По словам председателя комитета по этике объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Александра Вайнштока, продажи на рынке недвижимости обычно идут сезонно.
"С начала года продаж практически не было, они вот сейчас только начались. Но, например, конец декабря и до середины января у нас обычно всегда затишье. Соответственно, цены всегда немножечко проседают. Потому что покупательский спрос минимален, продавцы тоже немного хотят посмотреть, что будет происходить дальше и как реагировать. Но постоянные продавцы и покупатели, которые есть на рынке, они всегда в теме", – сказал Александр Вайншток.
При этом вопрос о том, когда лучше покупать недвижимость, для каждого человека индивидуальный, считает эксперт.
"Мы сейчас не говорим о перекупщиках, инвесторах, которые просто на этом зарабатывают. Потому что рынок стал для них неинтересен в плане инвестиций, так как цены очень высокие и то, что они будут расти нет никаких оснований. Поэтому этот бизнес сейчас встал в фазу ожидания. А обычные люди, когда им необходимо совершить покупку и продажу, они это делают, несмотря на время года и даже время суток", – пояснил Александр Вайншток.
Сделка в роддоме
По словам эксперта, казахстанцы, если им приспичит, оформляют сделки даже ночью или вообще, в роддоме.
"Однажды со мной произошел незаурядный случай. Я оформлял задаток в роддоме. Так произошло, что мы должны были оформлять задаток, но продавца увезли со схватками в роддом. И вот мы с покупателем приехали туда, потому что была интересная цена и оба были заинтересованы побыстрее совершить сделку. На тот момент продавец уже лежала в родблоке. Я договорился с врачом и прошел туда. Прямо за стенкой она кричала и рожала, и в период между схватками мы с ней разговаривали по поводу сделки", – рассказал Александр Вайншток.
Потом, рассказывает он, медсестра принесла роженице соглашение о задатке, и она там расписывалась. Поэтому, утверждает эксперт, сделки совершаются только по необходимости самих клиентов, если для них это важно и срочно, а если нет, то люди могут и годами продавать свою недвижимость.
"Дело тут даже не в цели продажи, а скорее, в послепродажных планах. Если человеку не нужна недвижимость, а нужны деньги на конкретные цели, то он быстро продаст. А те, кто говорят "продастся, так продастся", мы с такими клиентами обычно не сотрудничаем даже. То есть, как только нам поступает заявка, мы сразу узнаем послепродажные планы, для чего он продает. Если после диалога мы понимаем, что человеку это неважно и не срочно, то нам такого близко не надо. Потому что это обычно неадекватно высокие цены, человек не слушает наших комментариев и аналитику рынка. В общем, это не наш клиент", – пояснил Александр Вайншток.
Как не нарваться на мошенников
Представитель ассоциации также рассказал о том, как отличить добросовестного риэлтора от недобросовестного. Как отмечает эксперт, правильный риэлтор должен все рассказать покупателю о квартире, он должен быть знаком с документами. Прежде чем привести покупателя, он должен познакомиться с юридическим собственником этой квартиры, проверить все документы, ведь очень много мошенников есть, которые снимают квартиры, а потом предлагают ее как свою и продают.
Кроме того, по словам эксперта, добросовестный риэлтор даже объявление о продаже не даст прежде, чем сам лично не познакомится с объектом.
"Только после того, как он познакомится с продавцом, он подает рекламу и приводит покупателя. Он также должен понять, какие средства планирует тратить покупатель – это кредит или дарственная, или наличные деньги. Все влияет на само качество сделки. После этого обязательно должен быть подписан договор с покупателем, где риэлтор должен показать свои данные. Поверьте, ни один мошенник никогда не даст свое удостоверение личности. А обычный гражданин даст, потому что он понимает, что ему надо подписать договор на оказание услуг", – подсказал Александр Вайншток.
Еще один нюанс – риэлтор должен честно рассказать покупателю не только плюсы, но и минусы недвижимости. К примеру, если протекает потолок, сырость есть или соседи алкоголики.
"Конечно, тут уже зависит от квалификации самого риэлтора, от его порядочности. Я как глава ассоциации риэлторов по вопросам этики, стою на страже всего этого. Потому что потом, это все равно всплывает и сделку на этом основании можно признать недействительной. И риэлтор потом за это ответит, причем не только имиджем. Если он официально работает и подписывает договор, его можно привлечь к ответственности, за то, что он скрыл недостатки и этим самым просто обманули покупателя", – подчеркнул Вайншток.
Таких прецедентов в Казахстане по его словам было уже и много. Но люди, попадаются на таких риэлторов, потому что экономят на услугах.
"Мы их называем маклерами, обычно такие маклера зарабатывают 100–200 долларов. У добросовестных риэлторов комиссия в разы выше, но они и гарантируют за то, что делают", – сказал Вайншток.
