Текущая ситуация с жильем в Астане
По состоянию на 1 января 2023 года в столице проживает уже 1 млн 350 тыс. человек. При этом за последние 3-4 года в столице введено в эксплуатацию более 10 млн кв. м готового жилья.
По новому Генеральному плану прогнозная численность населения столицы к 2035 году составит 2,3 млн человек. А это означает, что потребуется создание дополнительных источников воды, тепла и энергии, решение вопросов по водоотведению и канализации, в том числе ливневой.
В настоящее время столичный многоквартирный жилой фонд составляет 3309 многоквартирных жилых домов (МЖД). С 2018 года было отремонтировано 133 жилых дома. Потребность в капитальном ремонте испытывает 175 МЖД.
По состоянию на 2018 год в Астане всего насчитывалось 262 аварийных дома, дальнейшее проживание в которых несло риски для жизни и здоровья людей. В итоге реализации проекта по сносу аварийного жилья с 2018 по 2022 годы введено в эксплуатацию 34 жилых дома или 342,4 тыс. кв. м жилья. В коммунальную собственность города Астаны безвозмездно передано 1072 квартиры, что обеспечило переселение жителей из 56 аварийных домов. На реинвестирование проекта направлено 57,7 млрд тенге.
На текущий момент в Астане насчитывается 206 МЖД, признанных аварийными, с общим количеством 4710 квартир и общей площадью 158,5 тыс. кв. м жилья. Расселение жителей и последующий снос данных аварийных домов запланированы до конца 2029 года.
Как будет реализована Программа реновации и модернизации жилищного фонда
Главными целями Программы являются разработка последовательной градостроительной политики в жилищном строительстве, организация компактной застройки территории, придание облику столицы неповторимого оригинального колорита путем системной реконструкции сложившейся части города.
Для достижения поставленной цели необходимо:
- решить вопросы сноса аварийного жилья, улучшения жилищных условий граждан, проживающих в сложившейся части города;
- развить инженерно-коммуникационную инфраструктуру города;
- привлечь частных застройщиков для освоения территории реновации;
- модернизировать жилые дома;
- определить территории приоритетной застройки, этапы сноса аварийного жилья, мероприятия по реновации городской среды.
Будут внедряться принципы и стандарты комплексного развития городской территории, формирования архитектурного облика столицы и комплексной застройки районов реновации с обеспечением развития по принципу "шаговой доступности" общественных пространств (парков, скверов, набережных зон, социально-культурных объектов и других мест отдыха для населения), транспортной и дорожной инфраструктуры.
Реализация Программы будет осуществляться по разрабатываемым акиматом градостроительным проектам реновации территории города, в которой будут детализированы границы районов реновации, разработаны проектные предложения по размещению объектов жилищного и социально-культурного назначения, коммерческих объектов и т.д. по каждому району реновации, согласно Генеральному плану и проектам детальной планировки. Данные градостроительные проекты размещаются на интернет-ресурсе МИО по делам архитектуры и градостроительства.
При этом под реновацией понимаются комплексная застройка в соответствии с утвержденными МИО проектами детальной планировки территории исторически сложившейся и утратившей свою привлекательность части города, определенной МИО, а также точечный снос аварийного жилья.
Реновация городских территорий – это программа комплексной реконструкции и обновления жилых районов, которая включает в себя снос и обновление инженерных сетей.
Снос:
- ветхого и аварийного жилья;
- индивидуальных жилых домов;
- дачных участков;
- гаражных кооперативов.
Обновление инженерных сетей:
- газификации;
- водопровода;
- теплоснабжения;
- канализации.
Комплексную застройку районов реновации будут вести частные строительные компании и уполномоченные организации.
Снос аварийного жилья с участием уполномоченной организации
Снос аварийного жилья в городе Астане предусматривает организацию проектирования и строительства жилья уполномоченной организацией на выделенных акиматом земельных участках, передачу доли построенного жилья в коммунальную собственность города, а также приобретение МИО жилья на рынке для переселения собственников аварийного жилья.
Как будет построена работа по сносу аварийного жилья и строительству доступного жилья:
- определение районов и этапов реконструкции города;
- анализ собственности в районах реконструкции;
- достижение договоренности с собственниками домов, признанных аварийными;
- проектирование и строительство новых домов и инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
- передача доли введенных в эксплуатацию площадей либо приобретение МИО жилья на рынке для обеспечения жильем собственников сносимых объектов в соответствии с потребностями МИО;
- переселение жильцов из домов, подлежащих сносу;
- снос аварийного жилья;
- продажа доли жилых и нежилых помещений во вновь построенных домах на свободном рынке для реинвестирования в строительство новых объектов.
Собственникам нежилых помещений в аварийных домах, при их согласии, предоставляются взамен изымаемых равнозначные площади нежилых помещений во вновь построенных объектах. В случае отказа собственников нежилых помещений от предлагаемых вариантов собственнику возмещается рыночная стоимость реквизируемого имущества.
Перечень МЖД, подлежащих сносу, определяют с учетом износа строительных конструкций жилых домов, их соответствия эксплуатационным требованиям, а также мнения собственников помещений.
