Правила разработаны Управлением городского планирования и урбанистики города Алматы в связи с дополнением, внесенным в закон "Об особом статусе города Алматы", по вопросу утверждения правил застройки территории города по согласованию с уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.
Документ предусматривает, что физические и юридические лица осуществляют застройку на территории города в соответствии с данными Правилами. Строительство без утвержденной проектной (проектно-сметной) документации не допускается, если иное не предусмотрено законом.
Развитие и застройка территорий города Алматы осуществляется на основании утвержденных градостроительных проектов. Основным градостроительным документом, определяющим комплексное планирование развития города, является утвержденный Генеральный план города Алматы и разработанные на его основе планы детальной планировки.
Для формирования актуальной информации о состоянии застройки территории города структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, ведется дежурный топографический план (инженерные сети и коммуникации, топографический изыскания, здания и сооружения), обновление и изменение которого осуществляется на постоянной основе.
Согласно правилам, территории садоводческих и дачных товариществ размещаются с учетом перспективного развития города за пределами резервных территорий и санитарно-защитных зон соседствующих предприятий, на расстоянии доступности на общественном транспорте, а также в соответствии с градостроительными проектами.
Указывается, что допустимые параметры жилых зданий, расположенных южнее проспекта Абая, севернее проспекта аль-Фараби, восточнее улицы Яссауи, западнее Восточной объездной дороги (ВОАД), определить не более 9 этажей для всех видов застройки с максимальной высотой не более сорока двух метров до верха парапета от средней планировочной отметки земли. При этом параметры жилых зданий применять не ниже 3 класса комфортности.
При этом параметры многофункциональных зданий выше 9 этажей, планируемые южнее проспекта Абая, севернее проспекта аль-Фараби, восточнее улицы Яссауи, западнее Восточной объездной дороги (ВОАД), допускаются при условии архитектурно-градостроительного обоснования общественной значимости, устойчивых и экологичных проектных решений, включая энергоэффективные, ресурсосберегающие технологии, а также минимализацию воздействия на окружающую среду.
Проектные предложения по размещению объектов, превышающих вышеуказанные параметры, определяются путем проведения архитектурных конкурсов с рассмотрением на градостроительным совете и с освещением в средствах массовой информации.
Площадь жилой части многофункционального здания не должны превышать 30% от общей площади здания или комплекса и соответствовать требованиям действующих нормативов.
Также говорится, что параметры зданий, расположенных южнее Восточной объездной дороги (ВОАД), проспекта аль-Фараби, улицы Саина, улицы Жандосова (от улицы Саина до границы города), определить не более трех этажей плюс цокольный этаж без учета пожарного выхода на кровлю площадью не более 10 кв. м для всех видов застройки с максимальной высотой не более 12 метров до верха парапета (конька кровли) от средней планировочной отметки земли участка под зданием, за исключением строительства объектов здравоохранения, образования, культуры и культовых, но не более 25 метров.
"В указанном квадрате не допускается деление земельных участков с целевым использованием для сельскохозяйственного назначения и строительство зданий в полосе горных прилавков, в том числе на площадках с крутизной склона 15 градусов и более", – говорится в документе.
Как отмечается, вышеуказанные нормы не распространяются на перепланировку (переоборудование, перепрофилирование), реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт жилых домов всех типов и объектов предпринимательской деятельности, осуществляемых в пределах существующих параметров.
Демонтаж и снос зданий и сооружений (постутилизация) осуществляется в соответствии с требованиями государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства на основании разработанной проектной (проектно-сметной документации).
Предусматривается, что порядок формирования архитектурного стиля города Алматы с учетом исторических, ландшафтно-природных, функциональных, местных особенностей и современных потребностей жителей и гостей города Алматы определяется Дизайн-кодом города Алматы.
Строительство объектов в тектонических разломах допускается только при наличии специальных технических условий (СТУ), выдаваемых на конкретный объект и содержащих сведения по объемно-планировочному и принципиальному конструктивному решению.
Указывается, что использование земельных участков физическими или юридическими лицами на территории города Алматы для застройки (включая прокладку коммуникаций, инженерную подготовку территории, благоустройство, озеленение и другие виды обустройства участка) может осуществляться только в соответствии с данными правилами.
