Система кооперативов собственников квартир официально существует с 1997 года. Но от граждан до сих пор раздаются вопросы: «Нас не устраивает председатель КСК, как его поменять?», «Куда писать заявление?» В данной статье kn.kz восполгяют эти пробелы.
Председатель КСК — профессия непрестижная
Главный закон, который регулирует взаимоотношения между собственниками квартир и организацией по управлению домом, — это Закон «О жилищных отношениях». Последние изменения в него были внесены в 2012 году.
Устоялось мнение, что смена председателя кооператива — дело нервное и хлопотное. Председатель ассоциации КСК г. Петропавловска Сергей Худяков уверен, что всё обстоит значительно проще:
— Те люди, которые пишут жалобы, обычно не знают законов и действуют неправильно. Они эмоционально поругались с председателем, у них не получилось сделать по-своему. В итоге они на всех обиделись и считают, что председателя невозможно подвинуть.
На самом деле проблема не в том, чтобы сместить нерадивого председателя КСК, а в том, чтобы найти ему замену. Эту профессию в нашей стране не назовешь престижной. Бегать по подвалам и крышам, приходить на аварийные вызовы в любое время суток, выбивать деньги из жильцов и постоянно выслушивать претензии — на такое согласится не каждый.
Большинство жалоб к председателям сводятся к тому, что деньги в КСК поступают, а жизнь в доме лучше не становится. Тем не менее, в некоторых многоэтажках люди не могут убрать главу кооператива, просто потому, что его некем заменить. Что называется, в очереди на работу председателя КСК никто не стоит.
Начнем с общих понятий. КСК — это форма управления кондоминиумом (в переводе с латыни «совместное владение»). Другими словами, у жителей должны быть оформлены документы на общую собственность — сам дом и прилегающую к нему территорию. Это очень важный момент. Ведь если двор относится к совместному имуществу, то без согласия жителей там нельзя построить ни автостоянку, ни магазин, а подвал невозможно сдать в аренду под сауну. По закону кондоминиум можно организовать даже в доме, где всего два собственника. Если в вашем доме есть КСК, значит, и кондоминиум имеется. Ведь без него нельзя зарегистрировать кооператив или войти в состав уже действующего.
КСК vs жильцы — когда закончится противостояние
Владельцы квартир, которые находятся в одном доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Например, часто встречающаяся ситуация, когда в доме протекает крыша. Ремонтировать ее дорого, жильцы нижних этажей деньги на ремонт сдавать не хотят, ведь на них во время дождя вода не льется. Это есть прямое нарушение закона. Собственники помещений на первых этажах, как и все остальные, обязаны содержать крышу (совместное имущество).
Все важные решения, связанные с деятельностью кооператива по содержанию дома, принимаются на собраниях членов КСК. Здесь ставятся вопросы о том, сколько сдавать на содержание многоэтажки, начинать ли капитальный ремонт, нанимать ли фирму для обслуживания или принять в штат своих электриков и дворников. В частности, на собрании можно заменить и председателя КСК. Заявления при этом писать никуда не надо. Председатель КСК — человек, которого наняли на работу члены кооператива. Они же вправе его и снять, и даже закрыть кооператив или уйти в другой. В общем, граждане вольны в выборе, на них не вправе давить ни акимат, ни председатель, ни кто-либо еще.
Главное — соблюдать нормы закона, чтобы нерадивый председатель не смог игнорировать ваши решения. Он легко это сделает, если собрание было проведено неправильно и документы составлены неверно. На то, чтобы исправить ошибки, уходят время и нервы, а это нередко «убивает» всю активность жителей.
Кто имеет право принимать участие в смене председателя КСК
Председатель ассоциации КСК г. Петропавловска Сергей Худяков уже 20 лет работает в этой сфере и считает Закон «О жилищных отношениях» простым для восприятия. Только специалисты по-разному преподносят его населению. Например, в прошлом году на онлайн-конференции начальник управления жилья и природных ресурсов Алматы объяснял людям, что для смены председателя КСК на собрание должны прийти 2/3 жильцов, из которых большая часть должна проголосовать «за». Заметим, что две трети — это почти 70%. А Сергей Худяков утверждает, что для смены председателя нужно, чтобы на собрании было 50% членов КСК. Оба этих положения существуют в законе, но стоит их различать.
