Основание для оспаривания предыдущей сделки не важно; им может быть отчуждение без надлежащего согласия сособственника, заключение под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение – не суть. Важно то, что вы, будучи добросовестным приобретателем, знать – не знали о каких-либо нарушениях в первой сделке, да и с первоначальным собственником никогда не были знакомы.
Тем не менее, вероятность того, что ваша сделка будет признана недействительной в случае, если предшествующая сделка будет признана недействительной, близка к ста процентам. И почти наверняка вам придется расстаться с приобретенной недвижимостью.
Добросовестность приобретателя: не все так однозначно
Но вы можете спросить: "Как же так? Я ведь добросовестный приобретатель, поэтому у меня нельзя забрать приобретенное мною по сделке!" В действительности же все не так просто.
Во-первых, ошибочно порой бытующее мнение о том, что добросовестность приобретателя однозначно исключает возможность виндицировать (истребовать) вещь. Да, виндицировать имущество у добросовестного приобретателя нельзя; но это лишь общее правило, которое знает исключения. При определенных обстоятельствах (исключениях) можно истребовать вещь даже у добросовестного приобретателя. Такие обстоятельства перечислены в статье 261 ГК. Например, подаренную вещь можно виндицировать даже у добросовестного приобретателя.
Во-вторых, есть в законодательстве такие лазейки, которые позволяют игнорировать соблюдение общего правила о невозможности истребования вещи у добросовестного приобретателя либо ограничивают его применение. Они связаны с предъявлением иска о недействительности сделки. Остановимся подробнее на этом.
Аннулирование записи в правовом кадастре: законно, но несправедливо
В идеале, заявляя иск о недействительности сделки, связанной с отчуждением имущества, истец просит также суд применить последствия недействительности, то есть вернуть спорное имущество.
Однако, предположим, заявляется иск о недействительности сделки, но при этом истец не просит применить последствия недействительности сделки, то есть не заявляет ни о двусторонней реституции (возврата сторонами полученного по сделке), ни о виндикации. Суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований; не заявил о применении последствий недействительности, значит, такое требование не рассматривается – на то воля истца. А раз так, то суд даже не будет заслушивать доводы ответчика о добросовестности, поскольку вопрос о добросовестности подлежит исследованию судом в связи с применением виндикации. Для оценки требования о недействительности сделки добросовестность не имеет значения.
Что происходит дальше? Признав первоначальную сделку недействительной, суд автоматически признает недействительной последующую сделку как совершенную лицом, не имеющим на то правовых оснований. Вступившее в законную силу решение суда поступает в регистрирующий орган, который по умолчанию аннулирует текущую запись о собственнике и восстанавливает запись о праве собственности за первоначальным собственником, по иску которого сделки признаны недействительными. Это делается со ссылкой на статью 33 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", согласно которой аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта. Причем даже наличие обременения не препятствует аннулированию записи.
Далее отстоять свои права добросовестному приобретателю и вовсе становится практически невозможно: запись о его праве собственности в правовом кадастре уже аннулирована, фактическое выселение (освобождение) объекта недвижимости по иску восстановленного в правах прежнего собственника – дело времени. После аннулирования записи о праве собственности добросовестному приобретателю уже некому заявлять о своей недобросовестности. Ни суд, который будет рассматривать иск о выселении, ни, тем более, регистрирующий орган – никому из них нет дела до добросовестности приобретателя. Суд наверняка сошлется на то, что (Ⅰ) имеется вступивший в законную силу судебный акт о недействительности сделки, (Ⅱ) зарегистрированное за первоначальным собственником право собственности никем не оспорено, (Ⅲ) право на истребование вещи из чужого незаконного владения вытекает из факта регистрации права собственности.
Что же в итоге? Первоначальный собственник (истец) добивается признания сделки недействительной, аннулирования записи о праве собственности текущего собственника (приобретателя), признания своего права на имущество и выселения приобретателя (текущего собственника). И все это – без исследования вопроса о добросовестности приобретателя. Последний лишен, по сути, правовой возможности защитить свои интересы. Будь он хоть трижды добросовестным приобретателем, аргумент о добросовестности не сработает - у него не будет процессуальной возможности заявить о нем.
Реституции добросовестность не помеха
Но, кстати, даже если иск о недействительности рассматривается с требованием о применении последствий недействительности в виде двусторонней реституции, ответчик – добросовестный приобретатель также может столкнуться с проблемой доказывания своей добросовестности.
Дело в том, что применение двусторонней реституции никак не связано с добросовестностью стороны по недействительной сделке. Статья 157-1 ГК, устанавливающая общие правила последствия недействительности сделки, вообще не упоминает о добросовестности. Получается, что суд, решая вопрос о применении двусторонней реституции, вовсе не обязан исследовать вопрос о добросовестности стороны. Возврат сторон в первоначальное положение осуществляется им без учета добросовестности сторон.
Правило о невозможности истребования имущества у добросовестного приобретателя содержится не в главе ГК о сделках, а в главе о защите права собственности. Нормы статей 260, 261 ГК посвящены истребованию имущества из чужого незаконного владения. Именно в статье 261 ГК говорится о добросовестности приобретения. Если имущество истребуется в порядке статьи 261 ГК, то добросовестность приобретателя и связанные с этим обстоятельства имеют значение.
