Почему земля так и не стала объектом инвестирования?
Иностранцы, часто бывающие в нашей стране, откровенно недоумевают. За рубежом земельные участки являются предметом самых активных торгов. Имея землю, человек получает возможность кредитоваться под ее залог, ибо нет ничего дороже земли. Ипотека земельных участков - самый эффективный банковский инструмент во всех странах мира. Неслучайно американский писатель Марк Твен писал: «Покупайте землю. Ее больше не производят». Но Казахстан, располагающий обширными площадями вокруг городов, выключен из этого процесса.
Несмотря на апокалипсические прогнозы аналитиков, недвижимость по-прежнему остается товаром высокого спроса. Сегодня в крупных и средних городах республики проживает около трех миллионов человек со средними доходами, нуждающихся в приобретении жилья или улучшении жилищных условий. Это и коренные горожане, и выходцы из сельской глубинки, перебирающиеся в города в поисках лучшей доли. В той или иной мере, они обладают некоторым излишком денег, и, возможно, даже согласны на ипотеку. Но что может предложить им рынок? Жилье в новостройках им явно не по карману. Строительный бизнес не ориентирован на массовое жилье потребительского класса. В то же время высокие цены на квартиры в новостройках подогревают стоимость жилья на вторичном рынке.
Ситуация доходит до абсурда: клиенту приходится брать в ипотеку жилье 30-40-летней давности со сгнившими водопроводом и канализацией. По мнению риэлтора алматинского Центра коммерческой недвижимости (ЦКН) Андрея Алферова, 80% ипотечных квартир города «являются проблемными, так как не все потребители в состоянии оплатить ипотечные кредиты». Эксперт ЦКН Фарида Жомартбаева считает, что банки в данной ситуации фактически ничего не теряют, так как потребитель в первую очередь погашает проценты банка, и только после этого - стоимость самой квартиры.
Изучив публикации в СМИ, можно увидеть, что населению предлагаются два разнополярных варианта. Первый, «банкирский», заключается в постепенном снижении ставки ипотечного кредитования. Очевидно, что даже незначительное снижение вызовет увеличение числа клиентов, и банки все равно получат свою маржу. Другой путь - путь ужесточения условий ипотеки - вернет риэлторам их покупателя. Однако ни тот, ни другой метод не решают ни жилищной проблемы, ни проблемы с нехваткой объектов для инвестирования.
Между тем история свидетельствует: спекулятивные операции на рынке недвижимости, способны привести к финансовой катастрофе. Примером тому Япония, где рост цен на землю и недвижимость сменился резким падением, когда платежеспособные потребители «наелись». В результате японские банки не смогли возвратить сотни миллиардов долларов внешних займов, а сама Страна восходящего солнца уже более 20 лет не может оправиться от кризиса.
Но есть еще один путь, позволяющий решить проблему насыщения рынка жильем, а банкам - получить ликвидные активы. Еще 15 лет назад специалисты Госпродкорпорации подготовили комплекс рекомендаций. Предложенный ими путь равно удовлетворил бы и потребителей финансовых услуг банков, и население, желающее обзавестись недвижимостью, и государство, так как предлагаемый вариант является наиболее эффективным способом связывания излишней денежной массы и подавления инфляции на длительный срок.
Важно и то, что земля под строительство, как востребованный внутренний товарный резерв, может одновременно выступить в качестве инструмента инвестирования средств населения. Примечательно, что такой подход не потребует ни бюджетных расходов, ни расширения предпринимательской деятельности государства.
Вначале вспомним о конституционной норме, согласно которой, каждый гражданин республики не имеющий жилья, имеет право на выделение 10 соток земли под индивидуальное строительство. Правда, при одном условии - наличия инженерных коммуникаций.
А теперь помечтаем. Представим себе, что государство выделило гражданам полтора миллиона участков по 10 сотых гектара под ИЖС вокруг Алматы, Астаны, областных центров и некоторых малых городов. Пусть не бесплатно, а по цене, удовлетворяющей граждан со средними доходами. Причем, чтобы не противоречить Конституции, можно ввести специальную оговорку: мол, деньги уплачиваются не за участок, а исключительно на создание положенной инфраструктуры.
Собранные средства можно было бы аккумулировать на специальных счетах, а затем они будут направляться на строительство коммуникаций в районах будущей застройки - школ, объектов электро- и водоснабжения, на отсыпку гравийных внутриквартальных дорог и прочее. Денег не хватит? Не нужно быть финансистом, чтобы понять, что 1,5 млн участков по 10 соток - это вполне приличная сумма. По самым скромным подсчетам, строительство жилья на этих участках в течение 2-5 лет позволит дополнительно отвлечь с потребительского рынка до 3 млрд тенге в год. Это и будет естественной стерилизацией излишков денежного оборота.
А теперь послушаем критику. Утверждение первое: «На всех земли не хватит!». Аргумент крайне несостоятельный в стране, на территории которой можно разместить пять Франций.
Второе: «Не потянет стройиндустрия: где взять столько материала, оборудования, строителей?». Утверждение также не может быть принято, как аргумент даже «в порядке бреда». Будут и кирпичи, и каменщики, так как именно спрос рождает предложение, а не наоборот.