1. Принимать решения могут только собственники квартир, которые к тому же являются членами КСК. Слово «житель» еще не означает «собственник жилья». Если на собрание пришла семья из четырех человек, это не значит, что она даст 4 голоса. Пенсионерка, которая живет в квартире, принадлежащей ее детям, не может голосовать и ставить свою подпись в протоколе.
2. В кооператив входят его учредители и те собственники жилья, которые написали соответствующее заявление.
— Человек не является членом КСК просто по факту покупки квартиры, — говорит С. Худяков. — Председатель должен прийти и сказать: «В доме есть КСК, предлагаем вам в него вступить». Человек подписывает заявление: прошу принять меня в члены КСК, обязуюсь выполнять решения общего собрания… В произвольной форме, самое главное — написать: «прошу принять меня».
Вспомните, при переезде на новую квартиру вы писали такое заявление в КСК? Можно быть уверенным, что этого не происходит в 9 случаях из 10. Данный пункт закона чаще всего не соблюдается. Но, предположим, заявление вы писали, а председатель из вредности говорит, что ничего такого не было. Ведь у собственника на руках нет никаких подтверждающих документов о членстве.
— Любой человек может написать, что подтверждает свое членство в таком-то КСК, — поясняет С. Худяков. — Каждый собственник может сделать это в любое время и сказать: «Я имею право принимать решение».
3. Следует уточнить, что в Законе «О жилищных отношениях» речь идет о владельцах не только квартир, но и помещений. Часто употребляется такая формулировка: «собственники помещений (квартир)».
— Возьмем один дом на 100 квартир, например, 5 квартир там зарегистрированы как юридические лица. Вот эти 5 квартир уже считаются как помещения, — объясняет председатель Ассоциации КСК «Байтерек» г. Астаны Мизамбек Кинжибаев.
То есть в доме могут находиться магазины, кабинеты нотариусов, парикмахерские и прочее, которые квартирами уже не являются. Орган управления в этом доме юридически называется кооперативом собственников помещений, хотя в повседневной жизни таких точных разделений никто не делает, и в этом случае тоже употребляют слово «КСК».
Алгоритм смены председателя общим собранием членов КСК
1. По закону собрание может быть назначено правлением КСК или ревизионной комиссией. Эти два органа состоят из самих членов кооператива. Если правление или комиссия этого не хотят, то собрание может быть проведено по инициативе 20% членов КСК. Для этого:
а) инициатор или группа активистов составляют бумагу, где указывается необходимость проведения внеочередного собрания и указывается повестка собрания;
б) активисты обходят членов кооператива по квартирам, и люди подписываются, «за» они, «против» или «воздержались» от проведения собрания. В подписном листе должен быть указан номер квартиры, фамилия члена КСК, его одобрение и подпись. В случае неодобрения можно вообще ничего не указывать.
в) после того, как за проведение собрания проголосовали 20% членов кооператива, копия подписного листа представляется в правление КСК. Оригинал остается на руках у жильцов. К подписному листу прилагается сопроводительное письмо, что на основании закона члены кооператива хотят провести внеочередное собрание.
2. На собрание должны явиться 50% членов КСК. Из них за смену председателя должно проголосовать большинство (минимум 50% от пришедших + 1 голос). Таким же образом проводится голосование за нового руководителя кооператива. Потому что сместить председателя недостаточно — кооперативом должен кто-то руководить.
3. Повестка собрания и решения по обсуждаемым вопросам фиксируются в протоколе собрания.
Чем отличается собрание членов КСК от собрания собственников
Когда в жилищной инспекции Алматы говорили о 2/3 жителей, подразумевалось именно собрание собственников квартир. Юридически его организовать проще, достаточно просто быть хозяином жилья — и можно идти голосовать. Для участия в собрании членов КСК, как уже сказано, нужно состоять в кооперативе. Различия двух видов собрания можно увидеть в таблице 1.
Для чего в законе даются два понятия: общее собрание членов КСК и собрание собственников квартир? Дело в том, что кооператив — не единственный способ управлять домом. Для руководства многоэтажкой можно привлечь фирму (ТОО или ИП), отдельного менеджера или просто собственников квартир (если их в доме не больше 20). При всех этих видах управления, по словам Сергея Худякова, и применяется собрание собственников квартир. А вот если в доме есть КСК — будет проводиться собрание членов КСК.
