По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, в сентябре 2022 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по сравнению с августом выросло на 1,6%. При этом казахстанцы все также предпочитают жилье в многоквартирных домах, всего в сентябре по ним совершено 27 336 сделок, это 75,4% от общего показателя по сделкам.
Фото: Zakon.kz
В Алматы в январе текущего года стоимость одного кв. метра составляла 625 200 тенге, в сентябре – 663 900 тенге. На текущий момент – 695 600 тенге.
В третьем крупном мегаполисе Казахстана – Шымкенте – в январе индекс цен составил 381 300 тенге за кв. метр, в сентябре – 421 600 тенге за кв. метр, на текущий момент – 427 000 тенге за кв. метр.
Что происходит с куплей-продажей недвижимости в регионах
Стоимость 2-3-комнатного относительно приличного жилья в Алматы начинается от 8 млн тенге. Такие квартиры располагаются либо на цокольных уровнях, либо в старом фонде. Можно за 18 млн тенге приобрести квартиру в черновой отделке в новостройке. Двух-трехкомнатная квартира в жилом комплексе покупателю обойдется в 71 млн тенге и выше.
Первичное жилье стоит еще дороже. К примеру, уже сейчас в Алматы идет строительство жилого комплекса, сдача квартир в котором планируется в 2023 году. Стоимость двухкомнатных квартир площадью от 85,77 кв. м начинается от 34 млн тенге, то есть один квадратный метр жилой площади – 750 тыс. тенге.
Что касается частных домов и коттеджей, то сотрудник агентства недвижимости Толкын Куликеева отметила их высокую стоимость в Алматы.
Тут цены – это просто космос! Они начинаются и заканчиваются исключительно в зависимости от фантазии владельцев недвижимости. Если иметь в виду непосредственно в Алматы, тут скорее вступает в силу цена за метр элитной квартиры. И участок имеет значение, район расположения. Дорого, очень дорого. Мечтающим о частном доме проще его построить, чем купить. Правда, и цены на земельные участки тоже выросли. В черте города – от 20 тысяч долларов в пересчете на тенге, разумеется. Да и то, это будет где-то на окраине, – сказала Толкын Куликеева.
Тараз: самое дешевое жилье на окраине стоит 2,5 млн тенге
Как и в любом другом городе Казахстана, недвижимость в Таразе тоже в цене и пользуется повышенным спросом у жителей. За 2,5 млн тенге приобрести жилье можно. Правда, это будет дом в дачном поселке или на окраине, либо 1-2-комнатая секция в общежитии. Дома из 4-5 комнат в городе стоят от 4 до 200 млн тенге.
Самые дешевые особняки можно купить на окраине, в районе сахарного завода и на химпоселке – от 4 до 30 млн тенге. Далее идут дома, построенные в 1954-1990 годах, – 30-80 млн. Дорогие дома располагаются в центре, в районе Комсомольского озера, а также в новых коттеджных массивах – от 90 до 200 млн тенге. Некоторые престижные особняки 2015-2021 годов постройки продаются вместе с мебелью и бытовой техникой.
Если покупатель ищет для себя 1-2-комнатную квартиру в отдалении от центра, за линией, а также в микрорайонах, то там продавцы просят 4-11 млн тенге. В центре такие квартиры стоят от 15 до 38 млн тенге. 3-4-комнатные квартиры в домах 1982-1990 годов постройки в микрорайонах стоят от 20 до 30 млн тенге.
В центре такие квартиры обойдутся дороже – 45 млн тенге, на Химпоселке – 25-28 млн тенге. Квартиры из категории первичного жилья предлагают по программе "7-20-22" от 27 до 33,3 млн тенге за 3-4-комнтаные квартиры. Преимущественно сегодня жители Тараза предпочитают приобретать вторичное жилье, так как качество строительства новых зданий устраивает не всех.
Жилье в Кызылорде подорожало на 20-30%
Если ранее двухкомнатная квартира стоила 7-8 млн тенге, то теперь – 8-9 млн тенге, как минимум на 1-1,5 млн тенге дороже. По словам местных риэлторов, отчасти цены на жилье поднялись из-за ситуации между Россией и Украиной.
