Как избежать приобретения земли с "косяками" и что нужно делать, если ваш участок «наложился» на соседний?
Участок в подходящем районе, по низкой цене, с нужным целевым назначением, ничем не обременен. На первый взгляд, отличные условия для приобретения. А позже может выявиться так называемая «накладка» земельного участка.
Как этого избежать?
Во-первых, перед покупкой земельного участка проверьте его на наличие накладок. К сожалению, при покупке земельного участка покупатели сами либо через нотариусов проверяют залоги, аресты и обременения на землю, тогда как наложение границ с соседними участками никто не проверяет вообще. Потребуйте от соседа письменного подтверждения от НПЦзем, что на момент продажи земли участок продавца был координирован и не накладывался на участки соседних смежных землепользователей. Вообще, перед продажей потребуйте от продавца нового выноса границ его участка. Если он против, значит темнит. Для убедительности своих намерений купить его землю, возьмите на себя его расходы по выносу границ и координированию земельного участка. Если и на это он не согласен, мол, зачем, пустая трата времени, есть же подтверждающие документы и т.д., просто откажитесь от планов покупать эту землю.
Во-вторых, учтите, согласно п.3 статьи 151 Земельного кодекса вы как третьи лица, права и законные интересы которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, можете участвововать в согласовании и утверждении землеустроительной документации. Если вы с соседом договорились сделать взаимный вынос границ с установлением границ участка на местности, то принимайте самое непосредственное участие в этом. Если вас не будет при землеустроительных работах, то возможен сговор вашего соседа с инженером-землеустроителем, либо в ваше отсутствие сосед может закрыть «глазки» на некоторые ошибки в работе инженера либо сбой в технике. Так могут формализовать вынос, и вы вечером просто согласовываете документ, который сведет на нет все аргументы вашей правоты. Поэтому согласно п.3 статьи 151 Земельного кодекса вы можете обжаловать неправомерные действия, затрагивающие ваши интересы в процессе землеустройства. Уж лучше обжаловать результаты землеустройства на ранней стадий, до суда, чем это делать во время суда, когда это легло в основу доказательной базы вашего соседа.
В-третьих, знайте, что НПЦземы ведут государственный земельный кадастр и кадастровую документацию. Вы, как собственник земельного участка или через собственника, имеете право запросить любую информацию в рамках стандартов государственных услуг по получению кадастровой информации. Если вы купили землю с накладкой и вам предстоят долгие и муторные судебные тяжбы с соседом, подайте заявку на получение кадастровой информации. Сделайте копии с земельно-кадастровой карты вашего участка и потребуйте, чтобы это сделал ваш сосед. Сверьте их. Это, по крайней мере, даст основания для умозаключения, что никто незаконно не захватывал соседскую землю, не действовал со злым умыслом.
В-четвертых, если ваш сосед так "прет" на вас, мол, вы наложились, показывает какую-то карту с НПЦзема, где часть вашей земли должна отойти соседу. Проверьте свой госакт, если он у вас новый, то проверьте госакт соседа и последний вынос границ вами и соседом. Потребуйте, чтобы сосед заново сделал вынос границ своего участка, и сделайте вынос границ своей земли. Определите первопричины, где произошла ошибка. Уверяю, если помыслы ваши и соседа чисты, то накладка границ земли - это чистая ошибка отделов земельных отношений, НПЦзем при подготовке землеустроительной документации, связанной с формированием границ земельных участков, при установлении границ их на местности, при изготовлении плана земельного участка, при определений конфигураций земель, при выделе земли в натуре, при межхозяйственных землеустроительных процедурах. Обновите государственный акт на землю. Это должны сделать вы и ваш сосед. Закажите полный комплекс землеустроительных работ по определению межевых знаков, выделу участка в натуре. Думаю, уж лучше вы потратите лишние 50-60 тысяч тенге на изготовление нового государственного акта и новое вынесение границы, нежели потом будете бестолково "бегать" по судам, где ваш вопрос будут рассматривать судьи, которые и сами не знают, что такое "накладка".
В-пятых, если уж спор с соседом зашел в тупик, а НПЦзем разводит руками, мол "накладка" и решайте в судебном порядке. То знайте, вероятно, ошибка, была допущена инженерами НПЦзем при составлении проектов межхозяйственного землеустройства по образованию и упорядочению существующих землепользований, либо при отводе и установлении границ земельных участков на местности. Если выразиться простым языком, в свое время те же инженеры-геодезисты вышеуказанной конторы занесли в проекты, базу и сами технические устройства неверные координаты при первичном выносе границ, либо передали ошибочные исходные координаты и сведения при изменении правового и географического статуса земельного участка, которые они (НПЦзем) охотно скрывают от заказчиков услуг (от вас, дабы не показаться виновным) и уполномоченного органа. Либо ошибка в исходных данных по координатам была допущена при передаче с областных подразделений НПЦзем к городским подразделениям. Не исключается и технический фактор, сбой в самой базе, по которой заново приходится настраивать координаты. Вот здесь-то и допускаются ошибочки…
Знайте, раз уж такая ситуация сложилась, никто в своих косяках признаваться не хочет и вы понимаете, что тонете, старайтесь барахтаться, спасете себя. Попробуйте вытащить землеустроительную документацию с Госкорпорации. Вся картографическая основа земельного кадастра - это земельно-кадастровые карты по вашему земельному участку были получены именно землеустроительной документации, которая хранится в архивах НПЦзем. Там и отображаются все линейные и площадные характеристики вашего земельного участка. Получив копию землеустроительной документации, можно доказать в суде ошибки инженеров НПЦзем, а материалы землеустроительной документации приложить к материалам судебного дела.
Вместе с тем, согласно п.4 Правил, утвержденных Приказом от 7 сентября 2004 года №72-П-а, землеустроитель исходные сведения, данные получает не только с государственного земельного кадастра и землеустроительной документации, но и градостроительной документации и картографических материалов. Попробуйте вытащить выкипировку с планом вашего земельного участка и его историческими границами с градостроительной документации. В случае, если эти данные не будут соответствовать данным фактического выноса границ земли, произведенным землеустроителем, то можно обжаловать результаты землеустроительных работ (если вы и ваш сосед только выносите границы) либо приложить эти материалы к материалам гражданского дела в суде (если с соседом вы уже судитесь).
P/S.
Знайте, слово «накладка» состоящее из восьми букв, многое значит для безопасности вашей собственности, вашего бизнеса. К сожалению, Земельный кодекс, всевозможные узкие правила и инструкции не могут толком защитить ваши права. От вас нужна недюжинная смекалка и воля запрашивать дополнительную информацию, сведения, укреплять доказательную базу, заказывать новые землеустроительные работы и договариваться с вашим соседом.
К сожалению, «накладкой земельного участка» в регионах «отжимают» процветающий бизнес у предпринимателей, а у людей - последний кров. Не будьте простофилей! Мои советы не пилюля, а всего лишь советы юриста-практика по земельным вопросам, которые дают людям надежду, а многим вернули землю. Удачи!