Правила определяют порядок и условия финансирования строительства и приобретения местными исполнительными органами (МИО) и Единым оператором жилья за счет республиканского бюджета или выпуска ГЦБ, мониторинга и реализации жилья гражданам РК, нуждающимся в жилище, через АО "Жилищный строительный сберегательный банк "Отбасы банк".
Так, для обеспечения МИО необходимым объемом коммунального жилищного фонда будут предоставляться из республиканского бюджета средства на строительство, приобретение или реконструкцию арендного жилья согласно нормативу, определенному уполномоченным органом в области архитектуры, градостроительства и строительства, с обязательным софинансированием из местного бюджета.
Арендное жилье соответствует ІII-IV классам комфортности согласно требованиям государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства. Общая площадь одной единицы не превышает 80 кв. метров с допустимым отклонением не более 5%.
Строительство (приобретение) жилья с площадями, превышающими допустимое отклонение, при финансировании затрат на их строительство (приобретение) осуществляется за счет средств местного бюджета.
При приобретении жилья МИО необходимо планировать распределяемую площадь жилья в соответствии нормам закона "О жилищных отношениях".
Расчет затрат из республиканского бюджета за один квадратный метр строительства или приобретения жилья (квартиры) в чистовой отделке (без стоимости инженерных сетей) для областей определяется на основании укрупненного показателя стоимости строительства (УПСС) крупнопанельного жилого дома соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений.
Для финансирования из республиканского бюджета выделяется 70% от стоимости одного кв. метра строительства и приобретения жилья в чистовой отделке (без стоимости инженерных сетей). Оставшаяся часть финансируется за счет средств местного бюджета. При этом для расчета целевого индикатора одной единицы жилья принимается средняя площадь квартиры в 60 кв. м.
Расчет наименьшей стоимости одного квадратного метра нового жилья производится с учетом коэффициента для перехода от текущих цен в цены предстоящих периодов, предусмотренного в нормативных документах по ценообразованию и сметам.
При превышении стоимости установленных пределов финансирования затраты покрываются за счет средств местного бюджета.
Согласно правилам МИО будут предусматривать в рамках средств местных бюджетов финансирование строительства на первых этажах жилых домов объектов социального назначения (детских садов, детских мини–центров, медицинских организаций и т.д.) по проектам, соответствующим установленным государственным нормативам в сфере архитектуры, градостроительства и строительства.
Частный застройщик обеспечивает финансирование строительства коммерческих площадей и ввод в эксплуатацию.
Финансирование из республиканского бюджета затрат при реконструкции жилых объектов в коммунальной собственности осуществляется на основании положительного заключения вневедомственной комплексной экспертизы за один кв. метр не выше 60% стоимости строительства нового жилого дома в рамках Концепции. При превышении стоимости строительства финансирование осуществляется за счет средств местного бюджета.
При этом с 2024 года допускается приобретение жилья только на первичном рынке, а также введенных в эксплуатацию в рамках реконструкции домов и построенных индивидуальными предпринимателями введенных в эксплуатацию не позднее двух лет.
Средства по районам, городам областного, республиканского значения должны распределяться пропорционально согласно количеству очередников.
Условия, порядок предоставления арендного жилья очередникам определяются действующим законодательством и внутренними документами МИО.
МИО по согласованию с уполномоченными органами в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, исполнения бюджета прогнозируют объем выпуска ГЦБ на финансирование строительства жилья в соответствии с условиями протоколов Совета по управлению Нацфондом или на рыночных условиях, решений Национального банка, а также условий Концепции.
При этом прогнозирования выпуска ГЦБ осуществляется в пределах лимита долга на соответствующий финансовый год, предусмотренным уполномоченным органом по государственному планированию.
Не допускается использование вырученных средств от продажи жилья в период облигационного заимствования на цели, не соответствующие Концепции, решениям Совета по управлению Нацфондом и Нацбанка.
МИО по согласованию с уполномоченным органом:
- выпускает ГЦБ в случае частичного досрочного или полного погашения ранее выпущенных ГЦБ;
- повторно использует полученные от реализации жилья средства в рамках одного выпуска.
Выпущенные МИО ГЦБ будет приобретать Единый оператор с правом микширования с привлеченными рыночными средствами на следующих условиях:
- ставка вознаграждения без учета микширования – 0,35% годовых;
- средневзвешенная ставка вознаграждения с учетом микширования – 4,25% годовых;
- срок займа – до двух лет;
- выплата основного долга – в конце срока займа с правом досрочного погашения по инициативе заемщика;
- выплата вознаграждения по займу – один раз в полугодие;
- целевое назначение займа – строительство жилья.
Выпущенные МИО ГЦБ Единый оператор за счет средств Нацбанка будет приобретать на следующих условиях:
- ставка вознаграждения – 4,25% годовых;
- срок займа – до 22-х месяцев;
- выплата основного долга – в конце срока займа с правом досрочного погашения по инициативе заемщика;
- выплата вознаграждения по займу – один раз в полугодие;
- целевое назначение займа – строительство жилья.
