Ипотека для многих граждан Казахстана остается единственным доступным способом купить заветное жилье. Однако на фоне роста ставок по льготным программам, а также ограничения бюджета на государственную ипотечную программу "7-20-25" объемы выдачи на рынке стали снижаться. Казахстанцы ждут новых льготных программ, однако эксперты полагают, что они на самом деле необходимы не всем гражданам.
Кому нужны льготные программы?
Льготные ипотечные госпрограммы нужны, пока в стране есть люди, которым тяжело купить квартиру или даже снимать жилье по объективным причинам, считает финансовый консультант Расул Рысмамбетов. Например, люди с особыми потребностями, люди, чей доход низкий, а также социально уязвимые слои населения.
"По-хорошему, льготные госпрограммы нужны только для этого. Остальное – это мы маскируем бедность, когда разрешаем брать льготную ипотеку всем. Люди должны понимать, что их зарплата маленькая, а иначе получается, что мы раздаем всем, чтобы раскачать какие-то государственные стройкомпании и таким образом обеспечиваем им спрос. А хотя, по идее, это не очень правильно. Когда все эти льготные программы создавались, они были нацелены именно на социально уязвимые слои населения".Расул Рысмамбетов
Поэтому льготные госпрограммы нужны, но в некоторых случаях проще просто выдать жилье семье и все, заявил Рысмамбетов.
"У нас так и пытаются делать акиматы на местах, дарят квартиры многодетным и другим людям, которые не могут их купить. Можно допустим, просто раздавать бесплатно жилье тем, кто точно его не купит. Потому что лишний раз обременять человека ипотекой, мне кажется, это жестокость, это бесполезно, он все равно не оплатит. Поэтому просто надо подарить ему это жилье, пусть он его содержит нормально. Или пусть это будет какая-то суперльготная аренда, чтобы он просто жил там и платил небольшую сумму".Расул Рысмамбетов
Разница между дешевой и льготной ипотекой
Кроме того, нужно понимать, чего мы хотим – дешевую ипотеку или дешевое жилье, это разные вещи, говорит финансист.
"Жилье может быть дешевле, если Казахстан начнет производить чуть больше стройматериалов. Обладая девятой по размеру территорией с 20-миллионным населением, часть из которого все еще ходит без жилья, то нужно обеспечивать себя стройматериалами хотя бы наполовину, либо на 70% и спокойно удешевлять стоимость жилья. Когда затраты на жилье становятся дешевле, если низкая инфляция и большая часть стройматериалов производится внутри страны, это может быть даже доступное жилье", – подчеркнул Расул Рысмамбетов.
Финансист добавил, что ипотека может стать дешевле, если привязать ее к инфляции.
"То есть, если процентную ставку по ипотеке привязать к инфляции, то тогда, если инфляция будет падать, то ставка по ипотеке будет падать. Но если инфляция будет расти, то и ставка будет расти".Расул Рысмамбетов
Оценка прошлых ипотечных программ и стагнация рынка
Дать объективную оценку результатам льготных ипотечных госпрограмм довольно сложно, потому что по ним нет полных данных, считает экономист Эльдар Шамсутдинов.
"У нас есть данные по сделкам, но мы не видим, первичные они или вторичные. Мы не видим активы, которые переходят из одних рук в другие, не видим, что происходит в частном секторе, в многоэтажках. Мы не видим оптовиков, что-то может по наследству еще передается. Таких данных нет. Поэтому мы как эксперты только наблюдаем достаточно узкие параметры, но видим косвенное влияние, которое оказывается на рынки".Эльдар Шамсутдинов
При этом государство периодически вмешивается в рынок жилья и внедряет различные госпрограммы льготные, субсидирование, программы по аренде, напомнил эксперт.
"Более того, если посмотреть такие данные, как инфляция и курс, то мы увидим, что правительство активно вмешивается в моменты падения рынка, когда происходит девальвация, инфляционные шоки наступают и т.д. Но недавно было несколько ошибок, когда одновременно стартанула программа "7-20-25", потом туда еще добавили "Баспана хит" и сверху еще залили снятием пенсионных накоплений, и все это при работающей системе "Отбасы банка". Тогда все это наложилось одно на другое. Понятно, что после пандемии чиновники побоялись падения рынка и нажали на все кнопки одновременно. В итоге мы видим, что на рынке это не очень хорошо сказалось, но сейчас ситуация выправляется", – продолжил экономист.
Между тем сейчас многие говорят о стагнации рынка, но Шамсутдинов с такой постановкой вопроса не согласен.
"Если взять за основу 2019 год, так как в 2020 году был карантин, то мы видим, что никакой стагнации нет. До сих пор количество сделок опережает примерно на 17% то, что было в 2019 году. Плюс инвестиции в жилье до сих пор превышают даже 2022 год. Это значит, что сами строители пока не ставят на серьезное падение рынка. Я думаю, что многие из них ждали какой-либо госпрограммы на 2023 год, но она не реализовалась, поэтому сейчас ставят на 2024 год".Эльдар Шамсутдинов
Новая льготная программа
Комментируя вопрос о планируемой новой льготной ипотечной программе, которую анонсировал "Отбасы банк", спикер отметил, что участие в ней может не вызвать огромного интереса.
"Пока мы не понимаем, какой будет объем. Но если Нацбанк будет верен своим таргетам, то в 2024 году инфляция за год составит около 7%. А значит, что стоимость денег в ипотеку будет на уровне 10-11%, поэтому участие в программе, наверное, будет уже не так привлекательно. При этом за месяц на 20% увеличились предложения на сайтах объявлений. Это значит, что некоторые застройщики вышли в кэш и решили по максимуму устроить распродажу". Эльдар Шамсутдинов
Он добавил, что также увеличивает риски, поскольку ввод жилья показывает, что продают жилье, которое еще не возведено.
Ранее мы писали, что казахстанцы стали меньше оформлять ипотечные займы.
