О выдаче лицензий на занятие оценочной деятельностью
Оценка в Казахстане начала развиваться в рамках государственных предприятий, бывших БТИ. Когда в связи с развитием рыночных отношений стала необходима независимая оценка, ввели лицензирование этой деятельности. Стали выдавать лицензии юридическим и физическим лицам. Председатель президиума РПО В. Елисеев - о проблемах в этой отрасли.
Профессия оценщика в Казахстане была уже официально установлена, и вузы выдавали диплом по специальности «Оценка», но лицензии выдавались всем лицам, имеющим любое высшее образование, без проверки имеют ли они соответствующую квалификацию. Ни в одной сфере деятельности лицензия не заменяет диплома о высшем образовании, в котором указана специальность. У аудиторов лицензируется деятельность аудиторских организаций, физическим лицам не требуется получение лицензий. Не нужно получать лицензию врачам и учителям, лицензируется больница и вуз. Введение лицензирования физических лиц было большой ошибкой, т.к. оценщиком без особого труда и знаний мог стать любой желающий. В странах с рыночной экономикой оценщик - одна из ключевых профессий, такая же как аудитор, биржевой маклер и банковский менеджер. Оценщик даже более ценен, так как от него зависит справедливая стоимость налога, залога, страховки и размера возмещения при утрате собственности по чьей-либо вине. Поэтому в Америке асессора - налогового оценщика - избирают наравне с мэром, и все оценщики в обязательном порядке являются членами саморегулируемых организаций. У профессии «оценщик», как и у врача много специализаций: оценка недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, активов предприятия и стоимости пакета акций. Выдача всего двух видов лицензий затормозила процесс углубления специализации оценки, а значит, и повышения ее качества. Чтобы получить профессию, человек учится в институте, затем работает в организации и там специализируется, повышая квалификацию, Если человек сам создает бизнес, то нужно иметь помещение, оборудование, стартовый капитал. Чтобы заняться оценочной деятельностью в Казахстане, было достаточно получить лицензию и иметь связи с заказчиками. И все! Поэтому тысячи безработных бросились получать лицензию. Для этого не нужно было знаний, умения, основных и оборотных средств. Достаточно было заплатить небольшую сумму в бюджет и получить лицензию физического лица дающее право оценивать практически любое имущество. В результате такой простой процедуры в течение 5-ти лет Казахстан обогнал все страны мира по количеству оценщиков на душу населения. Было выдано более 4000 лицензий физическими и юридическим лицам, включая право физических лиц работать под лицензией юридического лица, для чего к ней прилагался список таких оценщиков без дипломов и лицензий. Сегодня никто не назовет точную цифру, сколько же человек имеет право заниматься оценочной деятельностью. После создания Палат оценщиков удалось создать реестр из 1000 оценщиков, где остальные и чем они занимаются, никто не знает. Так как «оценщиков» стало слишком много, цены на их услуги упали и стали в среднем в 10 раз ниже, чем у всех оценщиков СНГ и примерно в 100 раз меньше, чем у оценщиков международной аудиторской «четверки», работающих в Казахстане. Демпинг привел к тому, что профессионалы стали уходить в другие сектора экономики или уезжать за рубеж.
В России, чей опыт регулирования оценочной деятельности мы переняли, быстро поняли ошибку и отменили лицензирование. Всем, кто имел лицензии, пришлось оперативно заканчивать вуз и получать профессию оценщика. Были образованы палаты, которым дали право проводить экспертизу отчетов и избавляться от тех, кто не в состоянии был освоить эту сложную профессию. Но и там возникли проблемы, т.к. палат было несколько, и исключенные оценщики из одной палаты переходили в другую. В Казахстане палаты были созданы в каждой области, но чтобы не ущемлять конституционного права выбора профессиональной организации, оценщики могли вступить в любую палату, независимо от места жительства. В результате образовалось масса мелких палат, численность членов которых, колеблется от одного до 10 оценщиков. По количеству палат мы тоже заняли твердое первое место в мире. Но мелкие палаты не могли выполнять возложенные на них функции, а оценщики крупных палат, как только начинали их наказывать за недостоверную оценку, переходили в другие палаты, где их никто не трогал.