В целом, цены на жилье поднимаются каждый год на 5%. Но в этом году – на 20%. Хотя по сравнению с Алматы и Астаной у нас квартиры не такие дорогие. У нас небольшое население – 350 тыс. человек, зарплаты тоже не очень высокие: 100-150 тыс. тенге. Поэтому у нас рынок не такой дорогой. Последние 2 месяца спрос на квартиры немного оживляется, но три месяца назад был мертвый сезон, – рассказал риэлтор Айдос К.
По мнению другого риэлтора Шолпан С., жилье в Кызылорде дорожает ежегодно, но цены устанавливает население.
1-комнатная квартира в мкр. Шугла стоит 5 млн тенге, в центре города – 6-7 млн. Двухкомнатные квартиры продают от 10 млн тенге. Отчасти жилье подорожало и из-за приезда россиян. Сейчас квартир продается мало. Клиенты хотят продать жилье подороже, а покупатели – купить подешевле. Поэтому стороны между собой договориться не могут, и какое-то время квартиры стоят без продажи, – говорит риэлтор.
По его словам, в основном квартиры покупают в ипотеку. Если через "Отбасы банк", то на 7 лет, оплатив 50% стоимости. Если через БВУ, то на 10-15 лет.
Семей: скачок цен на жилье начался в начале года
Скачок цен на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке, наблюдался после январских событий и повышения курса доллара в начале 2022 года. Причем рост этот составил 20-30%, когда цены на жилье в одночасье выросли на 1-5 млн тенге, в зависимости от квадратуры и наличия комнат в квартире.
Фото: Zakon.kz
В центре, где активно идет точечная застройка частных строительных компаний, стоимость квартир подбиралась уже к 300 тыс. тенге за квадрат. Самые дорогие квартиры в городе реализовывались в конце декабря 2021 – начале 2022 года за 420 тыс. тенге за квадратный метр.
Сейчас, в октябре, жилье ниже 260-270 тыс. тенге не найдешь. И то это будут квартиры в домах, не подлежащих кредитованию по различным причинам. Средняя цена на первичном рынке Семея – 300-350 тыс. тенге за 1 кв. м по городу и 380-500 тыс. тенге – за 1 кв. м в самом центре. Цены растут, в том числе и на вторичном рынке. И это было связано с курсом доллара в начале года и тем фактом, что Семей станет областным центром, – рассказал Валентин Осинцев.
По его словам, после объявления президентом решения о придании Семею нового статуса люди сворачивали сделки даже во время оформления у нотариуса. И тут же поднимали цены. "Двушки", к примеру, подорожали сразу же на 2-3 млн тенге.
По мнению риэлтора, цены на вторичный рынок в Семее неадекватны. Достаточно часто они значительно превышают стоимость квартир в новых, только что построенных домах, где условия проживания значительно комфортнее, а инженерная инфраструктура, лифты, парковки и дворовая территория организованы по современным стандартам.
Так, в одном из ЖК 2-комнатную квартиру в новом доме можно приобрести за 18,2 млн тенге, а в поселке Энергетик, почти на окраине города – за 20,5 млн тенге, а в левобережной части города "двушка" после ремонта оценивается уже в 22,5-28 млн тенге. При этом предложений по самым ходовым 1-комнатным квартирам на рынке Семея практически нет, и появляются они достаточно редко.
Усть-Каменогорск: вторичное жилье подешевело
Сегодня в панельных домах Усть-Каменогорска полуторки среднего состояния фактически продаются за 11-12 млн тенге. Можно найти и за 9-10,5 млн тенге. "Двушки" – за 12-15 млн тенге. Улучшенные двухкомнатные квартиры в панельных домах стоят 17-19 млн тенге. "Двушки" в кирпичных домах стоят 23-24 млн тенге. 3-комнатные квартиры продают в пределах 24,5-57,3 млн тенге.
За девять месяцев нынешнего года стоимость квартир на вторичном рынке, по словам экспертов, подешевела на 10-13%. Ожидается спад еще на 10%.
