволяют пресечь неадекватную оценку.