При делении земельных участков или изменении их границ и параметров необходимо соблюдать красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов. В случае деления объектов недвижимости обеспечиваются условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.
Предусматривается, что реконструкция (переоборудование, перепланировка, изменение облика, пристройка, надстройка) и ремонтные работы объектов историко-культурного наследия на территории города Алматы осуществляются на основании лицензии на осуществление научно-реставрационных работ на памятниках истории и культуры, выдаваемой уполномоченным органом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия по согласованию со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере культуры, архитектуры и градостроительства, для обеспечения сохранности, возрождения, воссоздания исторического, архитектурно-художественного облика объектов историко-культурного наследия.
Снос зданий и сооружений (постутилизация) историко-культурного наследия на территории города Алматы не допускается.
Также говорится, что застройка территории должна осуществляться с учетом утвержденных программ и планов развития транспортной системы города Алматы.
Застройка территорий не должна снижать качество транспортного обслуживания городским транспортом и приводить к ухудшению дорожно-транспортной ситуации и снижению безопасности дорожного движения. Застройка с параметрами, увеличивающими нагрузку на дорожно-транспортную инфраструктуру города, допускается при условии одновременной реализации компенсационных мероприятий.
Отмечается, что для снижения нагрузки на существующую транспортную инфраструктуры и для обеспечения мероприятий по эвакуации в случае чрезвычайных ситуаций, при рассмотрении в градостроительном совете проектов крупных объектов в составе рассматриваемой документации необходимо предусмотреть схему транспортного обеспечения объекта, согласованную со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере регулирования транспорта и автомобильных дорог.
Для сохранения природного фонда и дворовых рекреационных зон на территории города Алматы не допускается:
- Изменение природного ландшафта для целей увеличения площади строительства путем засыпки предгорных оврагов и сезонных каптажей, ручьев.
- Подрезка или срезка горных прилавков для целей капитального строительства жилых зданий путем извлечения чернозема и других природных материалов.
- Точечное размещение зданий и сооружений в существующих жилых кварталах дворовых территориях, за исключением подземных паркингов с условием восстановления снесенных площадок.
- Размещение капитальных сооружений на землях общего пользования, общественных пространствах, парках, скверах, городских площадях, за исключением объектов дорожно-транспортной инфраструктуры в том числе паркингов или инженерных коммуникаций (сооружений), фонтанов, арычной системы, малых архитектурных форм и других объектов благоустройства.
Также говорится, что при осуществлении градостроительного планирования развития и застройки территорий не допускается размещение новых селитебных территорий в пределах зон, в которых не обеспечивается соблюдение экологических нормативов качества, направленных на охрану здоровья человека.
Предусматривается создание электронного дежурного топографического плана города, который предназначен для фиксации существующего состояния территории, зданий и сооружений, последовательности и мониторинга реализационных мероприятий Генерального плана города Алматы, планируемых, реализуемых проектов строительства, предоставления государственных услуг, координации и обеспечения взаимодействия всех служб города, осуществления инвестиционной и предпроектной деятельности застройщика (заказчика), осуществления эксплуатационных мероприятий предусмотренных действующим законодательством.
Дежурный топографический план города Алматы требуется формировать из следующих разделов:
- Дежурный план территории и земельных ресурсов.
- Дежурный план зданий и сооружений города (адресный план).
- Дежурный план дорожно-транспортной инфраструктуры.
- Дежурный план инженерных коммуникаций и сооружений.
- Дежурный план инженерно-геологических и геодезических изысканий.
- Экологический дежурный план и другие.
Ведение дежурного топографического плана города требуется осуществлять на геоинформационной системе с объединением и включением следующих данных:
- опорный план с указанием существующего положения градостроительной ситуации с объектами;
- проекты детальных планировок;
- адресный план города (технические данные о зданиях и сооружения – паспорт), схема развития дорожно-транспортной сети;
- проекты отводов, в том числе и предназначенных для инвестиционной деятельности, схемы земельных участков находящихся в собственности;
- проекты нового строительства с привязкой к основному плану города;
- проекты утвержденной и разрабатываемой градостроительной документации;
- план красных линий, желтых линий и административно-территориальных границ города, районов, кварталов, жилых единиц;
- ограничения использования территории в том числе и по экологическим факторам;
- границ исторической территории и охраняемого культурного наследия;
- территориальное и функциональное зонирование города;
- схемы инженерных коммуникаций и сооружений;
- схемы инженерных коридоров и их охранных зон;
- схемы инвестиционных площадок предусмотренных для освоения с привлечением инвестиции.