Приказом министра юстиции право контроля за оценочными компаниями было дано Областным департаментам юстиции. Но они могли проверить только наличие архива и соответствие отчета Требованиям к форме и содержанию оценки. При всех своих возможностях им не удалось обнаружить среди оценочных компаний таких, в которых нет ни одного лицензированного оценщика, не говоря уж о том, чтобы найти факты недействительной оценки. Когда идет проверка, оценочные организации быстро приглашают оценщиков с лицензией и показывают, что все в порядке, подделав необходимые бумаги. Чтобы усилить ответственность за результаты работы и приостановить текучесть кадров, необходимо как в законе об аудите установить, что оценщики, включая руководителя организации быть собственниками данной компании. Только в этом случае они будут нести материальную ответственность за недостоверную оценку. Исходя из сказанного, следует в обязательном порядке отменить лицензирование оценщиков - физических лиц. Желательно одновременно отменить и лицензирование юридических лиц, так как в противном случае все равно придется вносить изменения в закон об оценочной деятельности, включив в него понятие «оценочная компания», указав, какие требования к ним предъявляются. Необходимо будет установить несколько специализаций при лицензировании оценочных организаций и сильно перерабатывать практически готовый законопроект по внесению изменений в ЗОД РК по аналогии с законом об аудите. Если оставить лицензирование даже частично, то эффективного саморегулирования не получится, т.к. согласно Закону «О лицензировании» обязанность непосредственного контроля за деятельностью лицензиатов останется на лицензиаре. Министерству юстиции РК придется вести реестр оценщиков, что потребует значительных бюджетных средств для его создания и регулярного обновления. Затраты на проведение квалификационных экзаменов, создание реестра и осуществление прямых контрольных функций превысят те незначительные поступления, которые поступят в бюджет в виде платежей за лицензии. Если же заменить лицензирование реальным саморегилированием, то мы гарантируем, что подняв качество оценки недвижимости, поступления от налога на имущество можно удвоить, в том числе и от коммерческих структур. Но для этого в Казахстане должно быть не более 3-4 палат оценщиков, которые в обязательном порядке входят в Республиканскую палату, которая должна быть наделена правом проведения экспертиз отчетов оценщиков. В то же время Республиканская палата оценщиков считает, что в оценочной деятельности существует ряд серьезных проблем, которые следует решать.
Первая проблема методологическая и юридическая. В ГК РК и других законодательных актах установлено, что оценка залогового имущества производится по рыночной стоимости. Но последний финансовый кризис показал, что это неверно. Дело в том, что рыночная стоимость определяется на дату заключения договора об оценке, а реализация залогового имущества должника происходит значительно позже, когда рыночная цена может быть значительно меньше. Поэтому в Европейском союзе оценка залога производится по специальной ипотечной стоимости. В результате банки Германии значительно легче преодолели кризис, чем страны СНГ.
Мы включили в стандарт «Базы и виды стоимости» понятие ипотечная стоимость и разработали Инструкцию по ее определению. Однако этот важный документ уже третий год проходит согласование в финансовых органах и никак не вступит в силу. Особенность ипотечной стоимости заключается в том, что она ациклическая, т.е. очищена от спекулятивных факторов и поэтому потери банков при выходе из кризиса незначительны, либо вообще отсутствуют. Величина ипотечной стоимости не может быть выше, чем себестоимость нового строительства. В 2008 году у нас рыночная стоимость превышала себестоимость строительства почти в три раза, поэтому и произошел ипотечный кризис. В результате даже сейчас сомнительные и безнадежные кредиты у большинства банков в два раза превышают долю стандартных, которые в БТА Банке составляют всего 6,7%, а в Казкоммерцбанке 9,4%. Кроме ипотечной стоимости в инструкции дана возможность банкам самостоятельно определять залоговую стоимость, т.е. сумму выданного кредита, производя скидку к ипотечной стоимости на некоторые специфические риски. Банк развития Казахстана, по чьей просьбе Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи, включил в план прошлого года разработку и утверждение указанной Инструкции, согласовал ее текст, однако АФК и КФН по разным причинам затягивают ее рассмотрение.
