Решение квартирного вопроса подразумевает изменение правил игры на рынке
Как отметил президент Нурсултан Назарбаев в статье «Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда»: «Жилье, дом, квартира - для каждого казахстанца это первостепенный вопрос, это та прочная основа личной жизни и хорошего климата в семье, без которого благополучие и производительный труд просто невозможны». Тем более что право на жилье является одним из базовых прав человека. В связи с этим на рынке недвижимости, который пережил строительный бум и бесславный кризис, назревают перемены.
У поставленной задачи обеспечения жильем граждан есть объективные причины. Население Казахстана растет. За 20 лет независимости республика пережила массовый отток граждан и впоследствии смогла восстановить демографическую убыль. Сегодня в стране проживает более 16 млн человек - столько же, сколько было в советский период. Как следствие, в Казахстане о себе снова дает знать пресловутый квартирный вопрос, больше известный по временам долгостроя эпохи развитого социализма.
Дисбаланс между спросом и предложением частично удовлетворял строительный бум 2000-х, который в крупных городах страны ознаменовался появлением новых жилых комплексов и целых микрорайонов. За 10 последних лет жилищный фонд в стране увеличился на 30 млн квадратных метров. 330 тыс. семей смогли обрести новое жилье. Однако следует признать, что даже ударные темпы развития строительной индустрии не смогли в полной мере оправдать ожидания казахстанцев по ряду причин.
Прежде всего, строительный бум породил спекулятивные настроения на рынке, когда новостройки и квартиры превратились в источник обогащения. Отголоском того времени стали обманутые дольщики, которые требуют торжества социальной и экономической справедливости. Правда, про риски, с которыми столкнулись на рынке по собственной инициативе и беспечности, они не упоминают. Впрочем, дольщики оказались не одни, кто, посеяв ветер, потом уже пожинал бурю. Следует обратить внимание на банковский сектор, который раздавал ипотечные кредиты под высокие проценты, при этом должным образом не оценивая риски, связанные с низкими доходами населения и высокой маржой.
Не вызывала большого энтузиазма высокая стоимость жилья, когда однокомнатная квартира была не по карману молодым семьям. В каталогах фигурировали цены, которые сопоставимы были с европейскими. При этом уровень доходов казахстанцев заметно отставал от таковых у жителей Старого Света. Все это любезно преподносилось населению под фразу: жилье не бывает дешевым! Но ведь никто не говорил о дешевой квартире, люди хотели иметь доступное для большинства масс жилье, за которое они смогли бы спокойно расплатиться, существенно не урезая при этом семейный бюджет.
Кроме того, об этом следует открыто говорить, далеко не все компании оказались добросовестными. И речь идет не только об обманутых дольщиках. Сам факт сдачи жилья в черной отделке заставляет задуматься о качестве строительства. И всякие отговорки, что жильцы переделывают свои квартиры, беспочвенны. Но даже черновая отделка далеко не вопиющий случай, куда хуже, когда в новом доме начинают течь трубы, осыпаться стены, протекать крыша, а зимой становится холодно. Это при том, что в Казахстане развернулась широкая кампания по сбережению тепла и энергии. Потребитель получал некачественное жилье за большие деньги.
И, наконец, даже после строительного бума нулевых годов спрос на квадратные жилые метры сохранился, а в будущем он будет расти. Поскольку следует учитывать как демографический рост, в том числе «беби-бум» 2000-х, так и состояние жилищного фонда страны, где в эксплуатации находятся ветхие «хрущевки»
50-60-х годов прошлого века, которые полвека назад возводились строителями коммунизма на временной основе.
При всем при этом бум на рынке недвижимости 2000-х не стоит умалять, так как порядка 330 тыс. семей все-таки смогли улучшить свои жилищные условия. А значит, в стране необходимо и дальше стимулировать строительную отрасль. Именно такую задачу в 2011 году сформулировал Глава государства перед правительством.
«Я поставил задачу: в ближайшие десятилетия (до 2020 года. - Ред.) ежегодно строить по 6 миллионов квадратных метров жилья. Государство будет и дальше оказывать огромную помощь. Только в этом году в эту отрасль будет направлено 75 млрд тенге», - отметил Глава государства.
Вместе с тем следует учитывать не только плюсы строительного бума «нулевых» годов, но и те минусы, с которыми столкнулись казахстанцы. Следовательно, необходимо оказывать давление на цены, сдерживать спекулятивные настроения «игроков» на рынке недвижимости и повышать качество сдаваемого жилья. И здесь свою роль может сыграть арендное жилье и принятая программа «Доступное жилье-2020». Главная преследуемая цель в их рамках - обеспечение казахстанцев квартирами, но программа способна достичь и других задач.
По данным на 2005 год, жилищный фонд республики состоял на 97 процентов из частного сектора (244,9 млн кв. метров) и на 3 процента из государственного сектора (7,8 млн кв. метров). Однако 3 процента не делают погоду на рынке недвижимости. Поэтому цифру следует увеличивать до 20-25 процентов, чтобы можно было оказывать влияние на ценовое предложение, сдерживать ажиотаж, а следовательно, спекулятивные настроения среди частных инвесторов на рынке. Тем более, как сообщил глава Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Серик Нокин, «планируется, начиная с 2014 г., строить по 275 тыс. кв. метров жилья, или 4500 квартир ежегодно, тогда как сейчас около 2-2,5 тыс. квартир».
«В рамках программы «Доступное жилье-2020» будет сдано в эксплуатацию 63 млн квадратных метров нового жилья», - отрапортовал в июне этого года Нокин.
Таким образом, государственная программа одним выстрелом может убить двух зайцев: стабилизировать ситуацию на рынке, где наблюдается сильный дисбаланс между спросом и предложением, и обеспечить нуждающиеся слои населения жильем. Кроме того, масштабные планы по введению жилых квадратных метров дадут импульс дополнительному развитию строительной отрасли. Доля отечественных материалов будет увеличена с 65 до 90 процентов, что, в свою очередь, обещает снизить себестоимость возводимого жилья. С другой стороны, крупный «оператор» - Жилстройсбербанк на финансовом рынке, который предлагал гибкую схему приобретения жилья, приобрел в лице государства конкурента.
«Человек (по госпрограмме. - Ред.) получает квартиру, 10-15 лет живет, платит арендную плату в соответствии с правилами выкупа. Образно выражаясь, это квартира в рассрочку. И я думаю, что это будет альтернатива Жилстройсбербанку», - сообщил заместитель председателя Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Николай Тихонюк.
Как отметил он, в банке «не совсем довольны, потому что до настоящего времени они были монополистами, теперь же им создана конкуренция». Очевидно, что на рынке недвижимости меняются правила игры, которые в большей степени отражают интересы простых казахстанцев. Поэтому будем надеяться на то, что по мере реализации планов в стране менее остро будет ощущаться квартирный вопрос.
Марат МАМАЕВ, Алматы
