Первый способ. Подмена и манипулирование понятиями в основаниях изъятия земель для государственных нужд
Подмена и манипулирование понятиями для обоснования изъятия земельного участка для государственных нужд активно практикуется во многих регионах страны. Особняком стоят такие областные центры и город республиканского значения как Петропавловск, Тараз и Шымкент.
Представьте, что изымается земельный участок для государственных нужд и основанием изъятия земли стал подпункт 4 пункта 2 статьи 84 Земельного кодекса: «строительство (реконструкция) объектов энергетических систем и линий электропередачи».
В качестве примера, представим, что причина изъятия земельного участка для государственных нужд – проектирование линий уличного освещения.
Если вы хотите выяснить, присутствует ли в изъятии земельного участка наличие «государственной нужды» и соответствует ли основная причина изъятия исключительным случаям, предусмотренным п.2 статьи 84 Земельного кодекса, необходимо сделать следующее:
1. Сделайте запрос в министерство энергетики следующего содержания: «Относятся ли линии уличного освещения к энергетическим системам и линиям электропередачи».
Вы получите информацию от Министерства энергетики, что линии уличного освещения не относятся ни к энергетическим системам, ни к линиям электропередачи.
Если же линии уличного освещения не отнесены ни к тому, ни к другому, то к какому из других оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 84 Земельного кодекса они могут быть отнесены?
Вывод напрашивается сам по себе. Проектирование и строительство линий уличного освещения не могут быть основанием и исключительным случаем для принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд.
2. Задайте вопросы местным исполнительным органам: «Для каких целей изымается земельный участок? Что является причиной принудительного отчуждения земельного участка? Основная цель проектирования и строительства линий уличного освещения?»
На ваш запрос местные исполнительные органы, в частности акимат, осуществляющий принудительное отчуждение, территориальные органы архитектуры и градостроительства, земельных отношений ответят примерно так: «для улучшения эстетического либо архитектурного облика города».
В этом случае, задается резонный вопрос. Если в Постановлении об изъятии земельного участка для государственных нужд ваш земельный участок изымается в соответствии с пп.4. п.2 Земельного кодекса в связи со «строительством (реконструкцией) объектов энергетических систем и линий электропередачи», а причиной изъятия земельного участка послужило «проектирование (строительство) линий уличного освещения, то согласно переписке с местным исполнительным органом все проводимые мероприятия осуществляются в целях улучшения эстетического облика либо архитектурного облика города».
Если «улучшение эстетического облика либо архитектурного облика города» является целью проектирования линий уличного освещения, значит, она должна быть целью и основанием принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд и предусмотрена пунктом 2 статьи 84 Земельного кодекса. Если в пункте 2 статьи 84 Земельного кодекса об этом не сказано, то суд обязан отказать в удовлетворении исковых требований и отменить Постановление по причине его не соответствия п.3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан.
Это предусмотрено НП ВСРК №8 от 25 декабря 2006 года со следующим содержанием: «Если при разбирательстве дела будет установлено, что постановление Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельных участков не обусловлено государственными нуждами …а также если оно не соответствует требованиям статьи 84 Земельного кодекса, суд отказывает в удовлетворении иска».
Если же суд, несмотря на вышеуказанные доводы, сочтет, что улучшение эстетического облика либо архитектурного облика города как цель может использоваться в ходе реализации Проекта в рамках принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд и никоим образом не противоречит Земельному кодексу, не заметит по существу попытки манипулирования основаниями изъятия земли предусмотренными Земельным кодексом, то вопросы (в том числе вопросы компетентности либо заинтересованного правосудия), по всей вероятности, должны быть поставлены перед судьей.
Второй способ. Фальсификация проекта реконструкции и строительства объектов
Любое изъятие земельного участка для государственных нужд, проводимое по основаниям, предусмотренным п.2 статьи 84 Земельного кодекса, ставит перед собой цель проектирование и строительство чего-либо. Это могут быть ливневая канализация, сети уличного освещения и т.п.
Чтобы разузнать истинные причины государства, вы не должны смиряться с текстом Постановления об изъятии.
Представим, что причина изъятия земельного участка для государственных нужд – проектирование трассы ливневой канализаций.
Первое, запросите проект. Это ваше главное доказательство. Если это проект ливневой канализации, сетей уличного освещения, то его можно запросить в порядке ст.9 и 12 Закона «О доступе к информации» и Закона «О порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц». Очевидно, что акимат и его структурные подразделения будут стараться не предоставлять весьма важный для вас и для их дела документ. Будут всячески отказывать либо отсылать письмами между собой. Подайте жалобу в Управление прокуратуры по городу (району), мотивируя тем, что нарушаются базовые принципы принудительного отчуждения земельного участка для госнужд, предусмотренные п.3 статьи 56 Закона «О государственном имуществе».