Несмотря на то, что на сайтах продаж есть объявления, где цена повыше, фактически сделки проходят дешевле. В ближайшие 3-4 месяца ожидается, что жилье на вторичном рынке подешевеет еще на 10%. Это связано с тем, что "Жилстрой" с 1 октября поднял процентную ставку до 11,5% и отказал в финансировании новостроек с дополнительным залогом. Новых госпрограмм на вторичное жилье нет. Получается, покупательская способность упала. Соответственно, недвижимость дешевеет, – говорит руководитель ТОО "АБТ-Консалтинг" Михаил Лунев.
Уральск: жилье дорожает из-за роста цен на стройматериалы
Рост цены квадратного метра за новое жилье в Уральске со 160 тысяч тенге за квадрат в прошлом году до 200-230 тысяч в 2022 году произошло из-за удорожания строительных материалов.
Застройщики отмечают, что почти 40% квартир в построенных ими домах пустует, у людей просто нет денег на их покупку. Об этом они заявили в конце сентября в НПП по ЗКО "Атамекен". Решение проблемы застройщики видят в продлении срока действия программы льготного кредитования "7-20-25" и увеличения порога выдачи ипотечного займа с 15 до 25 млн тенге.
Фото: Zakon.kz
Секрет петропавловских цен
По данным республиканских рейтингов, Петропавловск бьет рекорды цен на недвижимость в стране наравне с мегаполисами Алматы и Астаной. При этом город является административным центром СКО, которая считается регионом с самой низкой зарплатой.
Фото: Zakon.kz
По данным агентств по недвижимости, средняя стоимость одного кв. м на вторичном рынке жилья в Петропавловске сейчас стоит в пределах 380 тысяч тенге. В новостройках – 360 тысяч тенге. То, что "вторичка" дороже, специалисты объясняют тем, что это средняя цена квартир уже с ремонтом. А первичное жилье, как правило, продается в черновой отделке. В итоге, если добавить к цене на новостройку затраты на ремонт, конечно, оно станет значительно дороже, чем то, у которого уже был хозяин.
По словам Гульмиры Джилкибаевой, сейчас рынок недвижимости в Петропавловске относительно стабилен. При этом заметно снижается рост цен на вторичное жилье. Если прежде прирост в год превышал 10%, сейчас уже идет ниже этой цифры. Тенденцию эксперт объясняет тем, что все большая доля жилья на вторичном рынке города уходит в так называемый неликвид. Возраст домов перескакивает отметку 50 лет, и оно уже не принимается банками в качестве залогов.
Одной из главных причин продаж жилья в городе является и миграция в мегаполисы Казахстана или в ближнее зарубежье.
Работаю уже 20 лет и всегда слышу одно и то же: "Нам же покупать в Сочи или в Астане, поэтому продаем так дорого!". Всегда хочется сказать, хорошо, что не в Америке хотите покупать. Нужно исходить не из того, где вы хотите купить, а из того, какова текущая стоимость вашей недвижимости и сравнительного анализа цен на рынке недвижимости именно нашей Северо-Казахстанской области. Но многие это принимать не хотят. Ждут своего покупателя, цену не снижают. Например, фактическая цена квартиры – 25 млн, а они держат цену 30 млн тенге, потому что это их единственная недвижимость, ждут сектор шанс, как говорится, на барабане, – сетует риэлтор.
В итоге этот сегмент продавцов влияет на общую картину по ценам на недвижимость. Оценщик делает сравнительный анализ по запрашиваемым ценам, он сравнивает сами цены, но не учитывает то, что квартиры годами не продаются по таким ценам. Так рождается некорректное представление о ценах на рынке, отмечают эксперты рынка.
В ряде городов Казахстана аренда квартир стала дешевле
Риэлторы и порталы, занимающиеся аналитикой по ситуации с недвижимостью, фиксируют, что на текущий момент впервые после объявления о частичной мобилизации в РФ начали снижаться арендные ставки.
Как показал мониторинг Krisha.kz, за последнюю неделю, 5-12 октября, в семи городах наметилась отрицательная динамика. Это Петропавловск, Актобе, Павлодар, Уральск, Астана, Костанай, Атырау. В среднем за неделю цены там снизились на 10%.
