Начиная с лета 2022 года цены на квартиры шли в сторону снижения. Однако во второй половине года этот процесс был очень медленным, рынок сопротивлялся и не хотел верить в то, что темпы, разогретые ЕНПФ, должны смениться закономерным откатом. Но с начала 2023 года этот процесс стронулся – кривая с ценником плавно поползла вниз, однако в конце года на рынке заметен отскок вверх.
По информации Бюро национальной статистики, за год (декабрь 2023 года к декабрю 2022 года) новое жилье подорожало на +3,4%, при этом на вторичном рынке цены снизились на -3,7%. Цена арендной платы за жилье выросла на +1,6%. За месяц (декабрь 2023 года к ноябрю 2023 года) цены арендной платы за благоустроенное жилье повысились на +0,9%, продажи нового жилья – на +0,6%, перепродажи квартир – на +0,2%.
В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в городах Кызылорда – на +12,6%, Петропавловск – на +10,6%. На вторичном рынке жилья лидеры роста цен – Атырау (+8,2%) и Кызылорда (+6,9%), а на рынке аренды жилья – Жезказган (+33,4%), Кокшетау (+26,1%), Караганда (+23%).
Фото: Бюро национальной статистики РК
Некоторое падение цен в прошлом году было сопряжено с сокращением ипотечных программ и, как следствие, повышением ставки по программам "Отбасы банка".
Статистическое ведомство также приводит такую информацию, что количество сделок купли-продажи жилья за декабрь 2023 года по сравнению с соответствующим месяцем прошлого года увеличилось на +12,6%, тогда было зарегистрировано 33 587 сделок.
Отрицательный наивысший показатель был зарегистрирован в Актюбинской области (на -15,3%), а самое большое увеличение зафиксировано в Алматинской области (на +62,3%). Вместе с тем уменьшение в динамике наблюдается в количестве сделок январь-декабрь 2023 года к январю- декабрю 2022 года (-20,5%).
Фото: Бюро национальной статистики РК
Мнение эксперта: резкого роста цен на квадратные метры не будет
Как считает советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, никаких резких всплесков мы не увидим.
– Как бы вы охарактеризовали 2024-й год? Похоже, сейчас все замерли в ожидании госпрограмм.
– Да, все в ожидании новых доступных программ ипотечного кредитования, которые могли бы стать драйверами для сделок. Но, пожалуй, к этому моменту государство будет относиться с крайней осторожностью.
Я бы назвала весь следующий год ценовой неопределенностью. Слишком много неизвестных в этом уравнении. Проверки застройщиков, уход с рынка слабых игроков.
– Какие квартиры наиболее востребованы в многоквартирных домах?
– Примечательный факт: если в 2022 году доля одно-, двухкомнатных квартир была 27-28% в среднем по стране, то в 2023 году этот показатель составил 55- 58% от общего количества ежемесячного объема сделок.
– Подорожает ли ипотека в наступающем году?
– Все будет зависеть от стоимости денег для банков, выдающих кредиты. Ставки и так достаточно высоки. В большей степени все ждут программы наподобие 7-20-25 для всех категорий граждан. Я думаю, что доступные ставки мы увидим только для ограниченных категорий граждан или строго определенной недвижимости, что, собственно, верно.
– Как льготная ипотека влияет на рынок жилья?
– Если субсидированные ставки доступны всем без исключения, то это дешевые деньги, которые, с одной стороны, стимулируют количество сделок, а с другой стороны, толкают ценник вверх.
– Что произойдет на рынке жилья, если отменить различные госпрограммы по приобретению заветных квадратных метров?
– Рынок отрегулирует себя сам и придет к равновесной цене предложения. Дешевым жилье при этом не станет. Но всегда стоит помнить о том, что за все время существования недвижимости это самый надежный актив и самый дорогой товар.
Льготные программы привели к обратному эффекту
Экономист Арман Бейсембаев считает, что льготные ипотечные программы надо закрывать, как и многие льготные государственные программы. Все должно быть на рыночной основе: баланс спроса и предложения.
"Я понимаю, что без льготных ипотечных кредитов многие не смогут купить себе квартиры. Кто-то скажет, мол, а сколько человек останется без собственной жилплощади. Но, если оставить подобные программы, то таких людей будет становиться все больше и больше без шансов на покупку жилья. Льготные ипотечные продукты сужают рынок жилья. Когда-нибудь цены на жилье упадут до какого-то вменяемого предела, потому что сейчас они раздуты до неадекватного размера – ну нет в стране таких доходов. Это все происходит благодаря льготным ипотечным программам, из-за которых мы получили настолько дорогой рынок жилья", – считает он.
– Получается, мы получили обратный эффект?
– Льготные ипотечные программы были созданы для того, чтобы сделать жилье доступным. И как раз они его сделали недоступным.
– Что будет, на ваш взгляд, с ценами на жилье в 2024 году?
– Льготные ипотечные программы остались? Остались. 7-20-25 работает, плюс к этому запускают 9-20-25. Жилье будет расти в цене. Пока в рынок жилья, по средней оценке, ежегодно вливается от одного до полутора, а на пике – и до двух триллионов тенге бюджетных денег, никакого снижения цен не будет. Это надо прекратить.
Кстати, по оценкам некоторых экспертов, запуск новой ипотеки 9-20-25 может повысить цены на жилье сразу до 10%.
