В последнее время жители Алматы активно обсуждают программу реновации жилищного фонда в городе на 2021-2025 годы. Предполагается снос ветхих двухэтажек и строительство на их месте новых многоэтажек. Многие считают программу скандальной, и уверены, что город вновь будет подвержен точечной застройке и превратится в "человейник". Так ли это на самом деле, и как будет реализовываться программа, zakon.kz спросил у управляющего директора АО "Социально-предпринимательские корпорации "Алматы" Каната Альбекова.
АО "СПК "Алматы" является уполномоченной организацией для реализации программы реновации жилищного фонда в Алматы. Программа предполагает снос 708 ветхих домов и строительство на их месте 683 новых многоэтажек.
Канат Кайратович, расскажите, какие проекты программы реновации будут реализовываться АО "СПК "Алматы", какие проекты – инвесторами, какие проекты будет финансировать государство? В программе указана сумма в 50 млрд тенге. Кто ее будет выделять и на какие цели?
- Программа реновации жилищного фонда на 2021-2025 годы предполагает реновацию ветхого жилья в Алматы. Реновация в программе закреплена как замещение домов, отслуживших свой срок, новыми домами, с учетом современных технологий. Данная программа предусматривает три направления, в которых есть два механизма финансирования. Первое направление - на сегодняшний день программа уже находится в действии. Уже заключен ряд инвестпроектов, они уже реализуются по всему городу. Третье направление – перспективные участки, где есть определенное видение инвесторов. В ближайшее время будет определена концепция по ряду проектов и будет вынесена на обсуждение с жителями этих ветхих домов. Мы запланировали 708 домов к сносу, из них 250 домов находятся на красной линии, в водоохранной зоне. Соответственно, эти участки не привлекательны. Снеся дом, там ничего нельзя построить. Инвесторов мы туда не привлечем. Но людей куда-то нужно переселять. Вот на это второе направление мы и просим у государства выделение бюджетных средств в размере 50 млрд тенге, в течение 5 лет по 10 млрд. Эти деньги будут направлены на увеличение жилого фонда, куда будут переселены жители домов. Первое и третье направление финансируются за счет инвесторов. И большая часть уже реализуется на сегодняшний день.
Канат Альбеков рассказал, что реновация и снос ветхого жилья начались в пилотном варианте в 2012 году, была принята программа на 2012-2015 годы. На тот момент была уполномоченная компания ТОО "Предприятие капитального строительства акимата Алматы". Они за счет собственных средств проводили реновацию и снос.
И практика той пилотной программы показала, что были нарекания со стороны жителей по качеству строительства и по другим критериям. Руководство города приняло решение, что все-таки надо в эту программу привлекать частных инвесторов и застройщиков. Мы начали привлекать и увидели, что качество строительных работ намного увеличилось. Если мы работали по госзаказу, класс был намного ниже. С привлечением частных инвестиций класс домов увеличился, комфортность стала намного лучше. Поэтому в новой программе мы эту практику продолжаем, - отметил он.
Читайте также: Массовый снос домов планируют в Алматы: где снесут и что построят на их месте
На сегодня какое количество ветхих домов заменено новыми?
- По пилотной версии с 2012 года было снесено 57 домов (в Турксибском районе и Ауэзовском районах), порядка 580 квартир. На их месте было построено 63 дома. Новая программа будет реализовываться во всех восьми районах.
Может быть, именно поэтому сейчас горожане стали активно обсуждать эту программу - из-за масштабности?
- На тот период было более 1500 ветхих двухэтажных домов. На сегодня мы провели анализ, сделали перерасчет, согласовали со всеми уполномоченными органами и управлениями акимата Алматы, и есть точные сведения - 1427 двухэтажных домов. И отсюда можно сказать, что за 8 лет было снесено всего лишь около 2%. И за последние три-четыре года с привлечением частных инвесторов темпы увеличиваются. Мы поставили себе в план, и в программу внесли сном 708 домов. Это 50%, которые мы запланировали снести за 5 лет. Это будет колоссальный эффект для города.
Определены ли уже застройщики, инвесторы по указанным в программе квадратам улиц?
- В программе, в третьем приложении мы показали те участки, где была заинтересованность от инвесторов. Но на сегодняшний день инвесторы по этим участкам не определены. Было рассмотрено много заявок от инвесторов. Многие предлагают, как говорят в народе, точечную застройку. Мы от этого отказались. Если мы привлекаем инвестора, мы должны взять целый квадрат улиц, чтобы не только просто снести двухэтажки, а привести в порядок территорию, озеленение, аварийные деревья нужно убрать, посадить новые. Сами сети, они тоже изношены. И, заходя с реновацией, мы меняем практически все сети. Также приводятся в порядок близлежащие дома – трехэтажки, пятиэтажки. Мы их тоже берем на предмет реновации, исследуем, что нужно там заменить. Как мы запустили и опубликовали программу реновации, на сегодняшний день рассмотрено около 20 заявок инвесторов, из них отклонили около 10 заявок, потому что они предусматривают точечную застройку.