Кредитное жилье должно соответствовать ІII-IV классам комфортности согласно требованиям государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства. Общая площадь одной единицы кредитного жилья не должна превышать 80 кв. метров с допустимым отклонением не более 5%.
Строительство жилья с площадями, превышающими допустимое отклонение при возмещении затрат на их строительство, осуществляется за счет средств местного бюджета.
Для городов Астаны, Алматы, Шымкента и областей, финансирование за счет ГЦБ одного квадратного метра общей площади жилища в чистовой отделке (без стоимости инженерных сетей) строительство жилья, определяется в размере 80% от УПСС по крупнопанельному жилому дому соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборниках укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, утвержденных на текущий год.
Остальная часть софинансируется из местного бюджета.
Города Астана, Алматы и Шымкент определяют ценовой параметр реализации одного кв. метра кредитного жилья в размере до 100%, для областей в размере 80% от УПСС крупнопанельного жилого дома соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, либо на основании средней стоимости одного квадратного метра нового жилья по данным государственной статистики за последний имеющийся отчетный период, исходя из наименьшей стоимости.
При отсутствии укрупненного показателя стоимости строительства в городах Астаны, Алматы, Шымкента и областях для крупнопанельного жилого дома до 5-ти этажей включительно или свыше 5-ти этажей используются соответственно утвержденные УППС для 5-ти или 9-этажного для крупнопанельного жилого дома.
При превышении стоимости установленных пределов финансирования затраты покрываются за счет средств местного бюджета.
При приобретении жилья МИО планируют распределяемую площадь жилья согласно нормам закона "О жилищных отношениях".
Также предусматривается, что для для развития социальной инфраструктуры МИО предусматривают в рамках средств местных бюджетов финансирование строительства на первых этажах жилых домов объектов социального назначения (детских садов, детских мини–центров, медицинских организаций и т.д.).
Частный застройщик обеспечивает финансирование строительства коммерческих площадей и ввод в эксплуатацию.
Строящиеся жилые объекты оснащаются видеонаблюдением. МИО обеспечивают еженедельный ввод данных (сведения об освоении средств, ходе строительства и реализации жилья) для мониторинга хода строительства жилья в информационную систему Единого оператора.
МИО также обеспечивают достоверность и своевременность заполнения данных в информационной системе Единого оператора. При неисполнении МИО данного требования, Единый оператор по согласованию с уполномоченным органом отказывает в дальнейшем предоставлении облигационных займов для финансирования жилищного строительства.
Для выкупа очередниками кредитного жилья МИО, "Отбасы банк" будет финансироваться в пределах возможностей республиканских и местных бюджетов:
- сроком на 25 лет по ставке вознаграждения 0,01% годовых для предоставления предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 2% годовых;
- сроком на 20 лет по ставке вознаграждения 0,15% годовых для предоставления предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 5% годовых.
"Отбасы банк" в пределах средств, предусматриваемых в местных и республиканском бюджетах, облигационных займов и поступающих кредитных платежей (возвратных средств) обеспечивается предоставление:
- 1) предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 2% годовых для категорий лиц, определенных подпунктами 1–1, 1–2 пункта 1 статьи 67, подпунктами 2, 3 статьи 68 закона "О жилищных отношениях", имеющих совокупный семейный доход от трудовой или предпринимательской деятельности за последние 6 месяцев. Допускается отсутствие указанного дохода у данной категории лиц, при условии привлечения созаемщика-гаранта – при оформлении ипотечного займа, либо при условии полного выкупа жилья без оформления ипотечного займа. Лица, привлекаемые созаемщиками-гарантами, определяются внутренними документами "Отбасы банка".
Категориям, указанным в подпунктах 2, 3 статьи 68 закона, устанавливается приоритет перед очередниками других категорий при распределении жилья с учетом их желания на нижних этажах.
Предусмотренное количество займов распределяется пропорционально между категориями лиц, указанных в настоящем подпункте;
- 2) предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 5% годовых категориям лиц, определенных пунктом 1 статьи 67, имеющих совокупный семейный доход от трудовой или предпринимательской деятельности за последние 6 месяцев. Допускается отсутствие указанного дохода у данной категории лиц, при условии привлечения созаемщика-гаранта – при оформлении ипотечного займа, либо при условии полного выкупа жилья без оформления ипотечного займа. Лица, привлекаемые созаемщиками-гарантами, определяются внутренними документами Отбасы банка.
Обязательными условиями кредитования очередников являются:
- срок кредитования – до 20 лет;
- цель займа – приобретение кредитного жилья, в том числе построенного в рамках механизмов государственно–частного партнерства, первичного жилья частных застройщиков в рамках механизма, определенного главой 5 Правил, а также механизма субсидирования части ставки вознаграждения по кредитам частных застройщиков полученным на строительство жилья;
- наличие во вкладе жилищных строительных сбережений суммы первоначального взноса в размере не менее 10% от договорной суммы по предварительному жилищному займу или в размере, определенном законом "О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан" для промежуточного жилищного займа. Часть размера первоначального взноса может покрываться жилищным сертификатом, выдаваемым МИО, сертификатом экономической мобильности;
- максимальная сумма кредитования определяется на основании информации МИО о реализуемом объекте, содержащей стоимость реализации одного кв. метра жилища, и фактической площади приобретаемого жилья.