Значит, не правы те, кто считает, что для смещения председателя КСК нужно собрать 2/3 жителей. Статья 47, п.1 Закона «О жилищных отношениях» говорит, что данное действие относится к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива.
Если просмотреть комментарии в СМИ, то получается, что в этих понятиях закона путаются и общественники, и чиновники. Возникает резонный вопрос: почему депутаты оставляют законодательство таким запутанным? Ведь огромное количество казахстанцев должны содержать свои многоэтажки, а значит, закон должен быть понятным для людей с разным образованием и уровнем интеллекта и не допускать разночтений. Но этот вопрос из разряда риторических.
А пока получается, что для каждого случая свой вид собрания. Например, в КСК состоит 10 домов, и один из них хочет выйти из состава кооператива. В этом случае не имеет смысла собирать 50% членов кооператива со всех многоэтажек. Если предположить, что в таком КСК 400 членов, то получается, что для голосования нужно собрать 200 человек — целый митинг. Да и какое дело другим домам, что собираются делать жильцы одного из них. В этом случае достаточно провести собрание собственников квартир этой конкретной многоэтажки.
Точно так же в КСК поступают во всех других случаях, когда надо вынести решение о судьбе одного дома. Например, решили жильцы в нем подъезды отремонтировать. Нужно определиться, сколько денег тратить и какие конкретно работы проводить. Это должно решаться на собрании. Опять же, зачем привлекать членов кооператива всех 10 домов? Достаточно провести собрание собственников квартир одного здания (таблица 2).
Письменное голосование
Закон «О жилищных отношениях» предусматривает один хороший механизм для принятия решения большинством жителей. Вернемся к примеру с десятью домами в составе одного КСК. Решили вы поменять руководство кооператива. На собрание по этому поводу должно явиться 200 человек (50%). Цифра внушительная: кто-то из жильцов обязательно будет на работе, кто-то в командировке, кто-то заболеет и прочее. Если взять такие крупные города, как Алматы и Астана, где в одном КСК может состоять до сотни домов, понятно, что кворум не наберется.
— Если прибыло, допустим, всего 60 квартир, то собрание считается неправомочным. Объявляется, что будет собрание через 10 дней, но проводится письменный опрос по всем квартирам, — рассказывает Мизамбек Кинжибаев. — Не имеет значения, был ты на собрании, не был. В письменном опросе описывается повестка дня. И люди голосуют «да» или «нет» и расписываются.
Согласно положениям Закона о письменном голосовании нужно, чтобы в графе «за» свою подпись поставили две трети голосов собственников жилья. И считайте — председателя вы поменяли. И следующее собрание, которое должно состояться не менее чем через 10 дней, независимо от количества присутствующих признается состоявшимся. Результаты письменного опроса включаются в его протокол. Решение о смене председателя принято.
Точно такой же письменный опрос проводится в случае неявки жильцов на собрание собственников квартир. Если кворума в две трети не собралось, инициаторы затем собирают голоса в опросном листе.
Кто хозяин нежилых помещений в многоэтажках
Кто может повлиять на КСК?
Еще один из часто задаваемых гражданами вопросов: куда пожаловаться на КСК? Хороши или плохи казахстанские законы, но кооперативы таковы, какими их сделали собственники квартир. Поэтому на вопрос, кто способен повлиять на КСК, ответ может быть только один — его члены.
Потому что они — учредители этого органа. Члены кооператива принимают решение, куда двигаться дальше, и оплачивают реализацию общедомовых планов. Весь остальной мир, в том числе государственные органы, являются посторонними во взаимоотношениях председателя и жильцов. Хотя в определенных моментах власти должны реагировать на нарушения закона со стороны КСК.
Чаще всего, как показывает практика, граждане обращаются с жалобами в жилищные инспекции (ЖИ). Данные организации состоят при акиматах и занимаются государственным контролем использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества многоквартирных домов. В том числе они должны следить и за тем, как это делают КСК. Жилищные инспекции могут проконсультировать, порекомендовать, дать письменные ответы по поводу всего, что касается технического состояния дома. Они же могут помочь жителям повлиять на нерадивого председателя или объяснить, как правильно провести собрание.