1 мая прошло общественное обсуждение реновации в квадрате улиц Манаса - Ауэзова - Габдуллина - Бухар Жырау. Там был представлен проект застройки. С этим инвестором уже заключен договор?
- Мы с ним заключили предварительный договор. Было много заявок по данному квадрату улиц, все они были рассчитаны на точечную застройку. То есть, не снося ничего, начать строить на свободных участках. Они были отклонены. И поступила заявка от ТОО "Сартай энерго сервис" группа компаний "K7 Group". Мы выставили им ряд требований, что мы здесь видим. На эти требования компания пошла. Мы их проверили на благонадежность, на предмет того, что у них есть достаточно финансирования для реализации проекта, они предоставили свое видение. По Плану детальной планировки там предусматривается от 6 до 16 этажей. Инвестор попросил строить 12 этажей. Мы им поставили задачу: в случае строительства 12 этажей появится нагрузка на школы и на садик. Застройщик взял на себя обязательство за свой счет сделать пристройку к школе, на 300 мест. Также, там есть ясли-сад. К нему тоже будет сделана пристройка. Также, требуется облагораживание территории вокруг садика и школы. Сделали макет. Вопрос нужно было вынести на обсуждение с жителями, чтобы послушать, устраивает ли их, может какие-то нарекания, замечания будут. Их надо будет учесть и концепцию переработать. Но, видимо, жители не так поняли, испугались, что будут строить высотки и началось возмущение, непонятная атмосфера в городе. На всех обсуждениях я сам участвовал и заявлял, и заявляю – проекта на сегодняшний день нет. Есть только концепция, которую жители не одобрили. Те замечания, которые получили, "K7 Group" сейчас перерабатывают всю концепцию. В том числе, понижение этажности. Здесь надо не забывать, что еще есть финансовая подоплека. Это же инвестор, он должен получить свою выгоду. При этом, он должен решить социальную проблему: снос изношенных двухэтажных домов и обязательства, которые мы с них требуем. Все замечания обрабатываются. Если застройщик посчитает целесообразным дальше реализовывать этот проект, они сделают новую концепцию и она также будет представлена на обозрение для учета мнения жителей домов.
По словам Альбекова, самое первое и важное требование к застройщику - строительство многоквартирных домов, в первую очередь, обладающих сейсмостойкостью. Потому что Алматы находится в зоне сейсмоактивности.
Почему именно снос? Нет ли альтернативы, например, капитальный ремонт?
- Не просто так появился Генеральный план застройки Алматы, План детальной планировки. Мы, в первую очередь, должны смотреть и учитывать безопасность жителей, которые живут в данных районах. По тем данным, которые у нас есть, все двухэтажные дома не сейсмостойкие, и они несут в себе угрозу жизни. Насколько я помню и знаю, большая часть этих двухэтажных домов – это временные строения, особенно каркасно-камышитовые. И они износились. Если зайти в квартиру, там сделали ремонт, все хорошо. А снаружи никто не делал ремонт уже много лет. Есть определенные нормы, правила, что в течение года нужно какой-то мелкий текущий ремонт делать, в течение 10-20 лет капитальный. Но это не делается, общие конструкции устали, не было надлежащего ухода. Вариант капремонта не рассматривается. Акиматом что делается со школами старыми? Они кирпичные, их не сносят, но полностью делают реконструкцию, сейсмопояс, армирование. Все за бюджетные деньги. Эти двухэтажки примерно одного возраста со школами, а с ними ничего не делают. Поэтому наша программа предусматривает только снос, и строительство нового, соответствующего требования.
Получается, что на сегодня еще не заключен ни один договор с инвесторами?
- На сегодня у нас в активной фазе порядка 11 договоров уже заключены, прошли одобрение. Три проекта в активной фазе, по одному уже заканчивается строительство, ведется внутренняя отделка и в начале третьего квартала жилье будет передано в жилой фонд "СПК Алматы" для переселения (Медеуский район). По двум проектам в Жетысуском районе есть одобрение самих жителей. Там запланировано к сносу порядка 27 домов, из них 6 уже снесены. Люди переселены в наш жилой фонд. При этом большая часть, прожив определенный период, обращаются к нам с просьбой предоставить данное временное жилье для постоянного места жительства. Мы индивидуально всех рассматриваем, и идем на это. Они остаются там на постоянное жительство. Много таких случаев.