Второе, запросите выкопировку с Генплана и плана детальной планировки (далее – ПДП). Если ваш участок изымают по причине проектирования ливневой канализации, то сама схема (трасса) прохождения планируемой ливневой канализации (далее - ливневка) и её координаты должны быть отражены в ПДП, т.к. ПДП - это не просто градостроительная документация, а проект градостроительного освоения отдельных частей территорий населенных пунктов. И даже если в Генплане трассы не отражены, то они должны быть отражены в ПДП. Если же ПДП на указанный район отсутствует либо он есть, но не утвержден, то трасса прохождения ливневки должна быть четко отражена по координатам в Генеральном плане. Нет детализации в Генплане – изъятию не бывать.
Зачастую в рамках изъятия земельных участков для государственных нужд проектную документацию разрабатывают спешно. И при скрупулёзном анализе самого Проекта, заключений государственной экспертизы к проекту, согласований, заключений ОВОС, государственной экологической экспертизы, общественных слушаний и других материалов, выясняются отступления, недочёты, позволяющие полагать, что изъятие земельного участка осуществляется необоснованно.
В частности, как быть, если в ходе подготовки к судебному разбирательству акимат представил Проект (в нашем случае – Проект проектирования ливневой канализации), но после выяснилось, что трасса проектируемой ливневой канализации расположена в 6-7 метрах от границ земельных участков и при условии соблюдения требований по охранным зонам и требований СНиП в части соблюдения расстояния от внешних границ землепользования по существу, станет очевидным, что изъятие участков будет необоснованным. А далее акимат меняет старый Проект на новый с новой трассой канализации, проходящий по центру изымаемых земель. Если Проект прошел государственную экспертизу, согласован, все заключения по нему даны, и он представлен в ходе подготовки к суду, то этот Проект, направления трассы и координаты расположения в них не могут быть изменены в ходе судебного разбирательства. Суд обязан дать должную правовую оценку этому явлению.
Если в ходе судебного разбирательства меняется Проект, а вместе с ним направления, координатные точки и схема расположения трассы канализации таким образом, чтобы обосновать невозможность реализации Проекта без изъятия земельного участка, то это очевидно подтверждает манипуляцию Проектом для достижения целей изъятия земельного участка. В этом случае в исковых требованиях должно быть отказано, а Постановление об изъятии земельного участка должно быть отменено.
Если судья не учитывает факт внесения изменения в технические характеристики Проекта, который имеет существенное отношение к делу со стороны истца в ходе суда (меняются координаты, направление трассы ливневой канализации, готовится новый Проект, нет госэкспертизы или согласования на Проект, Проектом не обосновывается «государственная нужда» на данный земельный участок, нарушены требования землеустроительных работ и т.д.), и тем самым принимает спешно подготовленный новый Проект либо изменение к нему в ходе судебного разбирательства (либо в ходе подготовки к суду) как изначально представленную проектную документацию на реконструкцию, то возможно имеет смысл ставить под вопрос объективность и беспристрастность рассмотрения дела.
Собственникам земель необходимо фиксировать каждый документ, прилагаемый к материалам суда со стороны Истцов, фиксировать процессуальные шаги и акты судьи, записывать на собственные аудио и видео средства ход судебного разбирательства, извлекать копии аудио и видеозаписи суда, ходатайствовать о привлечении независимого эксперта и о назначении судебной экспертизы.
Третий способ. Проектирование (реконструкция) строений (сооружений) в границы отвода, под изъятие которого не входят земельные участки, изымаемые для государственных нужд
Можно ли изъять земельный участок для государственных нужд, который не входит в соответствующие границы отвода для реализации Проекта реконструкции?
В качестве примера мы взяли изъятие земельного участка для государственных нужд под - реконструкцию городского парка (сквера).
Согласно п.1 статьи 60 Закона РК от 16 июля 2001 года №242-11 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон) - строительство (реконструкция…) объектов и их комплексов, а также прокладка коммуникаций, инженерная подготовка территории, благоустройство и озеленение осуществляются по проектной (проектно-сметной) документации, разработанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами детальной планировки (далее-ПДП), проектом застройки, выполненными на основании генерального плана населенного пункта.
Другими словами, если следовать букве Закона, то во-первых, для осуществления Реконструкции городского парка (сквера) ПДП и проект застройки - необходимы, во-вторых, ПДП и проект застройки должны быть утверждены в установленном порядке, в-третьих, ПДП и проект застройки должны быть выполнены на основании Генерального плана населенного пункта, в-четвертых, ПСД разрабатывается в соответствии с утвержденными в установленном порядке ПДП и проектом застройки, которые в свою очередь выполняются на основании Генплана.
Если вам нужны аргументы в пользу незаконности изъятия земельного участка для государственных нужд, то попробуйте сделать следующее:
1. Запросите в отделе (управлении) архитектуры и градостроительства вашего города информацию, есть ли утвержденный в установленном порядке проект детальной планировки (далее-ПДП), с проектом застройки на указанный район, где планируется градостроительное освоение. Запросите выкопировку с ПДП на конкретный участок (улицу/переулок) с детализацией. Долго затягивать с ответом они не смогут.
