Январь — период, который по праву считается мёртвым сезоном на рынке жилья, — в этом году удивил ценовой стабильностью. Несмотря на свою незначительность, некоторые изменения оказались интригующими и достойными внимания. Krisha.kz подвела ценовые итоги месяца и выяснила, насколько устойчивыми оказались тенденции, заданные во второй половине 2017 года, а эксперты поделились прогнозами относительно цен и влияния программы «Нурлы жер» на рынок.
Астана
Стоимость столичного жилья демонстрирует рост уже почти полгода. После затяжного снижения в прошлом году тренд резко сменил направление. В итоге в январе средняя стоимость квадратного метра была равна порядка 322 тысячам тенге — почти на 4 % больше, чем в июле.
Прирост за последний месяц составил 2 795 тенге за один квадратный метр, что соответствует 0.9 %. Таким образом, в начале года индекс сделал очередной «шаг в прошлое» и вернулся на уровень мая 2017 года. Однако уверенности в дальнейшем стабильном росте нет. Ожидается, что и весной индикатор останется на текущем уровне.
Алматы
Здесь положительная динамика, которая стойко продержалась до конца 2017 года, ещё в ноябре сменилась снижением и придерживается этого курса. Январь не стал исключением. За три месяца средняя стоимость снизилась почти на 2 %, в том числе в январе — на 1.3 %, или 4 405 тенге. На 1 февраля 2018 года индекс составил 342 620 тенге за один квадратный метр. Однако говорить об очередном ценовом дне неуместно. В марте прошлого года уровень цен был примерно таким же.
Эксперты подчёркивают, что политика продавцов и их принципы формирования цены не способствуют дальнейшей масштабной коррекции, и ситуация останется стабильной. Скорее всего, значительных изменений не произойдёт.
Другие регионы
Среди городов, где индекс цен в январе вырос, — Петропавловск (+1.1 %), Семей (+0.8 %), Караганда (+0.5 %), Уральск (+0.4 %) и Усть-Каменогорск (+0.3 %).
Слабая отрицательная динамика в январе наблюдалась в Кокшетау (—1.1 %), Актобе (—0.8 %), Павлодаре (—0.5 %), Таразе (—0.5 %), Костанае (—0.1 %) и Шымкенте (—0.03 %).
Лидером снижения в этом месяце оказался Актау, где единица площади потеряла в цене более 5 800 тенге, или 2.7 % от стоимости. Кстати, здесь индекс снижается из месяца в месяц уже третий год (с момента дедолларизации цен).
Сложно поверить, что, например, в январе 2016 года средняя стоимость квадратного метра в Актау была в два раза выше и превышала 428 тысяч тенге. Сейчас показатель составляет 214 920 тенге за один квадратный метр и продолжает корректироваться, пусть не всегда ударными темпами. При этом главный город Мангистауской области остаётся самым дорогим среди регионов.
В среднем жильё в областных центрах и крупных городах стоит порядка 177 тысяч тенге за квадрат (от 214 920 тенге в Актау до 151 940 в Таразе), и, скорее всего, в ближайшие месяцы этот показатель не изменится.
Во многом благодаря установившейся стабильности весна 2018 года, по мнению экспертов, не станет периодом затишья на казахстанском рынке. Население не потеряло интерес к жилью, и многие специалисты ожидают рост спроса.
Вячеслав Лазарев, директор департамента маркетинга и развития корпорации ORDA INVEST:
— Традиционно первые месяцы года определяются малой покупательской активностью в сфере недвижимости. Несмотря на это, ввиду довольно благоприятной макроэкономической ситуации в стране мы видим увеличение спроса по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 6–8 %. Также наблюдаем небольшой рост стоимости квадратного метра в размере не более 1.5 %.Безусловно, можно рассчитывать на рост спроса в весенние месяцы. Это обусловлено сезонным фактором, а также прогнозируемым улучшением экономического положения. Ещё одной причиной является возврат групп инвесторов в сектор недвижимости ввиду уменьшения процентных ставок вознаграждения по депозитам. Недвижимость снова стала привлекательным инструментом для инвестирования.
По данным нашего департамента аналитики, программа «Нурлы жер» несомненно способствует увеличению активности, в основном за счёт мер стимуляции ипотечного кредитования. На сегодняшний день не менее 25 % сделок проходят через это направление. Также хотелось бы отметить, что важным драйвером выступает Жилстройсбербанк и механизм ипотечного кредитования без дополнительного залога. Мы считаем, что этот инструмент позволит значительно увеличить спрос на первичное жильё.
Роман Борзилов, генеральный директор АН «Авангард»:
— По моим данным, на сегодняшний день цены на жильё в Алматы снизились. Продаётся только то, что выставляется по разумной цене. Зимой стоимость жилья незначительно падает из-за сезонного фактора. Весной она, скорее всего, немного подрастёт.При этом во многих жилых комплексах застройщики уже подняли цены. Но на основании чего — непонятно. Стоимость же вторичного жилья зависит от настроения собственников. Отмечу, что при формировании цен люди по-прежнему отталкиваются от курса тенге к доллару.
Введение субсидированной ипотеки в рамках «Нурлы жер», по моему мнению, несильно влияет на ситуацию. Люди, как и раньше, предпочитают покупать недвижимость через систему жилстройсбережений.
Лариса Степаненко, генеральный директор АН VIZIT:
— По моему мнению, этот год будет достаточно стабильным, колебания стоимости — незначительными, в том числе сезонные. Естественно, мы не можем предугадать все моменты и экономические тренды. Но однозначно, пока предпосылок для заметного снижения цен нет.Касательно спроса и «Нурлы жер» могу сказать следующее: в прошлом году программа активно реализовывалась в регионах, однако в Алматы и Астане население к ней только присматривалось. В этом году ситуация может измениться.
Юлия Копытина, руководитель отдела маркетинга и рекламы «РАМС Казахстан»:
- На сегодняшний день в Алматы застройщики сохраняют цены, которые были зафиксированы перед наступлением нового года. В январе всегда затишье, покупатели в это время традиционно выжидают. Если сравнивать с аналогичным месяцем прошлого года, то в общей сложности стоимость квадрата выросла на 1.5 %. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем.С наступлением весны мы ожидаем небольшой рост цен, но он не будет сильно заметен из-за открытия продаж новых объектов с низкой стоимостью. Поэтому общий индекс выровняется. Также можно прогнозировать увеличение покупательской способности и количества сделок начиная с февраля.
Что касается госпрограммы «Нурлы жер», то она заметно влияет на спрос покупателей, но не покрывает потребности многих из них, так как имеет ограничение по сумме и по параметрам первичного жилья. В текущем году мы предполагаем, что предпочтения покупателей всё же будут отданы именно этой программе, ввиду того что банки немного ужесточат свои условия по ипотеке.
Подытоживая, можно сказать, что масштабных изменений в перспективе не ожидается. Продавцы формируют цены без учёта покупательской способности, но корректируют их лишь тогда, когда дело доходит до сделки.
Автор: Алина Буравцева | Фото: krisha.kz