Почему цены на жилье ползут вниз
По поводу ситуации на рынке недвижимости Вайншток отметил, что цены сейчас постепенно опускаются вниз.
Он напомнил, что еще в 2021 году был подъем на рынке из–за возможности использования средств ЕНПФ на покупку жилья, и люди начали срочно покупать квартиры, чтобы позже продать их дороже.
"Это всколыхнуло цены. Потом летом прошлого года это стало неактуальным, теперь цены понемногу опускаются, примерно на 3–5%, где–то даже на 10%. Все зависит от квартиры, района, состояния. Сейчас цены чуть ниже, чем были в ноябре 2023 года", – уточнил Вайншток.
На вопрос о том, стоит ли ожидать роста цен в течение текущего года, он ответил, что опасается делать прогнозы.
"Потому что у нас непредсказуемо все. Завтра могут какую–то ипотечную программу выдать от застройщика или льготные кредиты начать давать, как только спрос усилится, цены сразу же автоматически начинают расти. Но если каких–то новых программ от государства не будет, то цены будут наоборот опускаться. Но это я так думаю, как риэлтор как профессионал рынка", – объяснил Вайншток.
В свою очередь эксперт по оценке недвижимости Бауыржан Бектаев также отметил, что с прошлого года на рынке наблюдается небольшая стагнация, цены падают, но не сильно.
"Про долгосрочные прогнозы сейчас тяжело говорить, вполне вероятно продолжится стагнация, и мы будем наблюдать вялотекущее снижение цены. Это зависит от разных факторов, в том числе будут ли льготные ипотечные программы", – сказал Бауыржан Бектаев.
На вопрос об активности на рынке, оценщик рассказал, что в целом она немного снизилась, меньше стали покупать. Но эксперт связывает это с сезонностью, отмечая, что оживление на рынке недвижимости ожидается к весне.
"Хотя мне кажется, что покупать квартиру лучше зимой, чтобы сразу понять, насколько тепло дома. А если летом покупаешь, то не узнаешь", – считает Бауыржан Бектаев.
При этом сейчас, по его словам, большой популярностью среди казахстанцев пользуется вторичное жилье. А первичка становится интересной людям, если появляются льготные госпрограммы.
На что следует обращать внимание при выборе недвижимости
По словам экспертов в первую очередь при выборе недвижимости человеку нужно понимать, для чего она, например, для проживания ли сдачи в аренду.
"Но основной параметр – это обычно локация. Исходя из этого, потом уже формируется основная цена. Также имеет смысл смотреть на год постройки, это будет играть роль, если вы решите продать ее позже. Например, если смотреть золотой квадрат Алматы, то тут вариантов не так много по новой недвижимости, тут уже в основном старой постройки дома. Но насколько потом банки смогут кредитовать их, или если вдруг человек захочет поставить в залог для своих каких–то целей", – посоветовал Бауыржан Бектаев.
Еще нужно поговорить соседями, узнать, как работает КСК или ОСИ, выяснить какие жалобы есть, добавил оценщик.
"Кроме того, на интернет сервисах есть карты по уровню преступности по районам. Это тоже важный момент. Также желательно, чтобы рядом были школа и садики. Сейчас больше спросом пользуется компактное расположение, чтобы все было рядом, вне зависимости от района даже", – пояснил Бауыржан Бектаев.
Также, по его словам, если есть доступ в подвал, то стоит сходить туда и посмотреть. Если подвал заливает, это связано с работой ОСИ. Желательно также подняться на крайний этаж и посмотреть нет ли протекания. В целом, протекает ли крыша дома – это тоже показатель работы.
Еще один момент, на который обращает внимание эксперт – это расходы на содержание. Он считает, что прежде чем приобретать квартиру, следует узнать у соседей сколько стоят комуслуги в этом доме.
Всегда есть подвох, если подешевле
Оценщик также ответил на вопрос о том, есть ли какие–либо лайфхаки по покупке хорошей квартиры, но подешевле.
"Если подешевле, то обычно всегда есть какой–нибудь подвох. Покупая какую–то недвижимость по цене ниже рынка, можно получить кота в мешке. Обязательно нужно запросить документы правоустанавливающие. И при дешевых вариантах, может быть, что недвижимость попала к собственнику по договору дарения или в наследство перешла. Но надо сначала, право собственности подтвердить. Люди, которые знают цену и понимают расположение квартиры с позиции удобства, они уже поднимают цену", – пояснил Бауыржан Бектаев.
По его словам, если есть срочные варианты, то есть шанс, что продадут подешевле. Еще вариант – попросить скидку при условии, что покупка будет за наличный расчет.
