Всего эксперты насчитали 37 пунктов, по которым изменились правила благодаря Закону РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства". Закон введен в действие 16 мая 2023 года.
Со всем списком желающие могут ознакомиться в финале статьи. А пока мы предлагаем вниманию читателей комментарии, которые дали эксперты – Сайкен Айсин, кандидат юридических наук, профессор КУАМ, руководитель компании Асе Adviser и Шингиль Елеусинов, руководитель юридической компании Eleusinov&Partners. Комментарии посвящены наиболее острым и спорным моментам новых правил, по которым теперь придется жить собственникам квартир многоквартирных домов.
Антиконституционный запрет на свободу объединений
Итак, отныне услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума должны осуществляться субъектом сервисной деятельности только на основании договора, заключаемого с председателем ОСИ (объединения собственников имущества) или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, либо временной управляющей компанией.
Между тем, как раз накануне, 15 мая 2023 года депутаты Мажилиса на заседании рабочей группы инициировали поправку о том, что с 1 июля КСК (кооперативы собственников квартир) не упраздняются, они остаются. То есть буквально через пару месяцев к этому списку добавятся КСК и ПКСК. То есть проще было бы оставить формулировку "любую незапрещенную законодательством форму".
"На самом деле мы возвращаемся к той редакции, от которой уходили несколько лет, когда уполномоченные органы и депутаты трубили, что КСК себя исчерпало и вместо него должно быть только ОСИ".Сайкен Айсин, Шингиль Елеусинов
При этом законодатель сделал акцент на то, что впредь не допускается оказание услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума путем заключения индивидуального договора между собственниками квартир, нежилых помещений и субъектом сервисной деятельности (ст.6 Закона).
Объясняем. Это значит, что дома, где не создано ОСИ, а КСК по каким-то причинам (убыточность, любой негатив) отказались от них, остались в буквальном смысле бесхозными. Собственники отныне не могут заключить договоры с сервисными компаниями. А дом-то нужно обслуживать!
Этот запрет – прямое ущемление прав как бизнеса (сервисных компаний), так и собственников квартир. Поскольку они должны быть свободными при выборе формы управления. Это норма вообще противоречит Конституции, а именно п.1 статьи 23 о свободе объединений.
Подвалы и технические этажи ни вернуть, ни продать
Другой момент – запрет на отчуждение общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с предусмотренной проектно-сметной документацией на многоквартирный жилой дом в индивидуальную (раздельную) собственность. В противном случае при несоблюдении указанного требования заключенная сделка считается ничтожной (п.2 ст.31 Закона).
О чем речь? В многоквартирных домах практикуется, когда на лестничной площадке ее часть присоединяется к квартире. Там, разумеется, где это не мешает соседям. К примеру, закоулок переделывается в нечто типа тамбура. Раньше это как было? У соседей по лестничной площадке собственник квартиры брал согласие на переделку, сдавал документы и в итоге получал новый техпаспорт с увеличенной квадратурой.
Также если есть свободные технические помещения, которые возможно вывести из состава общего имущества и сделать из них нежилые помещения, чтобы затем, например, сдавать в аренду, чтобы дополнительно зарабатывать для оплаты расходов. Или даже продать. Это ранее не запрещалось законом и также практиковалось.
А теперь введен прямой запрет. При этом закон обратной силы не имеет, и если кто-то полагает, что нововведения направлены на то, чтобы вернуть обратно в общую собственность объектов кондоминиума подвалы или техэтажы, которые когда-то реализовали председатели КСК, он заблуждается.
Дело – труба. Водопроводная
Еще один пункт: демонтаж конструкций, ограничивающих доступ к общему имуществу объекта кондоминиума, расположенному в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке, собственник обязан теперь произвести самостоятельно (ст.38 Закона).
Напомним, раньше существовало лишь положение, что собственник обязан предоставить доступ, например, к общедомовым трубам. Из-за чего разгорались споры, а кто должен затем все восстановить: обратно наклеить плитку, закрасить и тому подобное. Из-за чего собственники зачастую не допускали в квартиру сервисные компании, пока не получали от тех гарантию восстановления.