В то же время, по мнению председателя Нацбанка РК Галымжана Пирматова, рост арендной платы за жилье связан с последними событиями в России. Только за сентябрь она выросла на 13,1%. По сравнению с сентябрем прошлого года – на 40,7%.
Фото: Zakon.kz
Но мне кажется, что по аренде цены расти не будут, так как россияне приехали и уедут, а арендовать будут наши, у которых в среднем не очень высокие доходы. И цены, я думаю, после временного ажиотажа даже немного упадут. А в плане покупки жилых метров – цены и так большие, и расти им некуда. Иначе продажа недвижимости у нас просто затормозится, – отмечает Толкын Куликеева, сотрудник агентства недвижимости в Алматы.
Тараз: свой угол всегда найдется
Что касается аренды жилья, то плата за съемное жилье в Таразе в последнее время увеличилась. Три года назад 2-комнатную квартиру молодая семья с ребенком снимала за 30-40 тыс. тенге в месяц. Сегодня эта сумма составляет 150-200 тенге в зависимости от расположения дома.
В квартирах, предлагаемых для аренды за 60-100 тенге, условия оставляют желать лучшего. При этом некоторые владельцы квартир просят плату за три месяца вперед. И если арендатор через месяц решит по какой-то причине съехать, залог не возвращается.
Есть и еще один момент, который присущ маленькому городу. Искать съемное жилье приходится самостоятельно, используя метод "сарафанного радио", поскольку на сайтах по недвижимости практически все предложения в разделе "аренда" сопровождаются пометкой "посуточно".
Павлодар: Наплыв россиян всколыхнул рынок недвижимости
В областном центре Павлодаре (граничащем с Омской, Новосибирской областями и Алтайским краем РФ) рынок аренды жилья испытывает давление. Цены на съемное жилье со дня объявления в соседней стране частичной мобилизации значительно выросли.
Обладательница двухкомнатной квартиры в центральной части города Марина Н. попросила фамилию не указывать, но охотно рассказала о своем опыте.
Рынок жилья в нашем городе в силу ограниченности предложений очень зависим от такого фактора, как рост числа приезжих. Сразу после начала частичной мобилизации в России звонки стали поступать постоянно. Через пару дней сдала квартиру семье из Омска за 140 тыс. тенге. Но после цены взлетели мгновенно. Однокомнатные квартиры реально стали сдавать за 150 тыс. тенге, а двухкомнатные – от 250 тыс. тенге. Для местного населения это дорого, для россиян – приемлемо, – рассказывает собеседница.
По данным заместителя акима Павлодарской области Олега Крука, пик миграционных процессов наблюдался с 21 по 26 сентября. Только за этот период через пограничные пункты из России в Павлодарскую область въехали 13 284 гражданина соседней страны.
Часть из них направилась в другие казахстанские города, в страны дальнего и ближнего зарубежья, поэтому вычислить, сколько осталось или останется в области, достаточно сложно. Но удалось выяснить, что во время наплыва на 85-90% оказались заняты гостинцы, кемпинги, гостевые дома. Всего их в регионе – 83.
По данным миграционной полиции, всего в области официально сдаются в аренду 1226 квартир. По доступной цене можно найти жилье в пригороде и городах-спутниках Экибастузе и Аксу. Однако гости области предпочитают снимать квартиры в Павлодаре, где пока наблюдаются высокие цены и дефицит квадратных метров.
В 2021 году в среднем 1- и 2-комнатные квартиры сдавали по 85-95 тысяч тенге, не учитывая коммунальные расходы. Реже – 120 тысяч. В начале 2022 года средняя цена аренды двухкомнатной квартиры преодолела планку в 100 тыс. тенге. При этом 3-комнатные квартиры популярностью не пользуются.
Семей&Усть-Каменогорск: новый статус – новые цены
В Семее и Усть-Каменогорске цены за аренду жилья взлетели на 15-20%, а порой и 100%. Именно так среагировал рынок аренды недвижимости в ВКО на поток переселенцев из соседней России.
Всего за две недели границу пересекли более 100 тыс. россиян. Причем многие из них с семьями, детьми и даже домашними животными.