В рамках реновации уполномоченная организация может предусматривать строительство как малогабаритного жилья, так и жилья І-IV классов комфортности с коммерческими помещениями и паркингами для реализации на рынке в целях реинвестирования проекта.
Стоимость строительства общей площади жилья определяется на основе положительного заключения комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации (ПСД) жилых домов.
Стоимость реализации 1 квадратного метра общей площади жилья будет зависеть от его уровня комфортности и сложившейся конъюнктуры рынка недвижимости на момент реализации, но не ниже себестоимости строительства.
Финансирование проектов реновации жилых домов осуществляется, в том числе, за счет привлечения частных инвестиций, через механизмы государственно-частного партнерства (ГЧП), займы финансовых институтов, привлечение средств субъектов квазигосударственного сектора, за счет государственных ценных бумаг (ГЦБ), доходов от продажи жилых и нежилых помещений в ходе реализации проекта.
Выпущенные акиматом ГЦБ будет приобретать единый оператор жилищного строительства - акционерное общество "Казахстанская жилищная компания" в соответствии с решениями Совета по управлению Национальным фондом (НФ РК) с правом микширования с привлеченными рыночными средствами.
Комплексная застройка районов реновации частными застройщиками
Комплексная застройка районов реновации, в том числе сноса аварийных домов, будет осуществляться, в том числе, частными застройщиками.
Акимат обеспечит районы реновации магистральными инженерными сетями (тепло-, электро-, водоснабжение, хозяйственно-бытовая и ливневая канализации), дорогами, подъездными путями.
Освобождать территории в границах районов реновации под строительство коммерческих и жилых объектов частные застройщики будут самостоятельно с условиями выкупа объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, по договоренности с собственниками.
Для стимулирования застройщиков для реализации Программы единый оператор будет обеспечивать:
- механизм субсидирования части ставки вознаграждения по кредитам, полученным застройщиком на строительство жилья, с соблюдением встречных требований по реализации части не менее 50% объема жилья для социального назначения от полученных кредитных средств по нормативу, утвержденному уполномоченным органом;
- гарантии застройщикам на завершение долевого строительства в рамках законодательства РК о долевом участии в жилищном строительстве;
- проектное финансирование инвестиционных проектов с частными застройщиками на принципах платности, срочности и возвратности с привлечением средств на внутреннем и международных рынках капитала на рыночных условиях, а также с ценовыми параметрами строительства и реализации, обеспечивающими рентабельность и возвратность средств.
Модернизация жилых домов
Модернизация жилых домов представляет собой процесс совершенствования потребительских качеств объектов без изменения их объема и назначения путем проведения капитального ремонта.
Для улучшения состояния жилых домов МИО будет осуществляться капитальный ремонт общего имущества объектов кондоминиума. Для этого будет сформирован реестр данных по каждому МЖД, прошедшему паспортизацию и подлежащему капитальному ремонту.
В рамках повышения энергоэффективности жилищно-коммунальной инфраструктуры будет продолжен капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума: ремонт кровли, подъезда, подвала, фасада, ремонт (замена) лифтового оборудования (при наличии), установка автоматизированной системы регулирования теплопотребления, общедомовых приборов учета тепловой энергии, общедомовых инженерных сетей и систем пожарной безопасности.
Капитальный ремонт в МЖД будет проводиться только при условии согласия собственников помещений (квартир).
Собственники квартир и нежилых помещений в МЖД принимают решение на собрании об участии в проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, ремонта (замены) лифтов по следующим вопросам:
- участие в проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, ремонта (замены);
- утверждение суммы расходов на капитальный ремонт общего имущества, которая определяется отношением полезной площади жилых и (или) нежилых площадей, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума;
- срок возврата средств собственниками квартир и нежилых помещений от 7 до 15 лет.
Решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. Принятые собранием решения, оформленные протоколом, являются документом при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде.
При согласии собственников квартир и нежилых помещений акимат включает соответствующий объект в перечень МЖД, требующих проведения капитального ремонта, обеспечивает организацию технического обследования общего имущества объекта кондоминиума, проводит конкурс на определение проектной организации по разработке ПСД на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Работы по капитальному ремонту общего имущества предусматривают:
- минимальный вид работ – ремонт кровли, подъезда и подвала жилого дома с установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии, а также создание с учетом технической возможности здания доступной среды для маломобильных групп населения;
- максимальный вид работ – ремонт кровли, подъезда, подвала, фасада, ремонт (замена) лифтового оборудования (при наличии) с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии, установкой/переоборудованием общедомовых инженерных сетей и систем пожарной безопасности, а также создание с учетом технической возможности здания доступной среды для маломобильных групп населения.
Программа содержит План мероприятий по реализации, который предусматривает:
- Снос 141 дома (3676 квартир) с предоставлением нового жилья к 2028 году.
- Развитие 47 км инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
- Комплексную застройку 140 га районов реновации частными застройщиками.
- Капитальный ремонт 125 многоквартирных жилых домов.
- Замену лифтов в 150 МЖД.
Постановление введено в действие 28 декабря 2023 года.