Теперь же собственник не просто должен предоставить доступ к общим инженерным сетям, но и не загромождать подход. У нас же как принято: в санузлах закрывать коробами с плиткой все трубы, натяжными потолками противопожарные датчики и прочее. Обязательство же не загромождать доступ ведет к тому, что само восстановление той же плитки противоречит правилом (как и ранее ее наклеивание), что автоматически снимает вопрос о том, за чей счет будет ремонт.
"На самом деле, каждое такое изменение и дополнение заслуживает правовой оценки в виде подробного большого исследования. А возможно – и юмористических телешоу типа "ПрожекторПерисХилтон" или "Тунгi студия", где бы ведущие разбирали нововведения и задавались вопросами. Интересно, о чем же наши разрабы думали, когда принимали подобные нормы (чреватые просто неизбежными конфликтами)? Что же они курили?"Шингиль Елеусинов
Тещина поправка, или свекровь – не чужая кровь
Или вот такая любопытнейшая поправка. Новое ограничение - членами совета дома теперь не могут быть избраны члены семьи председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества или члены ревизионной комиссии (ревизор). (п.1 ст.42-3 Закона).
И наоборот, члены семьи собственника квартиры, нежилого помещения (супруг (супруга), совместные или одного из супругов дети (в том числе усыновленные (удочеренные), родители и родители супруга (супруги), постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого помещения, могут быть избраны в качестве председателя ОСИ (п.4 ст.43 Закона).
Что это? Для чего ввели эту норму?
"Есть версия. Здесь просматривается схема, которую обычно применяют наши госслужащие, когда хотят скрыть свое имущество от налоговиков. А именно, они переписывают имущество на родителей своих супругов, поскольку те не являются близкими родственниками. И не подлежат декларированию для проверки. Получается, эту ному писал госслужащий, который знает эту мутную схему".Шингиль Елеусинов
Само по себе это не так уж и плохо, если бы было уместно по отношению к нашему случаю – к некоммерческой организации, каковой является ОСИ.
Но ведь автор – еще и знаток ментальных ценностей нашей страны, где пожилые родители традиционно живут со взрослыми детьми. Насколько эти факультативные детали уместны в законе, который регулирует сферу жилищных отношений? Особенно на фоне того, что законодательством не урегулированы принципиальные вопросы вроде того, о котором говорилось выше – о запрете индивидуальных договоров с сервисными компаниями, что ставит "бесхозные" многоквартирные дома на грань выживания.
Правила на пару месяцев
И еще одна поправка. Председателю ОСИ вменены новые две обязанности (п.7 ст.43 Закона):
- представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном и (или) электронном виде;
- предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.
Но это, кстати, тот редкий случай, когда новелла однозначно заслуживает одобрения, поскольку будет способствовать прозрачности деятельности ОСИ и КСК, а равно других форм управления кондоминиума. Впрочем, посмотрим, как это будет работать на практике.
Ранее Zakon.kz писал, что в результате жилищной реформы расходы на содержание жилья собственников квартир вырастут. А также о том, что что собственники в силах сделать, чтобы минимизировать потери от некомпетентности реформаторов и, не исключено, произвола правления?
Также Zakon.kz публиковал статью на тему, кому и зачем понадобилась жилищная реформа и замена КСК на ОСИ. Что она невыгодна населению, но выгодна отдельным предприимчивым людям. На самом деле никому не нужно, чтобы жители многоквартирных домов создавали ОСИ вместо КСК. Чем больше будет неопределившихся, тем больше денег можно будет распределить во временные управляющие компании, назначенные жилищными инспекциями в акиматах.
Впрочем, признание государством ошибочности "реформы ОСИ" оставляет все-таки шанс, что этого не произойдет. Разворошив "ОСИное гнездо" жилищных проблем, последующими поправками законодатель, вполне возможно, сэкономит наши с вами деньги.
Однако, как видим, отдельные поправки, введенные в действие 16 мая, станут неактуальными уже 21 июля. А в заключение, как и обещали, оглашаем весь список новелл.
37 новых правил кондоминиума
1. Жилищное законодательство Казахстана регулирует теперь не только отношения, связанные с осуществлением права пользования квартирами и нежилыми помещениями, но и парковочными местами и кладовыми (пп.2) п.1 ст.1 Закона).
