В честь 25-летия независимости «Крыша» решила вспомнить, как все эти годы развивался и менялся рынок недвижимости в Казахстане, какие события определили его основные тенденции.
Начальный период, 1991–1999 годы, характерен становлением рынка недвижимости как такового. Частная собственность только зарождалась — проводилась массовая приватизация жилья и госпредприятий. Ситуация осложнялась общим экономическим кризисом на просторах бывшего СССР и в суверенном Казахстане в частности. Население республики при покупке жилья могло рассчитывать только на собственные силы — ипотеки не было. Также был непонятен механизм ценообразования. Поэтому сделки с недвижимостью носили единичный характер.
Следует отметить, что первые специализированные СМИ с объявлениями о продаже недвижимости появились в августе 1991 года ещё в Казахской ССР. На это время пришёлся путч в Москве, развал СССР. Тогда в текстах почти не указывались цены предложений. Исключение составляла аренда, и то желаемая плата значилась в рублях (в среднем 300 рублей в месяц за однокомнатную).
16 декабря 1991-го Республика Казахстан обрела независимость. Рыночные отношения брали своё, и уже в 1992 году появились первые ценники с указанием сумм в долларах.
За однокомнатную в мкр «Аксай-4» просили $8 000, в мкр «Самал» — $15 000, за двухкомнатную в центре — $17 000, в мкр «Алмагуль» — $12 000, за трёхкомнатную в центре — $21 000, в спальных районах — $18 000.
Также для этих лет характерно практически полное отсутствие строительства нового жилья. Если в 1991 году в Казахстане было построено 6.1 млн кв. м, то в 1999-м — всего 1.1 млн кв. м.
Введение 15 ноября 1993 года казахстанской национальной валюты — тенге, можно сказать, никак не отразилось на умах собственников. К этому времени у населения сформировалось чёткая убеждённость в устойчивости совсем другой валюты. Поэтому для объявлений тех лет характерны следующие слова и фразы: «оплата в СКВ или в рублях по курсу», «дом за доллары», «цена — по договорённости», «налом», «безналом», «в рассрочку», также появляется сокращение «у. е.»
Любопытно, что, несмотря на сложную экономическую ситуацию, в стране находились граждане, имеющие возможность купить не одну, а сразу несколько квартир разных площадей. В печатных изданиях встречаются такие тексты: «Маклер поможет купить-продать квартиру. Имеется обширный банк данных по квартирам. Продавцы обслуживаются бесплатно». Буквально через пару лет уже целые организации готовы были выкупить или предложить недвижимость.
В 1995-м цены предложений были такими:
Продажа
— однокомнатная: Фурманова — Аль-Фараби, 15 500 у. е.; Абылай хана — Райымбека, 11 000 у. е.; мкр «Тастак-1», 7 500 у. е.;
— двухкомнатная: район вокзала Алматы-1, 10 000 у. е.; мкр «Самал-1», 17 000 у. е.;
— трёхкомнатная: мкр «Аксай-1», 12 000 у. е.; Панфилова — Райымбека, $12 600 у. е.; мкр «Водник», 4 500 у. е.
Аренда
— однокомнатная: Абая — Байзакова, $90/мес.; 1-й мкр, $70/мес.; мкр «Самал» (без тел. и мебели) — $80/мес.;
— двухкомнатная: Абая — Чапаева, $180/мес.; Алматы-1, $100/мес.;
— трёхкомнатная: мкр «Аксай-3», $170/мес.; «Самал-1», $300/мес.; Тимирязева — Байзакова, $100/мес.
Потом наступили другие времена: банки предлагали кредиты на покупку жилья практически даром - без первоначального взноса и с минимумом требований к заёмщику и залогу.
С 2004 до середины 2007 года в РК было выдано 200 000 ипотечных кредитов на сумму 1 157 200 000 000 тенге.
Такой азарт привёл к надуванию мыльного пузыря на рынке недвижимости. Жильё стало предметом спекуляций и постоянных перепродаж. Этому способствовали масштабный снос частного и ветхого жилья и впоследствии массовая застройка Алматы. Цены предложения увеличились в несколько раз.
С 2003 до середины 2007 года средняя цена предложения на 1-комнатную квартиру в различных районах города была такая:
— мкр «Орбита»: 2003 — $9 000, 2004 — $22 000, 2005 — $30 000, 2006 — $46 000, 2007 — $92 000;
— цифровые микрорайоны: 2003 — $8 000, 2004 — $20 000, 2005 — $25 000, 2006 — $41 000, 2007 — $82 000;
— мкр «Казахфильм»: 2003 — $10 000, 2004 — $22 000, 2005 — $33 000, 2006 — $47 000, 2007 — $101 000.
Несмотря на пик деловой активности населения при покупке жилья в 2006-2007 годах, это время считается худшим по доступности недвижимости (население было малоплатёжным).
В 2009-м начался постепенный рост цен предложения, который продолжился с сезонными колебаниями и в 2010-м. Наибольшая активность наблюдалась на вторичном рынке.
Вот пример снижения стоимости квартир в 2008–2010 годах. Правда, исходя из курсовой разницы, продавцы потеряли немного:
— мкр «Орбита»: 2008 — $77 000, 2009 — $49 000, 2010 — $50 000;
— цифровые мкр: 2008— $66 000, 2009 — $45 000, 2010 — $44 000;
— мкр «Казахфильм»: 2008 — $95 000, 2009 — $51 000, 2010 — $52 000.
Период с 2011 по август 2015 года характерен завышенными ожиданиями собственников вторичной недвижимости. В 2011-м начался очередной подогрев вторички. Однако настоящее оживление рынку придали различные государственные программы доступного жилья. Большой упор делается на развитие системы жилстройсбережений.
Отметим, с середины 2000-х в РК развивается система доступного жилья. Так, в 2004 году была утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005–2007 годы со стоимостью 1 кв. м $350. Причём задание трёхлетней программы выполнили за два года.
Затем в 2007-м утвердили ещё одну программу, уже на 2008–2010 годы, с ценой квадрата 56 515 тенге (позже для Алматы, как сейсмического региона, цену увеличили до 71.7 тыс. тенге).
В 2012 году была принята Программа «Доступное жильё-2020». Стоимость реализации 1 кв. м по линии ЖССБК в регионах — 90 000 тенге, в Астане и Алматы — 142 500 тенге. Правда, в 2015-м она плавно перешла в новую Программу развития регионов — 2020.
На сегодня в Казахстане действуют Программа развития регионов и «Нурлы жол» (в рамках одноимённого послания). Согласно им, претендовать на аренду или покупку доступного жилья может всё население РК, но при выполнении условий операторов.
В сентябре 2016-го президент предложил новую программу «Нурлы жер», основанную на стимулировании частных застройщиков и переходе на аренду жилья без выкупа. Её планируют принять в 2017 году на 15 лет. Затраты только в следующем году составят более 100 млрд тенге: 80 млрд на инфраструктуру, 10 млрд на льготную ипотеку, 11 млрд на льготные кредиты застройщикам.
Средняя стоимость предложения на однокомнатные квартиры на сегодня по курсу 332 тенге за 1 доллар следующая:
— мкр «Орбита»: 13 млн тенге ($43 000);
— цифровые микрорайоны: 10 млн тенге ($33 000);
— мкр «Казахфильм»: 15 млн тенге ($50 000).