Подъем на аренду жилья наблюдается. Причем, как посуточно, так и помесячно. И это уже не первое увеличение цены за текущий год. Впервые цены за аренду жилья подняли на 5-7%, когда в начале года мы стали свидетелями укрепления рубля. Тогда цены буквально на все поднялись, поэтому и арендодатели увеличили средний чек за свои услуги. Вторую волну подъема цен мы наблюдаем сейчас, когда приехавшие россияне создали на рынке определенный ажиотаж, – говорит Марат Сасанов, занимающийся сдачей жилья внаем.
По его словам, впервые за многие годы его предпринимательской деятельности на рынке аренды жилья ему позвонили сотрудники одной из гостиниц Семея с просьбой помочь в размещении слишком большого наплыва гостей.
В Семее давно ощущается некоторый дефицит арендного жилья. А сейчас и подавно. Ведь буквально месяц назад в город заехали студенты, которые заняли большинство свободных квартир для длительной аренды. И для переселенцев жилья на длительный срок осталось совсем немного. У нас, конечно, студентов не выселяют, но цены подняли и им, причем на 20-30%, – сказал Марат Сасанов.
Фото: Zakon.kz
Что касается категории арендаторов элитных квартир – это чаще всего руководители крупных компаний и организаций, которые приезжают в Семей или Усть-Каменогорск на определенный срок, и аренду квартиры за них оплачивает фирма. Как правило, срок командировки длится не более года. Именно на столько и заключается договор аренды квартир: 12-14 месяцев – самый популярный срок аренды жилья на рынке городов ВКО и области Абай.
Посуточная аренда – дело хоть и хлопотное, но выгоду приносит более существенную, увеличивая доходы предпринимателя до 40%. Длительная аренда тоже присутствует на рынке. Сейчас цены на этом сегменте рынка в Семее таковы: 1 комн. квартиру в центральной части города сдают от 150 тыс. тенге и выше за месяц, "двушки" – 200-300 тыс. Трехкомнатные квартиры сдаются от 250 и выше.
По прогнозам экспертов сферы недвижимости, цены на съемное жилье в городе останутся на этом же уровне еще несколько месяцев.
Цены на аренду из-за мобилизации и приезда россиян в Казахстан поднялись на 70-80%. В ближайшие три месяца спада цен на съемное жилье не ожидается, – говорит руководитель ТОО "АБТ-Консалтинг" Михаил Лунев.
В Уральске аренда жилья подорожала из-за россиян
Если в прошлом году в Уральске можно было с легкостью снять однокомнатную квартиру за 50 тысяч тенге плюс коммунальные услуги, то в этом году та же "однушка" будет стоить минимум на 10 тысяч дороже.
В конце сентября цены на аренду жилья в Уральске взлетели в несколько раз. Это было связано с наплывом граждан из Российской Федерации после объявления в их стране мобилизации 21 сентября 2022 года.
По словам специалистов по недвижимости одного из риэлторских агентств, максимальная цена аренды однокомнатной квартиры, которую они зафиксировали, – это 300 тысяч тенге в месяц. 2- и 3-комнатные квартиры арендодатели сдавали от 300 до 500 тысяч тенге в месяц.
В настоящее время цены на аренду возвращаются на прежние места. По словам риэлторов, цены опустятся до прежних значений, потому что у жителей ЗКО нет таких доходов, чтобы снимать жилье за несколько сотен тысяч тенге в месяц.
Петропавловск: рынок аренды отходит от эйфории
По данным риэлторов, цены на аренду квартир начали медленно, но верно снижаться. В дни массового наплыва иностранцев арендодатели подняли ценники практически в 1,5 раза.
Если обычную "однушку" прежде традиционного сдавали за 70-80 тысяч тенге, то в дни "пик" стали простить уже 130 тысяч тенге. Дефицит квартир подогревал ценовые запросы.
Фото: Zakon.kz
Авторы: Инна Лопатко, Айдар Альтаев, Нурбол Калиев, Екатерина Гуляева, Людмила Мельник, Ирина Адылканова, Олег Губайдулин
