В прошлом году в предложении у столичных застройщиков ежемесячно было 15 тыс. квартир. Но в 2021-м произошел настоящий бум – в продажу поступило на 70% больше вариантов первичной недвижимости.
Рост связан прежде всего с распаковкой пенсионных денег и отложенным высоким спросом после пандемии: увеличилось количество девелоперов и проектов.
Предложение на первичном рынке за год выросло с 15 тыс. до 26 тыс. квартир, что является рекордным показателем за всю историю застройки столицы. Во многом рост был создан компаниями, которые продают жилье, не имея разрешения на привлечение средств дольщиков. Так, более 50 комплексов из 120 реализуются в обход закона о ДДУ, а это 45% от всех квартир в новостройках. Данный факт является опасным предвестником. При неблагоприятном стечении обстоятельств рынок может рухнуть, и мы вновь станем свидетелями ситуации 2008 года, когда произошел кризис на рынке недвижимости по всему миру.
Рост токсичного предложения квартир на первичном рынке Нур-Султана
Также населению предлагается более 6 тыс. квартир по цене, сопоставимой с себестоимостью или ниже (менее 300 тыс. тг за кв. м), что опять же является серьезным признаком.
Многие компании недооценивают рост себестоимости, который происходил на протяжении 2021 года. При продаже дома они ориентируются лишь на текущие показатели.
Но зачастую комплексы возводятся 18-24 месяцев, и себестоимость к концу строительства будет совсем иной, чем изначально. Впоследствии у застройщика может не хватить средств на завершение объекта. Поэтому изначально реализованное жилье по демпинговым ценам может сыграть "злую шутку" с застройщиком, который недооценил риски повышения сметы строительства.
Как результат – вероятность появления долгостроев и банкротство застройщиков. Многие компании не до конца осознают всю опасность ситуации, и данные риски будут очевидны только в 2022-2023 гг.
Самое трагичное в этой ситуации то, что снова пострадают невинные дольщики. Вложившись в объекты, которые не имеют лицензии на привлечение средств дольщиков, люди несут большие риски. Дешевая цена и следующий за этим высокий спрос способствуют тому, что недобросовестные застройщики будут продолжать процветать до той поры, пока не произойдет неминуемый дефолт.
В настоящее время рынок первичного жилья не типичен и благоприятен для многих "непрофессиональных" компаний. Поэтому населению следует проявлять настороженность, особенно при приобретении жилья по низкой цене, не поддаваться на сомнительные предложения. Только так можно избежать рисков дальнейшего надувания "пузыря".
Серик Беркамалов, директор ОЮЛ "Ассоциация содействия развитию городов "QazUrban"
