Первый способ. Проводится проверка Комитетом по управлению земельных ресурсов Министерства сельского хозяйства либо его региональным Управлением. В ходе проверки инспекторы выявляют, что неким акимом района лет 10-15 тому назад при предоставлении земельного участка нарушены требования Земельного кодекса. В качестве существенного нарушения могут указать отсутствие факта наличия в земельно-кадастровом деле земельного участка – документа, подтверждающего факт уплаты сельскохозяйственных потерь (если земельный участок предоставлен под ИЖС из состава сельскохозяйственных земель), отсутствие в архивах землеустроительного проекта на земельный участок (при этом мало кого беспокоит, что земпроект может быть потерян нерадивыми сотрудниками Филиала Департамента земельного кадастра, либо не составлен вообще), отсутствие в кадастровых материалах документа, подтверждающего уплату выкупной стоимости земельного участка и даже отсутствие упоминания о выкупе земельного участка в Постановлениях акимата либо договорах 10-15 летней давности. Вышеупомянутые вещи (по логике некоторых чиновников) могут служить основанием оспаривания ваших законных прав на землю через четверть века. А как же срок исковой давности?! В том-то и вопрос, что на такие «мелочи» как исковая давность, обратная сила закона, презумпция невиновности, забывают смотреть. Вся надежда порой на Генеральную прокуратуру и суд.
Главное, не унывайте. Запросите в городском либо областном архиве архивную справку о наличии землеустроительной документации, если она отсутствует, то должны сохраниться кадастровые карты, схемы, единый государственный реестр, кадастровые книги и все записи по движению с землей. Там и найдете записи и подтверждающие документы о выкупе и уплате сельскохозяйственных потерь при предоставлении земельного участка. Если все претензии сводятся к тому что, акимат лет 10-15 тому назад не имел права отводить сельхоз земли под ИЖС, то изучите градостроительные материалы тех лет, Постановления акимата о включении вашего земельного участка в черту населенного пункта, планы и схемы расширения земель населенных пунктов, Генплан и ПДП на земли тех лет. Ответ должен быть именно в них. Зачастую при проверках, проводимых органами земельной инспекции, все доводы и аргументы органов земельной инспекций основаны на неподтвержденных сведениях, письмах, протоколах, спущенных с МСХ, результатах протокольных совещаний межведомственных комиссий и т.д. Другими словами, при детальном, скрупулезном изучении архивов землеустроительных проектов и земельно-кадастровых материалов вы можете найти много интересных и важных материалов, имеющих существенное значение для вашего судебного разбирательства. Главное не опускать руки и реально «копаться» в архивах.
Второй способ. Представьте, что, граждане купили свои участки у некоего ТОО, которое добросовестно купило данный участок у государства. ТОО оплатило все сельхоз потери, произвело выкуп земельного участка, вынесло границы и утвердило проекты сегментации. Акимат района, не ссылаясь на результаты проверок и не инициируя проведение каких-либо дополнительных проверок, начинает оспаривать не документы на сделку между гражданами и этим ТОО (договоры купли-продажи и государственные акты на землю), а оспаривает первичную сделку между акиматом и данным ТОО (договор купли-продажи земельного участка). Могут найти разные причины для подачи иска. Якобы, участок предоставлен без заключения комиссии, что нет согласования, что земпроект не был утвержден, третьи лица не привлечены на землеустроительные работы или акимат, который отвел участок в частную собственность ТОО, не обладал этим правом. При этом нужно учесть, что вроде бы государство иск подает не на добросовестных граждан, которые приобрели земельные участки в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства. Иск подается на ТОО и оспаривается законность сделки между ТОО и акиматом.
По сравнению с первым случаем акимат как истец своим иском оспаривая законность сделки между ТОО и акиматом, фактически создает предпосылки для аннулирования законных прав на земельные участки сотен добросовестных собственников земель и землепользователей, так как их права по сути «производные». Конечно, тут можно аргументировать, мол сделка между ТОО и гражданами не оспорена и пока нет решения суда права граждан на землю законны. Но если первичная сделка признана недействительной, а права ТОО на отчуждение земли решением суда оспорены, естественно, это усложняет правовое положение тех, кто приобрел земельные участки по вторичной сделке. В любом случае все решается в суде. Поднимите все архивы тех лет, изучите материалы предоставления права собственности, материалы согласования комиссии, материалы землеустроительного проекта и сведения правового кадастра. Для чего это нужно? Чтобы доказать, что все этапы узаконения земельного участка прошли в соответствии с земельным законодательством.
Вообще каждой организации советую завести свой архив земельно-кадастровых и землеустроительных материалов, которые составляются после каждого землеустроительного действия. Уповать на сохранность ваших земельно-кадастровых и землеустроительных материалов в архивах НПЦзем не стоит. Как показывает практика, ваши документы, если вы сторона земельно-правового спора, могут быть просто потеряны.
Третье. Представьте, что лет 10 тому назад Аким сельского округа, основываясь на ПДП тех лет и на основании заключения комиссии вынес решение об изменении целевого назначения с КФХ (крестьянское и фермерское хозяйство) на дачное строительство либо ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Через годы, естественно местные власти откорректировали ПДП и массив отнесли к землям сельскохозяйственного пользования без застроек, но участки к этому моменту отсегментированы, проданы гражданам и люди успешно освоили и построились на своих землях. Кстати, такая неразбериха в градостроительном и землеустроительном планировании практически во всех районах страны. Аким района без обращения в суд своим решением отменяет решение акима сельского округа об изменении целевого назначения некогда единого земельного участка и таким образом ставит «мат» всем сотням добросовестных владельцев земель. По сути, это незаконный способ приведения целевого назначения земли в первоначальное положение. В этой ситуации зачастую акимат оперирует утвержденным Генпланом и ПДП, что данные земли у них «лежат» как сельскохозяйственные земли и наличие сотен отсегментированных дачных, садоводческих участков и участков под ЛПХ препятствует исполнению Генплана, так как невозможно превращать данный массив в зону застройки. Естественно, в большинстве случаев суды принимают сторону акимата. Поэтому такие дела по понятным причинам не решаются на стадии апелляции и надежда всех, кто защищает свои права, возлагается на кассационное рассмотрение данного спора в Верховном суде.
Здесь также не опускайте руки. Оперируйте тем, что на момент предоставления прав на земельный участок, существующий Генеральный план не был утвержден, естественно, существовал другой ПДП, который допускал размещение массивов под дачное строительство. Оперировать необходимо не словами, а оригиналами выкопировок с ПДП, извлечений с Генплана. Подайте запросы в уполномоченные органы архитектуры и градостроительства, дочерние предприятия, проектирующие Генплан вашего населенного пункта. Их ответы также могут лечь в основу вашей доказательной базы.
Только так вы можете отстоять ваши права на земельный участок. При разумном и рациональном подходе к исследованию доказательств и правильном оперировании ими вы можете отстоять любые претензии чиновников на вашу землю даже через десятки лет.