Для формирования информационного ресурса регистрации подлежат все проекты строительства, технические данные о зданиях и сооружениях, инженерно-геологические и геодезические работы, другие данные, необходимые для регулирования архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории города Алматы, вне зависимости от форм собственности.
Регистрация объектов недвижимости и сооружений осуществляется при наличии исполнительной топографической съемки, с указанием технических данных и принадлежности (эксплуатирующего лица), оформлением электронного технического паспорта на здание.
Указывается, что проекты строительства всех уровней, эскизы зданий и сооружений, благоустройства, системы орошения, выбор трасс инженерных коммуникаций, заключения экспертиз (государственных, вневедомственных, экологических), уведомления, инженерные изыскания вне зависимости от форм собственности подлежат обязательному внесению и регистрации в электронный дежурный топографический план города Алматы.
Документ также включает в себя:
- Предпроектные процедуры и проектирование.
- Основные требования к процессу строительства.
- Требования к проектированию, строительству, автомобильных дорог, инженерных сетей и сооружений и т.д.
Так, говорится, что проектирование и строительство объектов в городской среде осуществляется с учетом действующих нормативно-технических документов, включая принципы универсального дизайна, направленных на создание доступной, удобной и безопасной среды для маломобильных групп населения.
Реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
- получение исходных материалов для разработки проектов строительства (кроме случаев выдачи исходных материалов вместе с земельным участком для строительства);
- разработка и согласование эскиза (эскизного проекта);
- разработка проектно-сметной документации (далее - проектирование) и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства (далее – экспертиза);
- уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, осуществление строительно-монтажных работ;
- приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Реализация проектов по реконструкции (перепланировке, переоборудованию) помещений (отдельных частей) существующих зданий и сооружений, связанных с изменением несущих и ограждающих (наружных) конструкций, инженерных систем и оборудования, осуществляется следующими этапами:
- получение исходных материалов для реконструкции (перепланировки, переоборудования) помещений (отдельных частей) существующих зданий;
- проектирование и экспертиза проектов для реконструкции (перепланировки, переоборудования);
- уведомление структурного подразделение МИО, осуществляющее функции государственного архитектурно-строительного контроля и надзора о начале производства строительно-монтажных работ и осуществление строительно-монтажных работ;
- приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Указывается, что площадь пристройки не должна превышать 50% от площади застройки объема существующего объекта, за исключением объектов социального и культурного назначения.
При реконструкции запрещается переоборудование террас и технических этажей в объектах, расположенных южнее Восточной объездной дороги (ВОАД), проспекта аль-Фараби, улица Саина, улица Жандосова (от улицы Саина до границы города).
Не допускаются пристройки входных групп с витринами к объектам предпринимательства на землях общего пользования и общей долевой собственности кондоминиумов за пределами красных линий и в зоне отчуждения инженерных сетей.
Также говорится, что при проектировании и строительстве многоэтажных жилых домов с количеством квартир от двух и более необходимо обеспечить безбарьерным входом в здание на первый этаж. При этажности от 5 этажей и менее все квартиры на первых этажах должны быть доступными (оборудованы безбарьерным входом) для маломобильных групп населения.
Установлены допустимые параметры стоянки для временного хранения автотранспорта:
- для блокированных жилых домов из расчета на одну квартиру: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не менее чем на 1 транспортное средство на 1 земельный участок;
- для многоквартирных жилых домов встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не менее чем 1 место парковки на одну квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта, по расчету согласно строительным нормам и правилам.
В проектах многоквартирных жилых домов в каждом доме предусмотреть обязательное использование отдельной автоматизированной системы регулирования теплопотребления.
Посмотреть подробно документ можно на сайте "Открытые НПА", где он размещен для публичного обсуждения до 28 ноября.