Требования для участия в государственной программе льготного кредитования через "Отбасы банк":
- наличие гражданства РК или статус кандаса;
- отсутствие за последние 5 лет на территории РК у очередника и членов его семьи арендного жилья или жилья на праве собственности (общей совместной собственности, доли в долевой собственности, составляющей общую совместную (долевую) собственность указанных членов семьи, как единицу жилья, а также доли в рамках долевого участия в жилищном строительстве);
- отсутствие у очередника и членов его семьи ипотечных жилищных займов, выданных на приобретение жилища, в том числе доли в рамках долевого участия в жилищном строительстве или строительство жилища;
- подтверждение совокупного семейного дохода (без учета пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и иных обязательных отчислений) от трудовой или предпринимательской деятельности за последние 6 месяцев.
При неподтверждении доходов допускается участие при наличии суммы собственных средств (в том числе жилищных строительных сбережений) для выкупа кредитного жилья по полной стоимости (без оформления займа).
- подтверждение постановки на учет нуждающегося в жилище в соответствии с законом.
Подтверждение постановки на учет нуждающихся в жилье и наличие соответствующего статуса в "Отбасы банке", определяются посредством цифровой информационной системы учета очередников.
Перечень иных требований для кредитования и необходимых документов определяется внутренними документами "Отбасы банка".
Заявления на получение займов для приобретения кредитного жилья построенных МИО, подаются с личных кабинетов на платформе "Отбасы банка" – otbasybank.kz. При этом приобретение кредитного жилья осуществляется по месту постановки на учет очередника в пределах области, города республиканского значения, столицы.
Процедуры отбора очередников и распределение жилья проводятся "Отбасы банком" в порядке, определенном его внутренними документами.
Отбор потенциальных очередников среди очередников будет осуществляться по следующему принципу:
- первоочередность даты постановки на учет, нуждающихся в жилище;
- при совпадении даты постановки на учет – дата и время подачи заявления через платформу "Отбасы банк" – otbasybank.kz.
При этом по выделенным средствам на реализацию направления "2–10–20", а также возвратных средств "Отбасы банка", обеспечивается кредитование очередников, в том числе по заявлениям на участие, принятым до введения в действие Концепции исключительно на цели займа.
Условия реализации кредитного жилья очередникам определяются Концепцией и внутренними документами "Отбасы банка".
Реализация кредитного жилья, строящегося или построенного до введения в действие Концепции, осуществляется на основании заключенных соглашений и ранее действовавших программ.
Кредитное жилье МИО реализуется в течение 6 месяцев очередникам через "Отбасы банк".
По истечении 6 месяцев при отсутствии спроса на объект, а также отсутствии следующих по списку очередников принимается решение о возврате жилья в МИО. Решение о возврате нераспределенного жилья и дальнейшей его реализации принимается в рамках заключенных соглашений о сотрудничестве между МИО и "Отбасы банк".
МИО самостоятельно распределяет нереализованное жилье очередникам из числа социально уязвимых слоев населения, нуждающихся в жилье и предоставляют информацию о распределении в уполномоченный орган.
По окончании процедур отбора "Отбасы банк" предоставляет в МИО окончательные списки очередников с указанием идентификационных сведений и адреса предоставляемого жилья для последующего оформления договоров купли-продажи.
МИО в течение одного месяца с даты получения от "Отбасы банка" информации о результатах отбора очередников, заключает с очередниками МИО, прошедшими отбор очередников, договоры купли-продажи жилья и обеспечивает их государственную регистрацию.
Порядок взаимодействия между МИО и "Отбасы банком", а также объем реализации кредитного жилья через "Отбасы банк" определяются соглашением между МИО и "Отбасы банком" и внутренними документами "Отбасы банка".
МИО осуществляет мониторинг по реализации кредитного жилья очередникам Программы.
Мониторинг реализации МИО жилищных проектов обеспечивается посредством информационной системы Единого оператора.
МИО на еженедельной основе вносит в информационную систему Единого оператора о переданных на реализацию в "Отбасы банк" объектах и реализованных квартирах с указанием даты ввода объекта в эксплуатацию кадастрового номера каждой квартиры, получателя квартиры, площади, количества и стоимости квартиры.
Площадь квартир, реализованная очередникам МИО, должна соответствовать заявленной площади квартир согласно проектно-сметной документации с положительной комплексной вневедомственной экспертизы при получении финансирования.
В случае несоответствия общей площади квартир, переданных очередникам МИО, и заявленной общей площади квартир в соответствии с проектно-сметной документацией с положительной комплексной вневедомственной экспертизой, МИО обеспечивает реализацию недостающей площади квартир очередникам МИО за счет средств местного бюджета с предоставлением отчетной информации уполномоченному органу, а также вносит данные в информационную систему Единого оператора.
Приказ вводится в действие со дня подписания.