В мае должен выйти большой проект с экспертизой и планируется, что в июле начнется строительство. Это Ауэзовский район. Есть и другие контракты. По ним в ближайшее время будет обсуждение. В течение этого года у нас будет очень много обсуждений по многим проектам. То есть программа уже в действии. Наполовину, за исключением 250 домов, о которых я говорил, она работает.
Требуется ли какой-то определенный процент согласия жителей ветхих домов на снос, чтобы проект начали реализовывать?
- Каждый дом, каждая квартира - это частная собственность. Соответственно, без 100%-го согласия мы не сможем ни один дом снести. Например, если восьмиквартирный дом, все квартиры должны дать согласие, иначе мы не приступим к реализации данного проекта.
А если не будет 100%-го согласия?
- Это будет большая проблема. Те исследования, которые провел Институт сейсмологии КазНИИСА, показывают, что все двухэтажные дома не сейсмостойкие. Все в руках самих жителей. Не дай Бог что-то произойдет.
По словам Альбекова, к ним обращается много людей с просьбой снести их дома, так как из-за изношенности после сильных дождей начинают протекать крыши, вода бежит по стенам.
Что будет с жильцами районов, где число новых домов ниже числа домов, которые будут снесены? Например, согласно Программе реновации, в Наурызбайском районе будет снесено 12 домов (202 квартиры), а построено 9 домов (162 квартиры).
- Им будет представлен весь жилой фонд, который у нас в СПК есть. Максимально ближе к их постоянному месту проживания. И у них будет право выбора, где им будет комфортнее.
По какому принципу будет происходить обмен ветхого жилья на новое?
- В программе четко прописан порядок и условия возмещения собственникам жилья, также закреплены гарантии жилищных и имущественных прав, в том числе физических и юрлиц. Принцип таков: комната на комнату. Если у вас однокомнатная квартира 20 квадратов, мы по новым требованиям строим квартиру как минимум 30 квадратов. Вам будет предоставлена однокомнатная квартира не 20, а 30 квадратов. Соответственно, 2-х комнатная на 2-х комнатную, с увеличением площади. Если есть бизнес, то при строительстве нового дома мы будем закладывать для бизнеса коммерческие помещения для замещения. Но, как складывается практика, 50 на 50 бизнес говорит: "Нам не нужна коммерческая площадь, дайте нам квартиру". Подход к каждому собственнику индивидуален.
Алматинцы выступают против строительства на месте ветхого жилья высоток и просят строить дома в 3-5 этажей. Их мнение будет услышано? Было ли проведено какое-то исследование, как скажется плотная застройка города высотками на продуваемости и соответственно, на экологической составляющей?
- В городе существует Генеральный план застройки, есть план детальной планировки по каждому кварталу, по каждому квадрату улиц, где предусмотрена застройка в 16 - 20 этажей. И, я так думаю, это не просто так написали - 20 этажей, 16 этажей. Было, наверняка, исследование... ...Для разработки того же Генплана создается целая комиссия со всеми службами, и каждый дает свое видение на основании определенной проработки. Есть понимание и по грунтам. Все говорят: "Почему в нижней части не строите высотки?" Потому что там грунты сложные, они очень мягкие, и выше пяти этажей ничего не построить, иначе мы получим Алгабас, где накренились дома. В верхней части грунты позволяют строить. Соответственно, появляются здесь многоэтажки.
Есть и финансовая составляющая. Многие говорят: вы нас снесите и тоже постройте двухэтажки. За чей счет снести и построить двухэтажки? Как на такой проект придет инвестор?
В городе растет социальная напряженность из-за новостей о плане реновации жилья. Люди считают, что город превратится в "человейник" , что будет нарушена инфраструктура, вырубят зеленые насаждения и т.д. Что вы можете сказать по этому поводу?
- Не надо бояться. Акимат - это власть, которая слышит жителей города. Поэтому все, что власть старается сделать, это, в первую очередь, чтобы обезопасить жителей, чтобы они получили комфортную среду и место проживания. Никто не пойдет на нарушение норм законодательства в области архитектурно-градостроительной деятельности. Важная задача власти, государства - это обеспечить людей жильем и обезопасить их. И то, что я говорил ранее, мы находимся в сейсмоопасной зоне. И те требования, которые предъявляются в ходе строительства многофункциональных ЖК, одна из основ, это сейсмостойкость, сейсмозащита.
