На популярных онлайн площадках по продаже недвижимости довольно часто встречаются объявления от так называемых инвесторов (столь пафосно их теперь называют риэлторы), которые перепродают квартиры в недостроенных домах. При этом они активно пользуются программами "рассрочки от застройщика", реально оплатив всего от 30 процентов стоимости. Остальное предлагается оплатить новому хозяину.
По закону все верно – отечественное законодательство позволяет продать свою долю в еще недостроенном многоквартирном доме. Это выгодно продавцу, если он хочет заработать на постоянно растущей цене квадратного метра, но при этом не планирует замораживать деньги до момента введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры.
Покупатель же видит свою выгоду. К примеру, такую: до сдачи объекта в эксплуатацию еще пара лет, а отдел продаж уже не может предложить устраивающий вариант – либо продажи завершены, либо остался неликвид. При этом по переуступке прав договора долевого участия (ДДУ) предлагают интересные квартиры. Да, стоимость несколько выше чем, если бы предлагал официальный отдел продаж, но все же цена ниже, чем в перспективе после сдачи объекта.
Есть и третья сторона – уполномоченная компания, с которой дольщик заключает ДДУ. У нее право требования доли по договору ДДУ. То есть передача доли другому лицу может быть осуществлена только с ее согласия.
Конечно уполномоченные компании не всегда препятствуют переоформлению доли на нового человека, даже в том случае, если оплата по договору ДДУ произведена не полностью. И в большинстве случаев уполномоченные компании, наоборот, заинтересованы в работоспособности такой схемы. Ведь это позволяет оперативно выполнять план по продажам, в том числе и по следующим очередям и объектам. Однако отказать возможность все же есть.
И причин отказа со стороны уполномоченной компании может быть множество. Вплоть до моментов, связанных с личными интересами.
Представим себе такую ситуацию. Человек по каким-либо причинам оказался неспособен закрыть оставшуюся сумму по условиям ДДУ в срок (воспользовался "рассрочкой от застройщика"), а, к примеру, отделу продаж увиделась выгода в самостоятельной реализации недвижимости по гораздо более высокой цене после завершения строительства. Разница может быть существенна – ведь продадут по рыночной стоимости, а вернут уже выплаченную долю от стартовой цены, то есть цены на "котловане".
Что скажет на этот счет закон?
Максим Мостович, юрист, специалист по сделкам с недвижимостью, разъяснил изданию Zakon.kz основные риски, которые могут быть связаны с отношениями в этой области. Итак, по порядку: как на это смотрит закон, когда и кому платить при покупке, какие документы и у кого проверять, а так же, как пытаться отстаивать свои права в разговоре с уполномоченной компанией, если хочешь продать свою долю.
Забегая вперед, скажем – принудить компанию невозможно. Поэтому, наверное, лучше договариваться. К слову, такая неопределенность в законе вполне может создать условия для сговора. Например, "постоянных" клиентов управляющих компаний, которые получат согласие всегда и при любом раскладе. То есть при полной или частичной оплате договора. Впрочем, это лишь фантазии, которые навеяны отсутствием вполне конкретных норм в законе. Но обо всем по порядку в разговоре с нашим экспертом.
Объект еще строится. Что является предметом продажи?
В этом вопросе мы опираемся на закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Согласно его норм, предметом продажи при заключении ДДУ или уступке прав по нему, является право на получение доли в многоквартирном жилом доме. Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" допускает заключение договоров уступки прав требования доли в многоквартирном жилом доме только после уплаты дольщиком цены договора. Или одновременно в случае согласия уполномоченной компании с переводом долга на нового дольщика в соответствии с Гражданским законодательством РК в безналичном порядке.Максим Мостович
Также закон регламентирует период времени, в который допускается заключение договора уступки права на получение доли. Это возможно сделать в срок с момента регистрации ДДУ и до момента передачи квартиры, то есть до момента подписания сторонами акта о передаче доли.
В каких случаях уполномоченная компания может воспрепятствовать перепродаже, уступке доли по ДДУ? Есть ли способ отстоять свои права?
Да, безусловно, поводов для отказа со стороны уполномоченной компании может быть множество: неполная оплата, наличие арестов, судебных запретов, запреты следственных и фискальных органов и прочее.
Как мы установили выше, да, заключение договора об уступке допускается и в случае неполной оплаты по ДДУ. Но опять же – в этом случае требуется обязательное согласие уполномоченной компании на перевод долга по условиям ДДУ на нового дольщика. Или возможна обязательная оплата долга покупателем одновременно с заключением договора.
Хочу подчеркнуть – понудить компанию заключить договор о переуступке невозможно. К тому же норма статьи 380 ГК РК устанавливает такое понятие, как "Свобода договора". Согласно этому понятию граждане и юридические лица свободны в заключении договора. И в то же время считаю необходимым заметить - если воспрепятствование к заключению договора об уступке не имеет правовых оснований, следует обжаловать действия управляющей компании в судебном порядке. Так как фактически нарушается ваше право на свободное распоряжение вашими правами.Максим Мостович
Стоит ли связываться с такой, казалось бы, не самой простой схемой приобретения недвижимости?
Конечно. Если договор долевого участия официально зарегистрирован, это означает, что вероятность исполнения его условий застройщиком и управляющей компанией очень велика. При возникновении проблем у застройщика или управляющей компании включаются дополнительные механизмы содействия – предполагается поддержка государства, банков второго уровня.
Что важно знать покупателю по такой схеме?
Я всегда рекомендую проверять при заключении крупных сделок вообще всё, что возможно. Запросить удостоверение личности продавца и его (ее) супруга (-и). Договор долевого участия с отметкой о регистрации, или иные сведения подтверждающие регистрацию. Квитанции об оплате по договору.
Начать следует с самого продавца – проверить через судебный кабинет есть ли судебные процессы в которые вовлечен продавец или его/ее супруг (-а). Проверить наличие исполнительного производства в их отношении. Проверить в управляющей компании, оплачена ли продавцом сумма по договору и в каком размере. И главное – согласна ли управляющая компания заключить договор уступки. Зарегистрирован ли ДДУ надлежащим образом. Советую ознакомиться с тем, как идет строительство. Узнать, есть ли отставание от графика. Если да, то уточнить у компании, по каким причинам. Проверить, имеются ли судебные споры, в которых задействованы управляющая компания или застройщик. И далее уже установить, насколько эти споры могут привести к ненадлежащему исполнению ими своих обязательств.Максим Мостович
Что важно помнить продавцу?
Риски для продавца существенно меньше. Рекомендую подписывать договор только при полной оплате. Если оплата по условиям договора с покупателем предполагает оплату частями, то рекомендую заключать дополнительно договор залога, либо договор гарантии об обеспечении покупателем исполнения своих обязательств.
Насколько такой механизм разгоняет цены на рынке и способен ли на это в принципе – тема отдельного материала, к которой мы вернемся в будущих публикациях. Напомним, что ранее Zakon.kz уже писал о том, как и для чего нужно оформлять задаток при покупке недвижимости.
