1. Введение
В настоящее время в Казахстане сложилась ситуация, когда любой добросовестный собственник недвижимости , может быть лишен своего права собственности на неё, путем признания сделки по приобретению данной недвижимости недействительной.
Данная проблема касается любого имущества (не только недвижимого имущества, далее - недвижимости), но на мой взгляд, вопрос защиты прав собственников недвижимости должен быть приоритетным, поскольку:
- во –первых, это социально значимый вопрос для нашей страны, ведь каждый гражданин как минимум раз в жизни заключает сделку по приобретению своего жилья, и значимость гарантий его права собственности на неё (как материальном, так и в социальном значении) трудно переоценить;
- во-вторых, недвижимость - это не только жилье, но и объект вложения денег, инвестиций, неотъемлимая составляющая экономики Казахстана;
- в-третьих, в настоящий момент существует система регистрации сделок с недвижимостью в правовом кадастре, которая благодаря своей прозрачности позволяет отслеживать все сделки с недвижимостью.
2. Суть проблемы
Проблема, как правило, возникает следующим образом: покупатель добросовестно заключает сделку по приобретению недвижимости, то есть проверяет право собственности продавца, его полномочия, отсутствие обременений (арестов, залогов) в правовом кадастре, регистрирует сделку и становится собственником.
Через некоторое время (год, два, пять или десять лет) появляется третье лицо и в судебном порядке признает недействительной более раннюю сделку купли-продажи данной недвижимости (которая предшествовала его сделке), то есть продавец был уже третьим или четвертым собственником после оспариваемой сделки.
После признания недействительной более ранней сделки, третье лицо путем подачи иска, добивается в судебном порядке признания всех сделок заключенных после неё недействительными, и соответственно становится собственником недвижимости, а добросовестный приобретатель (бывший собственник) лишается своего права собственности на недвижимость.
В этой ситуации может оказаться любой – собственник завода, бизнес-центра или однокомнатной квартиры.
Почему и на основании чего это происходит?
На мой взгляд, здесь два ключевых момента:
1) согласно пункта 8 статьи 157 ГК РК сделка недействительна с момента её совершения и влечет юридические последствия, связанные с её недействительностью, то есть недействительность всех последующих сделок.
В данном случае, по моему это справедливо, так как недействительная сделка не может повлечь заключение легитимных сделок.
2) течение срока исковой давности, так пунктом 2. статьи 162 ГК РК, пунктом 1. статьи 180 ГК РК устанавливается, что течение срока начинается «… со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права…»
Данная формулировка «узнало или должно было узнать» фактически позволяет применить срок исковой давности по прошествии любого периода – три года, пять или десять лет, - когда третье лицо «вдруг узнало о нарушении своего права» и решило защитить его. И именно благодаря данной формулировке, угроза лишения права собственности висит «дамокловым мечом» над любым собственником имущества.
3. Решение проблемы
Как можно защитить добросовестного приобретателя недвижимости, не ущемляя прав тех, у кого вопреки закону было изъято имущество?
Я предлагаю достаточно простой (на мой взгляд) способ: установить срок исковой давности по сделкам заключенным в отношении недвижимости – три года с момента регистрации данной сделки в уполномоченном государственном органе , изложив статьи 162 и 180 ГК РК в следующей редакции:
Статья 162. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Исковая давность по спорам связанным с недействительностью сделки заключенной в отношении недвижимости, составляет три года со дня регистрации оспариваемой сделки в уполномоченном государственном органе.
2. Исковая давность по спорам, связанным с недействительностью сделки по основаниям, предусмотренным пунктами 9 и 10 статьи 159 настоящего Кодекса, (за исключением случаев указанных в п.1. настоящей статьи) составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Статья 180. Течение срока исковой давности
1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права, за исключением случаев предусмотренных п.1. статьи 162 ГК РК. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законодательными актами.
Почему три года?
Если установить срок в размере одного года, то на мой взгляд этого срока может оказаться недостаточно для защиты прав того лица, у которого недвижимость была изъята путем обмана (подделка доверенности, договора купли-продажи). Человек может быть в длительном отъезде, либо болен, прикован к постели.
Три года, на мой взгляд оптимальный срок, когда человек находясь в любом состоянии и в любой точке мира может узнать о нарушении своих прав (благодаря интернету и электронному правительству) и предпринять меры по защите своих прав.
Почему с момента регистрации?
Во-первых, нам нужно отсечь начало течения срока исковой давности «с момента когда узнал», так как данная формулировка позволяет обходить существующий срок исковой давности, предъявляя иски в удобное время, мотивируя тем, что «только что узнал о нарушении своего права».
Во-вторых, существующая система регистрации сделок с недвижимостью позволяет оперативно любому гражданину проверить свое право собственности на недвижимость (благодаря электронному правительству, это можно сделать даже не выходя из дома).
4. Что это даст?
Во-первых, любой инвестор или гражданин, добросовестно приобретая недвижимость у продавца, который владеет ей более трех лет, будет уверен, что его право собственности никем не может быть оспорено.
Во-вторых, все мы - инвесторы и просто граждане нашей страны, приобретя недвижимость, по истечению трех лет с даты приобретения будем знать – что эта недвижимость наша собственность и никто не вправе оспорить наше право собственности!
Дополнительно это позволит исключить массу исков о недействительности сделок с недвижимостью, что несомненно снизит нагрузку на суды и судебных исполнителей.
Я уверен, что принятие данных поправок:
- прекратит отток капитала из Казахстана и даст дополнительный импульс для внутренних инвестиций;
- поможет привлечь внешних инвесторов;
- придаст уверенности гражданам Казахстана в своем будущем и будущем нашей страны!
С уважением,
Айменов Нурлан Ануарханович
