ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ
Анализ ситуации
Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица (ст. 303 ГК РК)
Норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, закреплена в Гражданском кодексе Республики Казахстан. В частности, пунктом 1 статьи 118 ГК РК установлено, что право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Объектами регистрации были признаны права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования, аренды, ипотеки, сервитутов. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом.
25 декабря 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указ стал базовым законодательным актом по формированию единой системы государственной регистрации.
Согласно статье 2 данного Указа регистрации подлежат:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения:
3) право оперативного управления;
4) право землепользования на срок свыше года;
5) право пользования на срок свыше года;
6) право доверительного управления на срок свыше года;
7) залог;
8) рента;
9) иные права на недвижимое имущество, а также обременения прав на недвижимое имущество.
Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.
В настоящее время государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют подведомственные Комитету регистрационной службы Министерства юстиции республиканские государственные предприятия на праве хозяйственного ведения центры по недвижимости и их филиалы.
Оплата за регистрацию залога (ипотеки) недвижимого имущества
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Статья 5-1. Сбор за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается сбор в порядке, определяемом Налоговым кодексом Республики Казахстан.
Налоговый кодекс Республики Казахстан
Глава 70 "Сбор за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Статья 404. Общие положения
1. Сбор за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также при получении дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию.
Статья 406. Порядок исчисления, уплаты сбора и возврата уплаченных сумм
1. Сумма сбора исчисляется по ставкам, установленным Правительством Республики Казахстан.
Постановление Правительства Республики Казахстан "Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 29 марта 2002 года № 373
Ставки сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1) с физических лиц - 50 процентов от одного месячного расчетного показателя, действующего на дату уплаты сбора;
2) с юридических лиц - десятикратный месячный расчетный показатель, действующий на дату уплаты сбора.
За выдачу дубликата документов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - двадцать пять процентов от ставок сбора для соответствующих лиц, предусмотренных пунктами 1) и 2).
Вместе с тем, приказом Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса от 16 марта 2000 года № 28-ОД утвержден прейскурант цен на услуги по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РГП "Центр недвижимости" Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан. При этом п. 1 прейскуранта устанавливает, что цены действуют на территории Республики Казахстан и распространяются на услуги, оказываемые РГП "Центр по недвижимости" по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:
Таблица цен
| Наименование услуг | Единица измерения | Цена без НДС дляюридических лиц | Цена с НДС дляфизических лиц |
| По регистрации прав нанедвижимое имущество исделок с ним | тенге | 6 014 | 297 |
На практике центры по недвижимости за регистрацию ипотеки недвижимого имущества взимают с юридического лица плату в размере 15 000 тенге несмотря на то, что размер сбора за государственную регистрацию ипотеки согласно постановлению Правительства Республики Казахстан № 373 от 29 апреля 2002 г. составляет десятикратный месячный расчетный показатель (823 х 10 = 8 230 тенге). Помимо данного сбора центры по недвижимости при регистрации ипотеки взимают с заявителя и плату за услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленную приказом Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса.
То есть за одно и то же действие - регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяются суммарно два тарифа: по постановлению Правительства и по приказу Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса, что совершенно незаконно.
1. Оплата за регистрацию залога (ипотеки) движимого имущества
Закон Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества" от 30 июня 1998 г. № 254
Статья 9. Заявление о регистрации залога движимого имущества
5. За регистрацию залога движимого имущества и выдачу свидетельства о регистрации залога движимого имущества, дубликата свидетельства, за исправление ошибок в регистрационных документах, допущенных по вине заявителя, а также за предоставление информационных услуг регистрирующим органом взимается плата, размер и порядок взимания которой устанавливаются Правительством Республики Казахстан.
Статья 11. Отказ в регистрации залога движимого имущества
1. Регистрирующий орган может отказать в регистрации залога в случаях, если:
4) не внесена плата за регистрацию залога движимого имущества.
Положение "О размере и порядке взимания платы за регистрацию залога движимого имущества и оказание информационных услуг", утвержденное постановлением Правительства Республики Казахстан от 29 июня 1999 года № 888:
Плательщики
2. Плата за государственную регистрацию залога движимого имущества и выдачу свидетельства о регистрации залога движимого имущества, дубликата свидетельства, за исправление ошибок в регистрационных документах, допущенных по вине заявителя, за выдачу выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, а также за предоставление информационных услуг вносится юридическими и физическими лицами, в интересах которых совершаются указанные действия.
