Қарағанды облысының мамандандырылған
ауданаралық экономикалық сотының судьясы
Гүлжан Тастанбаева
Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару
Жер даулары деп субъектінің басқа тұлғалардың тарапынан заңды құқықтарының бұзылуына байланысты туындайтын келіспеушілікті айтамыз. Жер дауларының пайда болу себептері алуан-түрлі: жер телімін беру, жерге құқықтардың өзгеруі мен тоқтатылуы, заттық құқықтарды иелену немесе пайдалану мүмкіндіктерін шектеу, кедергі келтіру, мақсаты бойынша пайдаланбау, рұқсатсыз иеленіп алу, мемлекет қажеттілігі үшін алып қою, т.б. Осы аталған жағдайлар орын алғанда жер құқықтарын қорғау үшін азаматтар сотқа жолданып, құқықтарын қалпына келтіруді талап етеді. Екі тарап, әдеттегідей, бір жер теліміне қатысты бірдей құқықтарға ие бола алмайтыны сөзсіз, өйткені заң жүзінде нақты жер телімі белгілі бір мақсаттар үшін, нақты бір тұлғаға иеленуге беріледі. Бір тарап даулы жер теліміне қатысты өзіне берілген объективтік құқығын түсінбеушіліктің салдарынан жер дауы туындап жатса, екінші бір жағдайда субъективтік құқығы тікелей бұзылып жатады. Жер құқығының бұзылуы нақты бір іс-әрекет жасаудан болады, иә заңды әрекет жасаудан екінші тараптың негізсіз бас тартуы салдарынан туындайды.
Құқықтық реттеудегі тағы да бір мәселе - ол мәжбүрлеп иеліктен шығару. Қолданыстағы жер заңнамасында ҚР Конституциясының 26-бабында «Соттың шешімінсіз ешкімді де өз мүлкінен айыруға болмайды. Заңмен көзделген ерекше жағдайларда мемлекет мұқтажы үшін мүліктен күштеп айыру оның құны тең бағамен өтелген кезде жүргізілуі мүмкін» деп бекітілген. Бұл құқық қолдану тәжірибесінде жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығарумен байланысты құқықтарды теріс пайдалану, жеке тұлғалардың мүдделерін шамадан тыс шектеуге жол бермейді.
Мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты жер учаскесінің және өзге де жылжымайтын мүліктің құнын өтеу мөлшері Мемлекеттік мүлік туралы Заңның 67-бабы бойынша анықталады: «Меншік иесінің мемлекеттен сатып алған, мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің құны (залалдарды есептемегенде) осы баптың 2-тармағында көрсетілген жағдайларды қоспағанда, мемлекетке төленген сома мөлшерінде айқындалады. Мемлекет ақысын бөліп-бөліп төлеу тәртібімен сатқан жер учаскесі үшін ақы толық төленбеген (залалдарды есептемегенде) және оны мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару кезінде алып қойған кезде мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын жер учаскесінің бағасы мемлекетке төленген сома мөлшерінде айқындалады. 2. Жеке тұрғын үй құрылысына, жеке қосалқы шаруашылық жүргізу үшін (егістік телімдерінен басқа) берілген, жеке тұрғын үй тұрған, мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің құны мөлшерінде және онда тұрған жылжымайтын мүліктің нарықтық құнынан аспайтын мөлшерде айқындалады. Меншік иесіне азаматтық-құқықтық мәміле бойынша немесе сот шешімі бойынша өткен, мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің құны азаматтық-құқықтық шартта немесе сот шешімінде көрсетілген, бірақ нарықтық құнынан аспайтын мөлшерде айқындалады. Егер азаматтық-құқықтық шартта жер учаскесінің бағасы көрсетілмеген жағдайда, жер учаскесінің құны оның кадастрлық (бағалау) құны бойынша айқындалады.
Жер учаскесін алушы меншік иелері бұдан 10-20 жыл бұрын орын алған жер учаскесінің нарықтық құнын бүгінгі күнгі нарықтық құнымен салыстыруға болмайтынын түсінеді. Қолданыстағы заңнама бойынша жергілікті атқарушы органдар жер учаскесінің иесіне өтемақының осындай мөлшерін ұсынуға құқылы болса, меншік иесі бұл ұсынылған өтемақы мөлшерімен келіспейді. Сол себепті жергілікті атқарушы орган сотқа жолдануға мәжбүрлі. Бұның арты негізсіз ұзақ уақытқа созылатын сот талқысына әкеледі, нәтижесінде меншік иелерінің талаптары қанағаттандырылмай жатады.
Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару нормаларының императивтік сипатын Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 8 «Соттардың мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін еріксіз иеліктен шығару жөніндегі заңдарды қолдануының кейбір мәселелері туралы» Нормативтік қаулысында заң нормаларына берген түсініктерінен де байқауға болады: «Талапкер ұсынған ақшалай өтемақының орнына жауапкердің бағасы тең басқа жер учаскесін, жайлы тұрғын үй беру туралы талапкерге қойған талаптары қарсы талаптар болып табылмайды. Сондықтан меншік иесінің өтем түрін таңдауға байланысты барлық мәселелерін соттар жергілікті атқарушы органдар мәлімдеген талап шегінде және Жер кодексінің 87-бабының 3-тармағының, 88-бабының, сондай-ақ меншік иесінің құқықтарын қорғайтын басқа да нормалардың талаптарын сақтай отырып шешуге тиіс» деп атап көрсетілген (5 п.). Сонымен қатар, 8 п. сәйкес, «Жер учаскесін ерекше жағдайларда Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның талабы бойынша мемлекеттің мұқтажы үшін, осы мұқтаждықтарды өзге тәсілмен қанағаттандыру мүмкін болмаған кезде және иеліктен шығарылатын мүліктің тең құнын өтеген жағдайда еріксіз иеліктен шығаруға болатынын соттар дауды шешу кезінде ескергендері жөн» деген түсінік берілген.
ҚР Жер кодексінің 84-бабы бойынша, жер учаскесі мемлекет мұқтажы үшін ерекше жағдайларда, бұл мұқтажды өзге де тәсілмен қанағаттандыру мүмкін болмаған және мүлікті меншік иесінің немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушының келісімімен тең құны өтелген кезде не сот шешімі бойынша мәжбүрлеп иеліктен шығарылуы мүмкін.
Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарудың ерекше жағдайларына жатқызылады:
1) Қазақстан Республикасы ратификациялаған шарттардан туындайтын халықаралық міндеттемелер;
2) қорғаныс және ұлттық қауіпсіздік мұқтаждары, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттар үшін жер беру және арнайы экономикалық аймақтардың құрылуы мен олардың жұмыс істеуі;
3) пайдалы қазба кен орындарының табылуы және оларды қазу;
4) автомобиль және темір жолдардың құрылысы (реконструкциясы), әуежайлар, әуеайлақтар, аэронавигация объектілері және авиатехникалық орталықтар, теміржол көлігі объектілері, көпірлер, метрополитендер, тоннельдер, энергетика жүйесі мен электр тарату желілері, байланыс желілері объектілері, ғарыш қызметін қамтамасыз ететін объектілер, магистральдық құбырлар, инженерлік-коммуникациялық желілер, концессиялық жобаларды іске асыру, елді мекендердің ортақ пайдалануындағы объектілердің құрылысы (реконструкциясы);
5) елді мекендердің бас жоспарларын осы бапта белгіленген ерекше жағдайлардың тізбесіне жатқызылатын объектілерді салу бөлігінде орындау, сондай-ақ Қазақстан Республикасы Мемлекеттік жоспарлау жүйесінің құжаттарында көзделген объектілерді бюджет қаражаты есебінен салу.
Егер жер пайдаланушы берілген құқықты мемлекеттен сатып алмаған болса, жер пайдалануға берілген жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару - жер пайдалану құқығы сатып алынбай жүзеге асырылады, ал егер ол жер пайдалану құқығын сатып алған болса, осы Кодекске және «Мемлекеттік мүлік туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес жер пайдаланушыға залалдар толық көлемінде өтеледі, оның қалауы бойынша басқа жер учаскесі берілуі мүмкін.
Айта кетсек, жер учаскесін жеке меншік иесінен мәжбүрлеп иеліктен шығару белгілі бір қоғамдық мүдделерді іске асыру үшін қажет.
Мәселен, 2016 жылдың күзінде Үкіметтің кеңейтілген мәжілісінде Президент Нұрсұлтан Назарбаев жеке тұрғын үй құрылысына 10 сотық жерді беруді көздейтін «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасын әзірлеуді тапсырған болатын. Мақсаты: қала шетіндегі жерлерді мемлекет меншігіне қайтарып, ауыл шаруашылығына арналған, игерілмей жатқан жерлерді тұрғындарға бөліп беру. Осы орайда жергілікті атқарушы билік, ауыл шаруашылығы министрлігімен бірлесіп отырып, қазіргі жер қорын толығымен түгендеп шығуы тиіс. Осыдан кейін қалалардың бас жоспарын өзгерту бойынша тиісті ұсыныстарды енгізу керек. Ал, қаланың сыртындағы жерлер кезінде тістегеннің ауызында, қысқанның қолында кетті. Егерде сол жерлер игерілмей жатса, билік өкілдері мемлекет меншігіне өткізуге қауқарлы. Ия болмаса меншік иесі өзі сатып алған кадастрлық бағасымен қайтарылуға жатады.
ҚР Президенті Нұрсұлтан Назарбаев өзінің «Қазақстанның үшінші жаңғыруы: жаһандық бәсекеге қабілеттілік» атты Қазақстан халқына жолдауында экономиканың толыққанды драйвері ретінде құрылыс секторын одан әрі дамыту міндетін жүктеген. Мемлекет басшысы Үкіметке жаңа «Нұрлы жер» тұрғын үй құрылысының бағдарламасына ерекше назар аударуды тапсырды.
Үкіметтің 2017 жылға басым міндеттерінің бірі инфақұрылым мен тұрғын үй нысандарын тұрғызу арқылы баспананың қолжетімділігін арттыру болып табылады.