Мы попытаемся разобрать 5 форм афер и коррупционных стадий, совершаемых должностными лицами местных исполнительных органов (МИО) в целях изменения целевого назначения земельного участка в обход существующих требований, предусмотренных Земельным кодексом и стандартом государственных услуг.
1. Внесение поддельных заключений и "фиктивных" согласований на заявление об изменении целевого назначения земельного участка перед рассмотрением комиссией и сокрытие материалов земельной комиссии
Согласно п.5 статьи 49-1 Земельного кодекса, "уполномоченный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения либо структурное подразделение местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства, в пределах компетенции в течение трех рабочих дней со дня поступления заявления определяет возможность использования земельного участка по заявленному целевому назначению и направляет его на согласование одновременно всем заинтересованным государственным органам, соответствующим службам".
Определять возможность использования земельного участка по заявленному целевому назначению уполномоченный орган и орган архитектуры акимата должны, исходя из параметров градостроительной планировки, утвержденного генерального плана населенного пункта, утвержденных проектов детальной планировки и застройки (ПДП), градостроительного зонирования, утвержденной схемы инженерных сетей.
И как быть, если земельная комиссия рассматривает материалы по заявленному целевому назначению на основе "фиктивных" согласований со стороны согласующих органов и инстанции.
Согласно пункту 6 статьи 49-1 Земельного кодекса, согласующие органы в течение пяти рабочих дней представляют соответствующие заключения о возможности использования земельного участка по заявленному целевому назначению.
И здесь необходимо отметить, что отсутствие согласования со стороны уполномоченного органа либо организации, согласование которого имеет наиболее существенное (решающее) значение для изменения целевого назначения, бесспорно, является правовым основанием для мотивированного отказа земельной комиссией в изменении целевого назначения земли.
Согласно п. 7 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства (далее – Правила), градостроительные требования к использованию земельных участков при их предоставлении для целей строительства устанавливаются на основании утвержденного генерального плана, проектов детальной планировки и застройки, градостроительного зонирования, и Правил застройки.
Если же градостроительный регламент, генплан, проекты ПДП и градостроительного зонирования населенного пункта не позволяют менять целевое назначение заявленного земельного участка, то орган архитектуры акимата обязан подготовить заключение и соответствующее предложение земельной комиссии о невозможности изменить назначение земли.
Попытаемся спроецировать ситуацию. Допустим, участок под КХ в районе областного подчинения вошел в черту крупного населенного пункта. Согласно утвержденному Генплану и ПДП этого населенного пункта, по категории функциональных зон указанная территория внесена как рекреационная зона Р-2 (зона краткосрочного отдыха), которые в целом, предназначены для организации мест отдыха, рекреации, лесопарков, а также досуга населения. Естественно, освоить указанный участок по целевому назначению и изменить целевое назначение земли невозможно. Остается только изъять данный земельный участок для государственных нужд. Но собственник земельного участка, несмотря на градостроительные ограничения, решил поменять целевое назначение земли под строительство коттеджного городка.
Необходимо отметить, согласно пункту 7 статьи 49-1 Земельного кодекса, органы архитектуры в пределах компетенции в течение трех рабочих дней со дня поступления заключений со стороны государственных органов подготавливают предложение о возможности использования земельного участка по заявленному целевому назначению.
Если государственные органы вынесли отрицательные заключения о невозможности изменить целевое назначение земельного участка под коттеджный городок, то несмотря на это уполномоченные органы в области архитектуры должны подготовить и внести в земельную комиссию предложение о возможности либо невозможности изменения целевого назначения земли. И если, допустим, испрашиваемый для смены целевого назначения участок частично расположен в пределах санитарно-охранных зон действующего кладбища, то заключение уполномоченного органа в области санитарно-эпидемиологического контроля, общественной охраны здоровья, выкопировка с ПДП, а также информация комбината ритуальных услуг (в ведении которого находятся эти кладбища), должны лечь в основу предложения органов архитектуры о невозможности изменения целевого назначения земельного участка.
Именно здесь кроются все злоупотребления. Зачастую перед комиссией уполномоченные органы, которые по закону обязаны выносить заключения о невозможности изменить целевое назначение земли, выносят противоположное заключения, подменяют отрицательные заключения на положительные, либо вообще, на время рассмотрения вопроса комиссией, представляют совсем другой вариант генерального плана с измененной градостроительной планировкой, позволяющий принять положительное решение комиссии.
Напомним, согласно пункту 2 Стандарта государственных услуг, отрицательный ответ уполномоченного государственного органа в сфере архитектуры и градостроительства на запрос о согласовании, который требуется для оказания государственной услуги, является основанием отказа в предоставлении государственной услуги.
Могут провернуть аферу наоборот. Если согласно утвержденного генерального плана и ПДП, ваш земельный участок вошел в черту населенного пункта, согласно сведениям АИС ГЗК (прим. автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра, ныне ЕГКН) он уже не числится в составе земель сельскохозяйственного назначения, а в составе земель населенных пунктов, не расположен на водоохранных полосах и санитарно-защитных зонах кладбищ и предприятий, по зонированию не расположен на рекреационной зоне и согласно ПДП расположен в зоне жилой застройки – Ж1,Ж2. Если вышеуказанные обстоятельства подтверждены Выкопировкой с ПДП, но вам отказали по причине, что там расположена водоохранная полоса сухого русла небольшой реки, смело копайтесь в нестыковках этих документов, информация о которых, по сути, должна быть аутентичной и единой.
