Если закон устанавливает правило поведения, которое не всегда соблюдается, это одна беда. Другая беда, если умышленно осуществляются действия, принимаются решения противоположные требованиям закона.
Является ли рассмотрение заявления на продление договора аренды на новый срок прерогативой Земельной комиссии? Чтобы ответить на этот вопрос, мы попытаемся изучить требования Земельного кодекса и подзаконных актов с анализом существующей практики принятия решений акиматами городов Алматы, Петропавловск, судебных решений судов городов Алматы, Петропавловск.
В качестве примера можно привести "дело Гумаровой" в Алматы и "дело Махамбетовой", "дело ИП Комарова" в Петропавловске.
В обоих гражданских делах заявление на заключение договора аренды на новый срок рассматривалось не акиматом, а Земельной комиссией. И во всех случаях Земельная комиссия выносит отказ в заключении договора аренды на новый срок.
По сведениям представителей КГУ "Управления земельных отношений акимата города Алматы" за 2019 год были вынесены решения Земельной комиссии по отказу в заключении Договоров аренды (договоров временного возмездного землепользования) на новый срок (продление, пролонгация) по 192 поступившим заявлениям от предпринимателей и простых граждан!
Итак, согласно п.2 статьи 37 Земельного кодекса, временный возмездный землепользователь (арендатор), надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законами Республики Казахстан или договором аренды, право на заключение договора на новый срок в порядке, предусмотренном статьей 43настоящего Кодекса, за исключением требований, установленных подпунктами 2), 3), 4), 5) и 8) пункта 1 статьи 43 настоящего Кодекса, при условии неизменности границ земельного участка.
Из этого следует понимать следующее: для заключения договора аренды земельного участка на новый срок арендатору необходимо выполнить следующие условия: во-первых, надлежащее исполнение своих обязанностей, предусмотренных статьей 65 Земельного кодекса арендатором; во-вторых, правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы, которые соблюдают условия неизменности границ земельного участка; в-третьих, если земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства, то при наличии результатов мониторинга использования земель сельскохозяйственного назначения.
Всё же остаётся вопрос – вправе ли земельная комиссия рассматривать вопрос заключения договора аренды земельного участка на новый срок?
Согласно п.2 статьи 37 Земельного кодекса предусмотрена возможность заключения договора аренды на новый срок с арендатором, который надлежащим образом исполнил свои обязанности, без прохождения некоторых процедур предусмотренных пп.2, 3, 4, 5 и 8 п.1 статьи 43 Земельного кодекса.
В частности, речь идет о следующих процедурах:
- определение возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием;
- предварительный выбор земельного участка (при испрашивании земельного участка для строительства объектов, за исключением строительства объектов в черте населенного пункта);
- подготовка заключения земельной комиссией;
- разработка и утверждение землеустроительного проекта.
Другими словами, если арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности, предусмотренные ст.65 Земельного кодекса и со стороны местного исполнительного и уполномоченного органа к арендатору нет никаких претензий (при условии неизменности границ земельного участка) - заключение договора аренды на новый срок осуществляется без прохождения вышеуказанных процедур и, в частности, без подготовки заключения земельной комиссии.
Вместе с тем, согласно Типовому положению о земельной комиссии утвержденному приказом Заместителя Премьер-Министра Республики Казахстан – Министра сельского хозяйства Республики Казахстан
от 27 августа 2018 года № 359, функциями Комиссии являются рассмотрение заявлений (заявок) и подготовка заключений о предоставлении прав на земельные участки (об определении победителя конкурса по предоставлению права временного возмездного землепользования (аренды) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства), об изменении целевого назначения земельных участков и о переводе земель водного фонда в земли других категорий. Другими словами, заключение договора аренды на новый срок (пролонгация, продление договора аренды) не предусмотрено в Функциях Земельной комиссии.
Здесь необходимо привести ряд примеров существующей судебной практики в стране. Примечательно, что суды при рассмотрении заявлений граждан о признании заключений земельной комиссии незаконными, по указанным причинам также на стороне граждан и предпринимателей, которые считают, что земельная комиссия не вправе рассматривать заявления о заключении договора аренды земли на новый срок.
Изучим детали гражданского дела в Специализированном межрайонном экономическом суде Северо-Казахстанской области под председательством судьи Вьюховой, (Частное определение от 26 марта 2019 года № дела 5930-19-00-2/508) на заявление Комарова Владимира Валерьевича и заявителя Хрупина О.С. о признании незаконными заключений земельной комиссии и постановления акимата.
В мотивировочной части частного определения суд, опираясь на п.2 статьи 37 и пп.2, 3, 4, 5 и 8 п.1 статьи 43 Земельного кодекса, признает тот факт, что при изложенных обстоятельствах подготовка заключения земельной комиссии и прохождение указанных процедур предусмотренных пп.2, 3, 4, 5 и 8 п.1 статьи 43 Земельного кодекса не требуется. Вышеуказанный суд делает следующий вывод: "При этом установленный порядок предоставления права временного землепользования на земельный участок на новый срок нарушен при рассмотрении заявления ИП Комарова от 12.12.2018 года".
Аналогичное решение от 04 апреля 2019 года (№ дела 5930-19-00-2/512) выносит Специализированный межрайонный экономический суд Северо-Казахстанской области под председательством судьи Досымовой А.А. по заявлению индивидуального предпринимателя Махамбетовой К. и Хрупина О.С. В частном определении суд также опирается на п.2 статьи 37 и пп.2, 3, 4, 5 и 8 п.1 статьи 43 Земельного кодекса и делает вывод: "тем самым, в силу положений ст.37 п.2 Земельного кодекса необходимости направлять заявление на рассмотрение земельной комиссии не требовалось". При этом суд акцентирует: "Однако, достоверно зная о том, что заявитель просит предоставить ей земельный участок повторно на новый срок аренды, приняв указанное заявление к рассмотрению и вынеся заключение, земельная комиссия вышла за пределы своих полномочий".
Отсюда вытекает следующее: рассмотрение местным исполнительным органом заявлений на заключение договора аренды на новый срок на Земельной комиссии под различным предлогом (не освоение земель арендаторами, поручение акимов, планы внесения корректировок в генплан и ПДП) в контексте существующих требований п.2 статьи 37 и пп.2, 3, 4, 5 и 8 п.1 статьи 43 Земельного кодекса и Функций Комиссии, предусмотренных Типовым положением о земельной комиссии, является нарушением требований земельного законодательства и ущемляет права субъектов земельных отношений.
В случае отказа Земельной комиссии в удовлетворении заявлений на заключение договора аренды на новый срок, данное протокольное решение земельной комиссии подлежит судебному обжалованию на предмет не легитимности. В свою очередь закономерно встает вопрос о юридической ответственности Председателя земельной комиссии и по совместительству заместителя акима, курирующего земельные вопросы и руководителя рабочего органа земельной комиссии – руководителя уполномоченного органа по земельным отношениям за допущенные нарушения при рассмотрении ходатайств граждан в соответствии с требованиями законодательства.