Таким образом, у истца, оспаривающего последующие сделки, имеется, по сути, выбор из двух вариантов того, чтобы добиться возврата своего имущества: первый - с применением последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции по ст. 157-1 ГК и второй – с истребованием из чужого незаконного владения по ст. 260, 261 ГК. Очевидно, что для бывшего собственника предпочтительным выглядит первый вариант, поскольку в таком случае не нужно "заморачиваться" с добросовестностью приобретателя: достаточно заявить о недействительности сделки и применении двусторонней реституции (или даже без нее, как указывалось выше). А вот при виндикации у бывшего собственника могут возникнуть сложности в применении ст. 261 ГК.
Выбор каждого из вариантов принадлежит истцу – бывшему собственнику. Суды порой так и указывают в судебных решениях: истец волен сам выбирать способ защиты своих интересов – через двустороннюю реституцию либо виндикацию.
В этой ситуации ущемленными оказываются интересы добросовестного приобретателя. Защита его интересов попадает в зависимость от бывшего собственника: если тот пойдет по пути виндикации, то добросовестный приобретатель имеет шансы отстоять имущество; но если возврат будет заявляться через реституцию, то шансов у добросовестного приобретателя в наших реалиях практически нет.
Эту хитрость не без успеха используют органы прокуратуры при оспаривании сделок с целью возврата имущества в госсобственность. Требуя признания недействительными всех последующих сделок с имуществом, невзирая на мыслимые и немыслимые сроки давности, добросовестность каждого из последующих приобретателей, органы прокуратуры не заявляют требований о виндикации по ст.ст. 260, 261 ГК. Ими просто заявляются иски о недействительности сделок по всей цепочке. В лучшем случае заявляется также требование о применении последствий недействительности сделок в виде реституции, но чаще даже без этого. При таком сценарии добросовестность приобретателей не имеет значения и имущество по умолчанию изымается у добросовестного приобретателя.
В "нормативке" ответа пока нет
Верховный Суд РК пока не разрешил в нормативном порядке проблему, хотя и приблизился к ней. В своем Нормативном постановлении от 7 июля 2016 года "О некоторых вопросах недействительности сделок и применения судами последствий их недействительности" Верховный Суд уделил немало внимания теме добросовестного приобретателя.
Верховный Суд рассматривает и реституцию, и виндикацию в качестве последствий недействительности сделки. Верховный Суд верно подметил разницу между ними. Реституция допустима только к сделке между непосредственно истцом - предыдущим собственником и ответчиком - приобретателем имущества, но не применима к последующим сделкам, направленным на отчуждением спорного имущества последующим приобретателям. Если в результате совершения одной (первой) недействительной сделки спорное имущество вновь отчуждено новым приобретателям на основании последующих сделок, то спорное имущество подлежит возврату не в порядке реституции, а в порядке виндикации (пункты 14, 15 Нормативного постановления).
Верно отмечено также то, что при рассмотрении судами последствий недействительности сделки предъявление ответчиком встречных требований о признании лица добросовестным приобретателем не требуется (пункт 13 Нормативного постановления).
Однако в Нормативном постановлении рассматриваемая проблема пока не получила своего разрешения.
Защитить добросовестного приобретателя!
Чего же все-таки не хватает для полной защиты интересов добросовестного приобретателя?
Во-первых, указания на то, что конструкция добросовестного приобретателя применима не только к виндикации, но и к реституции. Ранее мною уже отмечалось, что ГК допускает применение этой конструкции к виндикации, но не к реституции. И в Нормативном постановлении также ничего не говорится о необходимости учитывать добросовестность приобретателя при применении реституции в качестве последствия недействительности сделки.
Во-вторых, необходим запрет на аннулирование записи о праве на недвижимое имущество в правовом кадастре лишь на основании судебного акта о недействительности сделки. Для аннулирования записи в правовом кадастре необходим судебный акт, которым разрешался бы вопрос о применении последствия недействительности сделки. Это вынудит истцов заявлять требования не только о признании сделки недействительной, но и о применении последствий недействительности сделки. Это обяжет, в свою очередь, суды исследовать вопрос о добросовестности приобретателя при оценке доказательств по делу.
Еще раз напомню, что действующий порядок не исключает возможности аннулирования записи о праве собственности в правовом кадастре только лишь на основании судебного акта о недействительности сделки, без решения суда о применении последствий недействительности сделки. Как упоминалось выше, таков порядок следует из нормы статьи 33 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"; к сожалению, эта же норма продублирована в Нормативном постановлении (пункт 22).
Вообще аннулирование записи о праве на имущество в правовом кадастре без разрешения вопроса о последствиях недействительности сделки – это нонсенс. Регистрирующий орган как будто отсекает саму возможность оставления спорного имущества у добросовестного приобретателя, аннулируя запись о праве собственности без выяснения вопроса о последствиях применения недействительности сделки. Этот вопрос как бы отпадает сам собой: запись о праве собственности приобретателя аннулируется - и все, дальше не о чем спорить.
Поэтому требуются изменения в законодательстве и практике, согласно которым без вступившего в силу судебного акта о применении последствий недействительности сделки было бы недопустимым ни аннулирование записи в правовом кадастре, ни лишение приобретателя владения и пользования спорным имуществом.
Все сказанное – это, конечно, лишь часть общей проблемы применения конструкции добросовестного приобретателя в Казахстане. Положительной практики ее применения явно недостаточно. Верю в то, что реализация вышеизложенных предложений позволит хотя бы создать условия, при которых институт добросовестного приобретения наконец заработает. Иначе ни о какой стабильности в сфере гражданского оборота говорить не приходится и, невзирая на добросовестность приобретателя, в результате оспаривания сделок своего имущества будут лишаться как граждане, так и предприниматели.