Чтобы защитить свои права идите на опережение. Заблаговременно, через адвокатский запрос или в порядке ст.9 и 12 Закона "О доступе к информации" запросите Выкопировку с утвержденного проекта детальной планировки с приложением к нему таких документов как: ситуационная схема, фрагмент ПДП М1:3000, дежурный план-регламент и зоны планировочных ограничений градостроительной деятельности, перечень разрешенных видов деятельности на ваш земельный участок.
Согласно п. 11 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, информация и (или) сведения из дежурного топографического плана представляются по запросу физических и юридических лиц на бумажных или электронных носителях, либо обеспечивается доступ к дежурному топографическому плану посредством интернет-портала.
И если вы получите официальный ответ Управления (отдела) архитектуры и градостроительства, то по крайней мере, у вас будет неоспоримое доказательство в вышеперечисленных случаях об авантюрных махинациях должностных лиц перед комиссией. Дальше вы можете обратиться в органы прокуратуры и антикоррупционную службу. Если это не поможет делу, то, по крайней мере, вы будете готовы к суду.
2. Согласование заявления об изменении целевого назначения земельного участка посредством государственных информационных систем либо на бумажных носителях при отсутствии у согласующих органов этих систем
Наличие государственных информационных систем для согласования заявления об изменении целевого назначения очевидно снижает уровень коррупциогенности этой процедуры. В условиях, когда мы переходим на цифровизацию в земельных отношениях, переход на информационные системы логически вытекает из этого.
Но что делать, если в местных исполнительных органах для согласования заявления об изменении целевого назначения земельного участка отсутствуют технологии, компьютерное и программное обеспечение, позволяющее обеспечивать согласование заявления посредством государственных информационных систем.
Нужно называть вещи своими именами. Согласование заявления об изменении целевого назначения земли, где есть "человеческий фактор" и "бумажный носитель", в условиях высокого уровня коррупции в регионах, создает риск невозможности согласовать заявление в четкий предусмотренный законом срок. Отсюда следует, что заявитель, который обеспечивает согласования самостоятельно, не может не столкнуться с коррупцией со стороны чиновников местных исполнительных и территориальных уполномоченных органов власти.
При этом заметим, что во-первых, в акиматах есть бюджетные средства, чтобы перейти на практику согласования заявления об изменении целевого назначения земельного участка, согласования Акта выбора и согласования земельного участка в порядке ст.44-1 через государственные информационных системы.
Во-вторых, нужные информационные системы для того чтобы ускорить согласование материалов давно закуплены. Во многих акиматах эти информационные системы работают. В некоторых акиматах закупили аж две разные информационные системы. Но, когда дело касается согласования заявлений на изменение целевого назначения земли, актов выбора на предоставление земельного участка под строительство в черте населенного пункта, то все осуществляется "по старинке" на бумажном носителе с подавляющим участием "человеческого фактора".
3. Рассмотрение материалов по изменению целевого назначения земельного участка в черте населенного пункта на основе земельно-кадастрового плана, подготовленного на основе недостоверных сведений либо без земельно-кадастрового плана
Согласно статье 49-1 Земельного кодекса РК, в случае изменения целевого назначения земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, для целей строительства составляется земельно-кадастровый план.
То есть необходимо понять, что земельно – кадастровый план при изменении целевого назначения земельного участка составляется: во-первых, в случае изменения целевого назначения земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, и во-вторых, для целей строительства.
При этом, согласно п. 7 статьи 44-1 Земельного кодекса, земельно – кадастровый план (ЗКП) включает: кадастровый номер земельного участка; план земельного участка; площадь земельного участка; вид права на земельный участок; целевое назначение земельного участка; ограничения и обременения земельного участка; делимость или неделимость земельного участка; сведения о смежных собственниках земельного участка и землепользователях; кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка или стоимость права землепользования.
Необходимо отметить, ЗКП является неотъемлемой частью проекта решения МИО (постановления акимата) и вынесения решения МИО без ЗКП не допускается.
Если ЗКП есть, но он не утвержден, местный исполнительный орган не вправе выносить решение о предоставлении земельного участка, об изменении целевого назначения земельного участка.
Зачастую чиновники стараются скрыть свою аферу в ЗКП. Если изменение целевого назначения земельного участка напрямую затрагивает (нарушает, ущемляет) интересы третьих лиц смежных собственников земель и землепользователей, то, как правило, в ЗКП стараются скрыть некоторые сведения о смежных землепользователях. Это же касается и графических сведений (относимость к режиму зонирования, функциональной зоне, черте населенного пункта), о расположении земельного участка, о целевом назначении, которое планируется поменять, об обременении.
Поэтому, если ЗКП отражает реальное положение дел (площадь, вид права на земельный участок; целевое назначение земельного участка; режим делимости, информацию о смежниках), то местный исполнительный орган не вправе выносить решение (распоряжение, постановление).
Есть еще и другие способы афер, связанные с изменением целевого назначения земли. К ним мы можем отнести сегментацию и преобразование земельного участка с/х назначения на общедолевую собственность на сотни участков и оформление фиктивных договоров купли-продажи доли с гражданами с условиями последующего обратного безвозмездного отчуждения во избежание уплаты сельскохозяйственных потерь. Изменение целевого назначения без генерального плана населенного пункта, без оформления акта кадастровой стоимости, без утверждения земельно-кадастрового плана. О них мы расскажем вам в других статьях.
Вышеуказанный перечень форм и видов афер со стороны должностных лиц местных исполнительных органов власти не окончателен, и существующая редакция земельного законодательства с его упущениями создает коррупционные риски и дополнительную почву для злоупотреблений при изменении целевого назначения земли.
Совершенствование земельного законодательства не есть выход из этой ситуации. Требуется агрессивная антикоррупционная пропаганда и плотная разъяснительная работа с населением, которая должна быть нацелена на изменение взглядов людей и бизнеса на земельные отношения.