Вторая проблема - аффилиированность отдельных оценочных компаний с работниками банков. Так, по нашей просьбе Антимонопольное агентство проверило работу Темирбанка и обнаружило, что некоторые его филиалы работают только с одной оценочной компанией. Другие банки не проверялись, но там примерно такая же картина. Сначала банки ввели аккредитацию оценщиков, чтобы отсеять «чужих», а сейчас ввели систему договоров о совместной деятельности, в которых устанавливают разные «барьеры», в том числе требование стать вкладчиком данного банка. Мы считаем, что такие договоры являются нарушением статьи Закона об оценочной деятельности в РК о независимости оценщика, но АФК ответила на наше письмо, что банк может заключать такие договора с оценщиками. Чтобы решить данную проблему, в инструкции для банков предусмотрена возможность самостоятельно или вместе с собственником выступать в качестве заказчика.
Третья проблема связана с необходимостью повысить качество оценки залогового имущества. Мы понимаем, что для оценки залога требуется высокая квалификация оценщика, поэтому в проекте инструкции установлено, что оценщик залогового имущества должен отвечать следующим квалификационным требованиям:
1) обладать соответствующим опытом работы в области оценки конкретного вида актива, который является предметом залога (земельный участок, здания, автотранспорт, оборудование, имущественный комплекс, нематериальные активы и т.д.), что должно быть подтверждено наличием Квалификационного свидетельства установленного образца;
2) быть компетентным в понимании процесса кредитования, иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа, что должно быть подтверждено наличием Сертификата об освоении методов оценки для целей залогового кредитования;
3) быть членом одной из палат оценщиков;
4) иметь документ о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика на сумму не менее 5 млн. тенге.
Четвертая проблема - выявление недостоверной оценки. В отличие от всех стран с рыночной экономикой и даже странами СНГ, в Казахстане не установлен юридический статус экспертизы отчета. Судебный эксперт не имеет права производить экспертизу отчета, так как «Отчет об оценке», так же как и «Заключение эксперта», являются доказательствами по делу. Согласно ст. 16 ГПК РК оценка доказательств является прерогативой суда, т.е. оценка доказательств выходит за пределы компетенции эксперта и, следовательно, суд не вправе назначать судебную экспертизу «Отчета об оценке» на предмет правильности выводов оценщика и правильности проведенных расчетов.
Оценщик также не имеет права по нашему законодательству производить экспертизу отчета другого оценщика, в связи с чем судьей Нургалиевой было внесено частное определение и направлены материалы в КРС ОПП МЮ РК для принятия мер в отношении оценщика ИП «Ставицкий С.Т.», который вместо оценки транспортного средства сделал экспертизу отчета другого оценщика. Отсутствие нормативного акта определяющего порядок назначения и проведения экспертизы отчета привело к массовым жалобам страховых компаний. По их письмам Департаментами юстиции проводятся внеплановые проверки, которые только затягивают выплату страховой суммы и не решают вопрос о признании отчета недостоверным. Вообще, вызывает сомнение правомерность проведения внеплановой проверки оценочной компании на основании ничем не обоснованной жалобы, которая уже рассматривалась судом и не была удовлетворена. Можно ли считать непоправимым вредом страховой компании спорный вопрос о нескольких тысячах тенге, а ведь только в этом случае назначается внеплановая проверка. Значительно проще было бы провести повторную оценку, обратившись в палату оценщиков, но тогда нужно было бы заплатить за выполнение данной экспертизы. То есть нужен нормативный акт, регулирующий вопросы экспертизы отчета. В проекте стандарта «Проверка достоверности оценки», который разработала Республиканская палата оценщиков, решены все вопросы, поставленные в справке Администрации Президента о повышении качества оценки залогового имущества. Дан перечень случаев, в которых проводится обязательная экспертиза. Предусмотрен порядок проведения экспертизы и компенсация затрат заказчика на проведение экспертизы и повторной оценки. Чтобы не затягивать процесс оценки, обязательная экспертиза проводится в трехдневный срок с момента заключения договора и оплаты за проведение экспертизы осуществляется по тарифам, установленным Республиканской палатой оценщиков. Оплата оценщиком производится из суммы предоплаты за оценку. Тарифом будет предусмотрена оплата за экспертизу в размере не более 10% от общей стоимости оценки, что значительно ниже тех потерь, которые сегодня несут банки за счет недостоверной оценки и необходимости производить оплату внутренним оценщикам, проверяющим все отчеты. Одновременно усиливается ответственность оценщиков за нарушения оценочного законодательства. Нарушения разделены на три категории: необъективная, некачественная и непрофессиональная оценка. Соответственно предусмотрены и санкции: исключение из палаты, т.е. лишение права заниматься оценочной деятельностью, административное наказание и обязанность пройти переподготовку. В то же время считаем, что вопрос о солидарной ответственности за положительное экспертное заключение должно решаться в судебном порядке.