Они ограничены сроками, предусмотренными Законами РК «О доступе к информации» и «О порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц». Если у них нет ПДП, он не утвержден, либо ПДП утвержден, но корректировки не внесены, они это скрыть не смогут. Вам нужен их ответ, что у них ничего нет.
2. Запросите Проект Реконструкции. В нашем случае это Проект Реконструкции городского парка (сквера). Проект Реконструкции должен быть разработан на основе утвержденного ПДП и проекта застройки.
Если у вас есть письмо отдела архитектуры об отсутствии ПДП по причине отсутствия бюджетного финансирования, то возникает вопрос, на основе чего был разработан Проект Реконструкции, если ПДП нет? Ведь вся детализация лежит в ПДП и проекте застройки, а не в Генплане.
Естественно, представители акимата могут в свое оправдание сказать: «Не только у нас это. Мол, без ПДП, на основе Генплана мы разработали проект Реконструкции».
Знайте, это неправильно. Конечно, правовую оценку дает суд и ваша задача собрать все доказательства и правильно донести это до суда.
Согласно п.4 статьи 84 Земельного кодекса и п.4 статьи 62 Закона РК «О государственном имуществе» (далее - Закона о госимуществе), Принудительное отчуждение земельного участка допускается только в том объеме, в каком это необходимо для удовлетворения государственных нужд. Следовательно, акимат обязан обосновать изъятие земельного участка в том объёме, в котором необходимо для удовлетворения государственных нужд. Как быть, если «государственная нужда» имеет место в отношении земельного участка, который не входит в границы Реконструкции парка (сквера).
Думаю, в этом случае акимат должен доказывать, что в рамках Реконструкции предусматриваются работы по расширению границ парка и иной возможности реализации Проекта Реконструкции не существует.
Отсюда следует полагать, что Проект Реконструкции, предусматривающий расширение территории парка осуществляется в конкретных целях прокладки инженерных коммуникаций, благоустройства, озеленения и т.д. и основные параметры разработанного Проекта Реконструкции должны быть взяты с ПДП и проекта застройки, который должен быть утвержден.
А что делать, если ПДП и проекта застройки нет? Можно ли полагать, что Проект Реконструкции был разработан на основе Генплана и все элементы детализации в нем заложены, что сводит к минимуму необходимость разработки и утверждения ПДП и проекта застройки?
Согласно п.1 статьи 47-1 Закона «Об архитектурной деятельности», ПДП рассматриваются как Проекты градостроительного освоения отдельных частей территорий населенных пунктов и разрабатываются на основании Генерального плана населенного пункта, утвержденного в установленном порядке. В соответствии с пунктом 4 данной статьи - утвержденный проект детальной планировки действует до его полной реализации. Следовательно, Генеральный план населенного пункта, каким бы он основным градостроительным документом ни был (п.2 статьи 47 Закона «Об архитектурной деятельности»), не может заменить ПДП и проект застройки, которые разрабатываются на его основе.
ПДП разрабатывается для освоения отдельных частей территорий населенного пункта и освоение реализуется (в нашем случае, включая Реконструкцию парка) до полной реализации ПДП. В случаях отсутствия ПДП и проекта застройки любые действия, связанные с реализацией Проекта Реконструкции на основе Генерального плана с учетом требований, указанных в п.1 статьи 60 Закона, считаются неправомерными.
При этом необходимо четко разграничивать определения: «Реконструкцию объекта в существующих границах земельного участка» и «Реконструкцию объекта путем расширения его территории».
В первом случае реконструкция объекта (в нашем случае, городского парка) осуществляется путем обновления сетей уличного освещения вдоль парка, замена кабелей, вырубка сухостойных деревьев и проектирование строительства досуговых объектов, замена теплотрассы в пределах границ земельного участка согласно координатным точкам ГБД АИС ГЗК.
Во втором случае, когда изъятие земельного участка для госнужд осуществляется по причине реконструкции парка (сквера), где изымаемый земельный участок или участки, не входят в границы в парковой зоны, данный Проект Реконструкции парка должен именоваться «Проект Реконструкции путем расширения территории парка (сквера)». Это требует переутверждения проекта, проведения государственной экспертизы проекта и согласования ПСД в надлежащих органах власти.
В противном случае исполнитель обязан реализовать Проект Реконструкции в пределах границ городского парка (сквера) согласно схеме и координатным точкам, отражаемым в ГБД АИС ГЗК без соответствующего расширения за счет земель смежных землепользователей.
Способы изъятия земельных участков для государственных нужд с очевидным нарушением требований земельного законодательства видимо уже не в моде. Методы пошли изощренные и современным трендом в стенах акиматов в регионах становятся попытки изъять земельный участок под предлогом государственных нужд, «латентное рейдерство» с использованием государственных функций, судебного механизма, с элементами фальсификации проектной документаций, градостроительной документации, а также оснований изъятия земель.
Наша главная общая задача - противостоять этому.