Несмотря на выработанную практику по рассмотрению гражданских дел о признании права собственности на недвижимое имущество, в правоприменении возникают проблемные вопросы, поскольку институт права собственности на недвижимое имущество в своей совокупности представляет собой сложный и множественный комплекс нормативных процедур.
В связи с тем, что в рамках одной статьи невозможно охватить весь аспект категории дел, регламентирующих данный вопрос, хотелось бы остановиться на проблемных вопросах, возникающих при рассмотрении гражданских дел в порядке приобретательной давности.
Институт приобретательной давности известен цивилистике давно. Многие правовые системы закрепляли и закрепляют такое основание возникновения права собственности на имущество, разнясь лишь в условиях приобретения и сроках давности.
Приобретательная давность – не столько основание приобретения права собственности, сколько в большей степени способ возврата в оборот имущества, утратившего хозяина. Таково основное предназначение правил о приобретательной давности в современном обществе.
Законодательством Республики Казахстан предусмотрено право лица на приобретение права собственности на имущество, движимое или недвижимое, по основанию приобретательной давности.
Так, в статье 240 ГК РК указаны основания наличия обстоятельств, дающих права для разрешения заявленного требования.
1. Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности гражданин или юридическое лицо, владеющие им как своим собственным, имеют право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательными актами или договором основания.
3.Гражданин или юридическое лицо, которые ссылаются на давность владения, могут присоединить к своему владению все то время, в течение которого владел данной вещью тот, чьими правопреемниками они являются.
4. Течение срока приобретательной давности начинается с момента завладения вещью.
В свою очередь, в нормативном постановлении Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2006 года № 3 «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» указывается, что рассматривая иски о приобретении права собственности на жилище по основанию приобретательной давности, необходимо учитывать наличие совокупности обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 240 ГК, т.е. добросовестное, открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение семи лет.
Добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).
Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.
Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение семи лет, без передачи права владения третьим лицам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 240 ГК гражданин или юридическое лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить к своему владению все то время, в течение которого владел данным жилищем тот, чьим правопреемником он является.
Согласно пункту 4 статьи 240 ГК течение срока приобретательной давности в отношении жилища, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со статьями 260 - 263, 265 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Лицо, считающее, что стало собственником в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на это жилище. Данное дело подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства, а при отсутствии спора о праве и предъявлении заявления в соответствии с подпунктом 5) части второй статьи 291 ГПК дело рассматривается в порядке особого производства. Решение суда об удовлетворении заявления является основанием для регистрации права собственности на это жилище.
В срок приобретательной давности не засчитывается время, когда владение жилищем осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или жилище было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Актуальность анализа проблемных вопросов института приобретательной давности связана, прежде всего, с тем, что с принятием Гражданского Кодекса Республики Казахстан появляется возможность признания права собственности на земельный участок по основаниям, предусмотренным ст. 240 Гражданского кодекса РК.
Приобретение права собственности по давности владения является одним из первоначальных способов приобретения права собственности (ст.240 ГК РК). Право собственности на стороне давностного владельца возникает впервые или помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. В связи с тем, что в Земельном кодексе РК в качестве оснований возникновения прав на земельные участки предусматривает гражданско-правовые, а в ГК РК среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей перечисляет судебные решения, представляется верным рассматривать приобретательную давность как основание возникновения права собственности также и на землю.
Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия.
1. Должен истечь установленный в законе срок давности владения (7 лет для недвижимости и 5 лет для движимого имущества), при этом давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем.
2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник.
3. Добросовестность владения, при которой владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. Однако отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца.
4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. без утайки.
5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным, т.е. должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.
Владение земельным участком как своим собственным должно подразумевать, что владелец заботился в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Это могут быть, к примеру, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли. В целом, это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение срока исковой давности нес бремя содержания земельного участка. Об этом может свидетельствовать уплата земельного налога на протяжении всего времени пользования участком.
Однако необходимо учитывать, что в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан не все земельные участки могут находиться в частной собственности. Не подлежат передаче в собственность граждан или юридических лиц земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, дороги, парки, сады и др.); земли заповедников, памятников природы и других особо охраняемых природных территорий; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании. Кроме того, в соответствии с законодательством не могут быть объектами частной собственности земли лесного фонда и иные земли.
Существуют проблемные вопросы по течению срока приобретательной давности – оно не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится. По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. На виндикационный иск распространяется общий срок исковой давности в три года.
По данному вопросу в науке гражданского права существует мнение, что для достижения оптимального сочетания интересов как законного собственника, так и давностного владельца, течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно.
Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.
Таким образом, если в судебном порядке будет установлено, что земельный участок мог быть истребован из владения заявителя в соответствии с нормами ГК РК (т.к. требования собственника приоритетны перед правами владельца), течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности, тем самым срок приобретательной давности отодвигается еще на 3 года.
Напомним, что виндикационный иск — это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения. Истец должен доказать, что имущество (в рассматриваемом случае – земельный участок) принадлежит ему на праве собственности.
Следует особо отметить, что право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не может быть приобретено в силу приобретательной давности. Такие участки приобретаются в собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
Так, при рассмотрении одного из дел суд указал на то, что, поскольку истец не приобрел право собственности на спорное имущество, у него не имелось достаточных правовых оснований для истребования имущества у ответчика, в удовлетворении иска было отказано. Напротив, если лицо докажет, что действительно является собственником имущества, оно вправе истребовать имущество и тогда, когда основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке.
Ответчиком по делу является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь (землепользователь). Незаконное владение – это обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.
При сложившейся судебной практике берутся во внимание и необходимо учитываются следующее: если земельный участок не является самовольно занятым, а на нем расположен дом или иное строение, сооружение, на которое у гражданина или юридического лица есть правоустанавливающие документы, и подтвержден факт владения указанным земельным участком с домом как минимум 7 лет, суд может признать право собственности на участок в порядке приобретательной давности, т.к., пользуясь на законных основаниях домом или иным строением, сооружением, владелец пользовался и земельным участком, занимаемым домом и необходимым для его использования, уплачивал налоги, а, следовательно, законный собственник земельного участка не имел достаточных оснований для истребования участка у землепользователя и в рассматриваемой ситуации не применяется трехлетний срок исковой давности.
Однако, в случае признания права собственности на земельный участок, необходимо учитывать максимальные и минимальные допустимые размеры участков, предоставляемых в собственность, а также интересы смежных землепользователей.
Если земельный участок был занят самовольно и является неосвоенным, т.е. на нем отсутствуют какие-либо строения, либо дом, строения и сооружения являются самовольно построенными, говорить о возможности применения норм статьи 240 ГК РК к рассматриваемым отношениям не представляется возможным, в связи с тем, что отсутствует один из обязательных критериев – добросовестность владения. Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, что предусмотрено в нормативном постановлении Верховного Суда РК от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»: «На самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная статьей 240 ГК приобретательная давность не распространяется».
В силу пункта 2 статьи 240 ГК РК до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам по искам об истребовании имущества.
При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения пропуска или истечения срока исковой давности при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.
В пункте 4 статьи 240 ГК РК предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статьи 9 ГК РК, согласно которой защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности как добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается руководитель государственного органа.
По смыслу статей 235-240 ГК РК предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится, и последующий отказ судом в признании права коммунальной собственности на эту недвижимость, не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.
По смыслу абзаца второго пункта статьи 240 ГК РК отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в регистрирующем органе.
Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
В представленной статье автор выразил свое мнение, которое может не совпадать с мнением других, поскольку этот вопрос в правоприменительной практике носит дискуссионный характер.
Шара Зайнуллина, Председатель районного суда №2 Зеленовского района Западно-Казахстанской области