Размер платы за регистрацию залога движимого имущества
и оказание информационных услуг
4. Плата, взимаемая за регистрацию залога движимого имущества и выдачу свидетельства о регистрации залога движимого имущества, дубликата свидетельства, за исправление ошибок в регистрационных документах, допущенных по вине заявителя, за выдачу выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, а также за предоставление информационных услуг, исчисляется исходя из месячного расчетного показателя, действующего в Республике Казахстан на день уплаты, в следующих размерах:
а) за регистрацию залога движимого имущества:
с физических лиц - в размере одного месячного расчетного показателя;
с юридических лиц - в размере пяти месячных расчетных показателей;
б) за выдачу свидетельства о регистрации залога движимого имущества, дубликата свидетельства, за исправление ошибок в регистрационных документах, допущенных по вине заявителя, за выдачу выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, а также за оказание информационных услуг с физических и юридических лиц - в размере половины месячного расчетного показателя.
2. Оплата за регистрацию прекращения залога (ипотеки)
Процедура регистрации прекращения залога установлена в статьях 14, 16 Закона Республики Казахстан "О залоге движимого имущества" (далее - Закон) и в статье 37 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" (далее - Указ).
Так, согласно статье 14 Закона по требованию залогодателя залогодержатель обязан представить регистрирующему органу письменное заявление, подтверждающее исполнение залогодателем обязательств, обеспеченных залогом. Заявитель регистрирует прекращение действия зарегистрированного залога путем подачи заявления в регистрирующий орган (ст. 16 Закона). При этом Закон не устанавливает оснований для отказа в регистрации прекращения залога.
Согласно статье 37 Указа залогодержатель должен выдать залогодателю (при исполнении обязательства, обеспеченного залогом) письменный документ, свидетельствующий о прекращении ипотеки, зарегистрированный в органе, в котором был зарегистрирован ипотечный договор.
Как мы видим из приведенного анализа действующих нормативных правовых актов, законодательство регулирует саму процедуру регистрации прекращения залога, но не предусматривает взимание платы за регистрацию прекращения залога (движимого имущества) или за регистрацию письменного документа залогодержателя, свидетельствующего о прекращении ипотеки (недвижимого имущества).
Что же получается? С одной стороны, законодательство устанавливает, что прекращение прав и обременения в отношении имущества должно быть зарегистрировано в органе, осуществившем саму регистрацию возникновения права или обременения. С другой стороны, налоговое законодательство не устанавливает, что за регистрацию прекращения права на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо вносить плату, поскольку сбор предусмотрен именно за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (ст. 404 Налогового кодекса РК).
Рассматривая данный проблемный вопрос, нам следует обратиться к положениям статьи 6 Гражданского кодекса Республики Казахстан о том, что нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения.
Исходя из данного правила "регистрация права" никоим образом не является тождеством "регистрации прекращения права".
Следовательно, центры по недвижимости неправомерно требуют от физических и юридических лиц, являющимися залогодержателями, уплаты сбора при подаче последними заявлений о прекращении залога.
В заключение считаю нелишним отметить, что одними из основных направлений развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан, одобренной постановлением Правительства Республики Казахстан от 4 декабря 2001 года № 1560, являются:
1) разработка законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на совершенствование и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) взимание дифференцированного сбора за регистрацию объектов недвижимости в зависимости от вида объекта и регистрируемого права, снижение оплаты за услуги, оказываемые регистрирующими органами.
В рамках исполнения данной Концепции, в целях недопущения дальнейшего нарушения конституционных прав граждан и юридических лиц, считаю необходимым предложить Комитету регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан немедленно прекратить незаконную деятельность РГП "Центр по недвижимости" в части взимания платы с залогодержателя при регистрации последним своего письма о прекращении залога, а прокуратуре во исполнение ее основной задачи осуществления высшего надзора за точным и единообразным применением законов и иных нормативных правовых актов - дать официальное разъяснение по применению действующего законодательства по вопросу регистрации в центрах по недвижимости заявлений залогодержателей о прекращении залога/ипотеки, поскольку до внесения соответствующих изменений и дополнений в Налоговый кодекс Республики Казахстан (сбор за регистрацию прекращения права на недвижимое имущество; сбор за регистрацию права залога и прекращения права залога на движимое имущество) взимание сбора за регистрацию залога движимого имущества, а также за регистрацию прекращения залога противоречит статье 2 Налогового кодекса Республики Казахстан.
Нургалиева Роза,
заместитель директора
юридического департамента ОАО "Народный банк Казахстана"