Инспекции в первую очередь занимаются обследованием запущенных, старых многоэтажек. У каждой ЖИ есть свой график осмотра домов. Но, как говорит руководитель жилищной инспекции г. Караганды Дюсенгельды Касымов, работы у них и помимо графика предостаточно:
— Жильцы днем и ночью пишут: где кровля потекла, где ее штормовым ветром снесло, где она сгнила. В основном жалобы по кровлям идут. Здесь мы работы ведем совместно с городским ЧС, акиматами, иногда СЭС. Бывает, подвал затопило канализацией, какие-то аварийные случаи, иногда люди жалуются, что всю зиму холодно, отопление не так идет. В этих случаях выезжаем совместно с теми службами, кому принадлежат сети.
В жилищную инспекцию можно обращаться не только в сложных ситуациях. Специалисты должны сделать и обычное обследование, если жильцов интересует состояние общедомового имущества, например, чердаков или лифтов. В результате ЖИ выдаст акт обследования с указаниями, где в доме необходимо провести ремонт в первую очередь. Но важно помнить, что работа инспекторов носит рекомендательный характер. То есть выполнять рекомендации или нет — решают жители.
Если в доме не оформлен объект кондоминиума, жилищная инспекция обязана помочь с его регистрацией. Более того, процедура будет бесплатной, если оформление кондоминиума происходит впервые.
А вот чего жилищной инспекции делать ни в коем случае нельзя — вмешиваться в финансовые дела КСК. Так что если собственники подозревают руководство кооператива в махинациях, проверку они должны проводить сами. Либо нанимать специалистов по аудиту для анализа хозяйственной деятельности.
Как сделать свой дом «умным»?
Согласно Закону «О жилищных отношениях», инспекция вправе советовать, кого выбрать на должность председателя кооператива. Цитата: «Рекомендуемая кандидатура на должность председателя правления кооператива должна соответствовать квалификационным требованиям, утвержденным уполномоченным органом». Выходит, что существуют стандарты профессиональных качеств руководителя КСК? Но как оказалось, это не так.
— В наших положениях нет такого — «квалификационные требования», по которым я мог бы сказать, что нужно иметь юридическое или экономическое образование, — комментирует руководитель жилищной инспекции г. Караганды Дюсенгельды Касымов. — У нас много председателей, которые имеют среднее техническое образование. Такого, что есть диплом, нет диплома, мы не имеем права требовать, нет таких полномочий.
Еще один орган, куда граждане пишут жалобы на КСК, — прокуратура. Однако часто получают ответ — обращайтесь в суд. И это соответствует закону, где указано, что споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом. Как прокомментировали в прокуратуре Карагандинской области: «В случае нарушения прав и законных интересов собственников квартир, связанных с деятельностью КСК, они вправе обратиться в органы прокуратуры в порядке законодательства о рассмотрении обращений физических и юридических лиц».
«Вправе» еще не означает, что на жалобу отреагируют. Конечно, на нее обязаны ответить, но, скорее всего, этим и ограничатся. Например, в Алматы 70-80% жалоб из прокуратуры и финансовой полиции спускается в управление жилья и жилищной инспекции — такое заявление в прошлом году сделал заместитель начальника управления Нурлан Туралиев. Хотя пятью месяцами ранее аким Алматы на отчетной встрече обещал жителям, что по их жалобам прокуратура будет проверять кооперативы.
Председатель ассоциации КСК г. Петропавловска Сергей Худяков уверен, что надзорные органы отреагируют, если получат достаточные свидетельства нарушения закона:
— Если в прокуратуру не предоставляют явных доказательств, прокуратура делает хитрый ход — отвечает: «суд обязан выяснить обстоятельства дела». То есть спросить обе стороны и получить явные доказательства правоты или неправоты какой-либо стороны. Если подтверждения нарушения закона будут, прокуратура обязана вмешаться.
С финансовой полицией такие же сложности. Граждане обращаются сюда, если считают, что председатель присваивает деньги. Но проверка деятельности КСК в компетенцию органов финансовой полиции не входит. Фискалы вмешаются, только если получат точные подтверждения махинаций со стороны руководства кооператива. Как это было в Астане в 2009 году, когда председатель одного КСК присвоил себе общее имущество жильцов и тем самым нанес им ущерб на несколько миллионов тенге.
Ирина Бердашова