Пятая проблема связана с тем, что проверку достоверности отчета может сделать только практикующий оценщик, именно по этой причине в Международных стандартах оценки такое право оценщикам предоставлено под жестким контролем саморегулируемой организации оценщиков. В Казахстане закон о саморегулировании не прият и действует только в отношении рынка ценных бумаг и частично аудита. Необходимо законодательно предоставить палатам оценщиков право осуществлять контроль за качеством работы своих членов и производить экспертизу их отчетов.
Шестая проблема связанастем, что параллельно с оценщиками, действующими в рамках Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», оценку рыночной стоимости дано право определять судебным экспертам на основании подзаконных актов. Причем если оценщики производят определение рыночной стоимости на основании государственных стандартов, то судебные эксперты применяют свои методики, которые не соответствуют оценочному законодательству. В результате стоимость одного и того же объекта, оцененного оценщиком и судебным экспертом, может различаться в несколько раз. Институтом Генеральной прокуратуры письмом от 2.02.2006 г. № 4-058-06 было дано разъяснение, что осуществление оценочной деятельности в рамках Института судебной экспертизы является неправомерной, однако данный вопрос до сего времени не решен. Казахстан является единственной страной в мире, где назначается товароведческо-строительная экспертиза, результатом которой является оценка рыночной стоимости земельного участка. Какое отношение товароведы и строители имеют к стоимости земельного участка, нам не понятно. Поэтому просим рассмотреть данный вопрос, т.к. две разные системы оценки одного и того же имущества в одной стране приводят к судебным коллизиям.
Седьмая проблема связанасотсутствием у оценщиков достоверных данных о ценах реальных сделок. В процессе регистрации сделок с недвижимостью регистрирующие органы составляют базу данных о ценах реальных продаж. Три года назад данный вопрос рассматривался в Министерстве юстиции РК, и министром было дано указание решить этот вопрос. Однако местные органы регистрации недвижимости отказываются сообщать эти данные Республиканской палате под предлогом того, что еще не установлены цены на эту услугу. Считаем, что эти данные они должны передавать бесплатно, т.к. выполняют эту работу за средства, полученные от регистрации сделок. Это обычная статистическая информация, которая должна быть открыта, без указания фамилий и точных адресов. Без наличия указанной информации невозможно объективно определить величины зональных коэффициентов в населенных пунктах. Поэтому после внесения изменений в постановление от 2.09.2003 г. № 890, поручившим утвердить базовые ставки на земельные участи в населенных пунктах, приняли их на уровне отмененных ставок постановления № 890. Это объясняется тем, что в настоящее время нормативного акта (инструкции) об определении кадастровой стоимости в населенных пунктах нет. Если Республиканская палата будет регулярно получать сведения о реальных сделкам, то смогла бы предоставить местным исполнительным органам базовые ставки на земельные участки, величина которых приближена к рыночной стоимости. Кроме того, это значительно повысило бы обоснованность оценки залогового имущества.
Таким образом, считаем, что все вопросы, можно и нужно решить путем принятия Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам сокращения разрешительных документов и оптимизации контрольно-надзорных функций государственных органов», стандартов «Проверка достоверности оценки» и «Оценка стоимости залогового имущества».