Третье: «Массовая индивидуальная застройка сломает существующий рынок элитного жилья». Сломает? Возможно. А зачем этого бояться? Рынок должен быть динамичным, переживать взлеты и падения. Стабильность хороша в политике, но не в экономике. Кроме того, не факт, что развитие индивидуального строительства отразится на доходах строительных и девелоперских компаний: всегда найдутся те, кто предпочтет квартиру особняку.
А теперь, доводы «за». Первое: наличие большего неудовлетворенного покупательского спроса со стороны населения. Второе: огромные возможности государства по выделению и продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Третье: все это практически не требует финансовых вложений со стороны государства. Четвертое: развитие частного жилого сектора вокруг городов автоматически позволит решить проблему продовольственного снабжения горожан и придаст новый стимул развитию предпринимательства.
Вспомним, как в советские времена дачники поставляли нам свежие овощи и фрукты. Сегодня дачник изжит, как класс. В Астане и Алматы наблюдается одна и та же картина: массовое жилищное строительство теснит дачные массивы. Идя на поводу застройщиков, акиматы забывают о крестьянской ментальности казахстанцев, привыкших жить на земле. Кроме того, дачные огурцы-помидоры всегда были необходимым элементом конкурентной борьбы на рынке сельхозпродукции. Сегодня же потребитель целиком во власти импортеров, что в условиях неурегулированных отношений с соседними странами, вызванными санкционными мерами, может вообще обернуться дефицитом продовольствия.
Пятый довод - экологический. За счет озеленения личных участков будет создан зеленый пояс вокруг всех городов республики, что оздоровит атмосферу развивающихся городов.
Шестое. Выделив миллион земельных участков мы, в течение ближайших 3-4 лет, сможем дополнительно ввести около 80-100 млн квадратных метров жилья. Для сравнения, сейчас весь жилищный фонд Казахстана, созданный за многие десятилетия, составляет около 300 млн квадратных метров.
И заметьте, все руками и на средства самих граждан. Кроме того, следует учесть, что индивидуальное строительство повысит экономическую активность населения. Граждане будут чаще обращаться в банки за кредитами, тем более, что проблема наличия залога (напомним, что в этом качестве выступит земельный участок) будет решена. Седьмое. Даже, если предположить, что 50% объектов будет строиться за счет привлечения наемной рабочей силы, то количество занятых увеличится, как минимум, на 1,5 млн человек.
И, наконец, последний довод - экономический. Правительством неоднократно поднимался вопрос о развитии индустрии стройматериалов. Но, к сожалению, все наталкивалось на низкий спрос со стороны населения. Очевидно, что строительство многоквартирных домов элитного и эконом-класса, диктует высокие требования к качеству строительных материалов. И в этом случае наша продукция заведомо проигрывает импортной.
Массовое строительство индивидуального жилья даст новый стимул развитию отечественного производства. Даже по самым скромным подсчетам, обустройство вновь создаваемых поселков потребует увеличения производства стройматериалов в 10-12 раз. Активность строительства породит массовый спрос, что, в свою очередь, позволит снизить цены на стройматериалы. Увеличится предпринимательская активность населения - имея залог, нетрудно получить доступ к кредитным ресурсам и начать свое дело. Таким образом, ускорится формирование среднего класса. Изменится и демографическая ситуация: имея крышу над головой, отчего ж не рожать?
Примечательно, что специалисты Госпродкорпорации не предлагали ничего нового. Это - опыт всех развитых стран Европы и США. Более того, в СССР на излете его существования была принята программа «Жилье-99». К сожалению, в условиях плановой экономики, когда невозможно было законно купить стройматериалы (их можно было приобрести только по криминальным схемам), она провалилась.
Почему же идея, сформулированная 15 лет назад, не получила своего развития? Нельзя сказать, что попытки реализовать землю вокруг городов не предпринимались. Но все они натыкались на скрытое сопротивление чиновников городских и областных акиматов. Во-первых, сразу обнаруживалась неспособность местных администраций к реализации масштабных проектов по модернизации существующих объектов коммунальной инфраструктуры и строительству новых. В итоге, продажу участков под ИЖС прекратили под предлогом, что будущие поселки останутся без электроэнергии, канализации и водопроводов. Слишком уж хлопотным и обременительным показалось чиновникам организация инфраструктурных работ.
Во-вторых, акция по продаже земельных участков ломала установившийся порядок, когда представители местных властей диктовали свои условия рынку. Ни для кого не секрет, что, несмотря на обилие различных земельных аукционов, цена земли в Казахстане находится вне законов рынка - ее назначают по решению акима. Цены на городскую землю до сих пор определяют по старым советским методикам, периодически пересматривая их в сторону увеличения. Не став товаром, земля не получила реальную стоимость.
В-третьих, масштабная акция по передаче земли народу угрожала разрушить сложившийся баланс коррупционных отношений между компаниями-девелоперами и местными властями. На это указывает итог целого ряда судебных процессов, проходивших в 2009-2010 годах. Тогда стало понятно, что местные власти готовы были выдать разрешение на строительство любой фирмочке, не имеющей ни опыта в строительстве, ни достаточных активов. Владельцы компаний-однодневок счастливо избегли наказания, а в убытках оказались сотни тысяч многострадальных пайщиков-дольщиков.
Земля в Казахстане по-прежнему ждет своего собственника…
Алексей Банцикин
