В настоящее время большое количество казахстанцев не имеет своего жилья, т.к. не имеет средств для его покупки и приобретения. Давно не секрет, что в Лондоне или Нью-Йорке местному жителю купить жилье проще, чем алматинцу в Алматы. Жилье в Барселоне, Манчестере или Лос-Анджелесе доступнее, чем в Костанае или Караганде. В рейтинге доступности жилья по странам, Казахстан, к сожалению, уступил не только развитой Великобритании и кризисной Испании, но и аграрно-туристической Болгарии.
Кроме непропорционально высоких цен на жилье, в Казахстане существует проблема ипотечного кредитования. Учитывая то, что среднему казахстанцу потребуется не менее восьми лет, для того чтобы накопить на квартиру площадью 60 кв. м, ежемесячно откладывая всю зарплату, покупка жилья в кредит становится единственным приемлемым вариантом для большинства. Высокие ставки по ипотеке в Казахстане обеспечили казахстанским городам четыре предпоследние позиции по соотношению ежемесячного платежа по кредиту к средней зарплате, опередив лишь столицу России. Среди сравниваемых стран, Казахстан имеет самые высокие ставки кредитования. Для того, чтобы жилье в Астане сравнялось по уровню доступности с Нью-Йорком, цена за квадратный метр должна опуститься до 833 долларов или средняя заработная плата должна увеличиться до 2417 долларов (442 311 тенге). Исполнение одного из этих вариантов в обозримой перспективе маловероятно [1].
Поэтому я хочу остановиться на аренде жилья, так как на сегодняшний день аренда жилья остается для большинства казахстанцев единственной альтернативой для решения своих жилищных вопросов. Однако и здесь возникают трудности, а именно: необоснованная высокая арендная плата за жилье; незаконная сдача в аренду арендуемого жилья (субаренда); отсутствие договора; порча имущества; неуплата налогов и мн. др.
Ведь если правильно подойти к аренде жилья, то она может стать мощным толчком для решения жилищных проблем. При рассмотрении мною данного вопроса я считаю необходимо создать законодательную базу для регулирования отношений между арендодателем и арендатором. Та, которая имеется на сегодняшний день, а это основные - Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», Гражданский Кодекс Республики Казахстан и Налоговый Кодекс Республики Казахстан недостаточно защищает права арендодателя и арендатора. Я предлагаю издать Закон «Об аренде жилья» в котором необходимо законодательно закрепить права участников процесса аренды жилья. Хотя разговоры об этом ведутся, но конкретно, что будет входить в этот Закон, до сих пор нет. Нормы проекта Закона «Об аренде жилья» будут действовать на различные формы аренды: аренда жилья на длительный срок, аренда жилья с подселением (аренда комнаты), аренда жилья посуточно, аренда жилья с последующим выкупом. Я не буду сейчас излагать все статьи предлагаемого мною Закона «Об аренде жилья», а остановлюсь лишь на основных идеях и причинах издания этого Закона.
Основные положения Закона «Об аренде жилья»:
1) Предлагаю сформировать Комитет по контролю над арендным жильем, который будет контролировать сам процесс аренды жилья и в который могут обратиться как арендаторы, так и арендодатели. В законе четко прописать права и обязанности данного Комитета и одной из функций Комитета будет регулирование арендной платы за жилье.
2) В Законе «Об аренде жилья» необходимо указать из чего складывается арендная плата и ввести определенные критерии по которым она будет рассчитываться:
-расположение сдаваемого в аренду жилья (удаленность от центра города)
-пригодность к проживанию: наличие горячей и холодной воды, газа, электричества, теплоснабжения, сантехники (от удовлетворительного до отличного состояния)
-наличие мебели (от удовлетворительного до отличного состояния)
-наличие бытовой техники (от удовлетворительного до отличного состояния)
-чистота помещения (от удовлетворительного до отличного состояния)
Данные критерии должны быть прописаны в договоре аренды жилья.
3) Очень часто возникают проблемы при расчете арендной платы за квартиру, ведь обычно никаких квитанций при расчете арендной платы за жилье арендодатель не выдает, что может привести к различным спорам, и в итоге права арендатора нарушены, и в случае обращения в суд у него нет никаких доказательств произведенной оплаты. Наилучшим решением данной проблемы является перечисление арендной платы за квартиру на счет хозяина жилья (арендодателя), т.к. факт перечисления на счет всегда подтверждается документально. А также арендатор в случае нежелания платить проценты за банковский перевод, может ежемесячно подписывать с арендодателем акт, подтверждающий исполнение своих обязательств по арендной плате.
4) В данном Законе «Об аренде жилья» предлагаю утвердить форму договора аренды жилья, в которой четко будут прописаны права и обязанности арендодателя и арендатора и их ответственность в случае нарушения условий договора. Договор должен полностью соответствовать нормам Закона «Об аренде жилья».
5) Я думаю каждый при поиске арендного жилья сталкивался с проблемой, как элементарная чистота жилья. Ведь при сдаче жилья многие арендодатели не содержат его и не ухаживают за арендным жильем, при этом цена настолько высока, что равна оплачиваемой ипотеки. Поэтому в Законе «Об арендном жилье» должно быть прописано как должен содержать и когда проводить ремонт арендодатель, ведь он получает ежемесячную прибыль, в которую входит содержание жилья в чистоте и порядке.
6) Предлагаю ввести обязательную регистрацию арендаторов и арендодателей в Комитете по контролю над арендным жильем. Это позволит государству отслеживать процесс перемещения граждан РК по Казахстану, и будет одним из инструментов профилактики преступлений.
7) В Законе «Об аренде жилья» необходимо предусмотреть штрафные санкции в случае нарушения своих обязательств, указанных в Законе арендодателем и арендатором. Контроль за их исполнением возложить на Комитет по контролю над арендным жильем.
8) Кроме того, считаю, что в Законе «Об аренде жилья» необходимо внести отдельную главу аренды жилья с последующим выкупом. В которой указать процедуру аренды жилья с последующим выкупом. Стороны заключают договор аренды жилья с последующим выкупом, который обязательно регистрируется нотариусом и происходит под контролем Комитета по контролю над арендным жильем.
Вывод:
В случае принятия Закона «Об арендном жилье» казахстанцы смогут:
- улучшить свои жилищные условия, при этом, не тратя 90% своего дохода (заработной платы);
- выкупить арендуемое жилье не платя огромные проценты банку;
- защищать свои права в Комитете по контролю над арендой жилья, не доводя дела до суда.
- выбрать жилье соответствующее их доходам, при этом рассчитывая на нормальные условия проживания.
На основании вышеизложенного, считаю необходимым отработать механизм действия проекта Закона «Об аренде жилья». А со своей стороны я могу принять активное участие в разработке и внедрении данного проекта Закона.
Сноска 1 на Исследовательское агентство РК – www.agency.raiting.kz, Рейтинг доступности жилья инфографика – www.ellf.ru.