2. На правоотношения, урегулированные Законом РК "О жилищных отношениях", не распространяется действие Закона "О государственных закупках" в случае, если собственником квартиры, нежилого помещения является организация с участием государства, в части (п.5 ст.1 Закона).
3. Под термином "голосование" теперь следует понимать процесс принятия решений, связанных также с содержанием парковочных мест и кладовок(пп.3) ст.2 Закона).
4. В некоторых случаях в тексте Закона "О жилищных отношениях" после слов "нежилые помещения" дополнен словами ", парковочные места, кладовки".
5. Закон "О жилищных отношения" дополнен новым понятийным аппаратом "кладовка", под которой следует понимать - место, предусмотренное проектно-сметной документацией многоквартирного жилого дома, не являющееся нежилым помещением, предназначенное для хранения имущества с соблюдением норм пожарной безопасности и иных требований, располагаемое вне квартиры, не имеющее в совокупности общедомовых инженерных систем, а также отдельной входной группы и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности (пп.18-1) ст.1 Закона).
6. Отныне услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума должны осуществляться субъектом сервисной деятельности только на основании договора, заключаемого с председателем ОСИ или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, либо временной управляющей компанией. При этом законодатель сделал акцент на то, что впредь не допускается оказание услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума путем заключения индивидуального договора между собственниками квартир, нежилых помещений и субъектом сервисной деятельности (ст.6 Закона).
7. Из компетенций уполномоченного органа исключена функция по разработке и утверждению типовой формы договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума (ст.10-2 Закона).
8. Компетенция органов местного государственного управления городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения дополнена функцией по обеспечению проведения инвентаризации жилищного фонда, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме (пп.16-1) ст.10-3 Закона).
9. Заказчику (застройщику) многоквартирного жилого дома вменили новую обязанность, согласно которой в течение шести месяцев с момента регистрации многоквартирного жилого дома он должен обеспечить безвозмездную передачу наружных инженерных сетей и сооружений многоквартирного жилого дома в коммунальную собственность согласно проектно-сметной документации (п.2 ст.31 Закона).
10. Запретили отчуждение общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с предусмотренной проектно-сметной документацией на многоквартирный жилой дом в индивидуальную (раздельную) собственность. В противном случае при несоблюдении указанного требования заключенная сделка считается ничтожной (п.2 ст.31 Закона).
11. Собственников квартир и нежилых помещений освободили от обязанности заключать договоры об управлении объектом кондоминиума с ОСИ, управляющим многоквартирным жилым домом, управляющей компанией (п.5 ст.34 Закона).
12. Демонтаж конструкций, ограничивающих доступ к общему имуществу объекта кондоминиума, расположенному в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке, собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки обязан теперь произвести самостоятельно (ст.38 Закона).
13. Запретили изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки (пп.1-1 ст.40 Закона).
14. К общедомовым инженерным системам наряду с другими теперь также относятся слаботочные инженерные системы (п.4 ст.40 Закона).
15. Предусмотрена новая форма управления объектом кондоминиума, а именно непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати (пп.3 п.1 ст.42 Закона).
16. Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома после регистрации многоквартирного жилого дома вправе привлечь управляющую компанию для управления многоквартирным жилым домом на период до момента создания в данном многоквартирном жилом доме одной из форм управления объектом кондоминиума, определенных пунктом 1 статьи 42 Закона "О жилищных отношениях", сроком до шести месяцев (п.3 ст.42 Закона).
17. При не достижении соглашения между собственниками квартир, нежилых помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума, определенной пунктом 1 статьи 42 Закона "О жилищных отношениях", а также если была использована возможность, определенная пунктом 3 статьи 42 Закона "О жилищных отношениях", жилищная инспекция в установленном законодательством Республики Казахстан порядке определяет и назначает сроком до одного года временную управляющую компанию в соответствии с правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании по управлению объектом кондоминиума многоквартирного жилого дома (п.3 ст.42 Закона).
18. Собственникам парковочных мест и кладовок на собрании разрешили рассматривать вопросы и принимать решения, но только связанные с содержанием парковочных мест и кладовок (п.1 и пп.14) п.2 ст. 42-1 Закона).
19. К компетенции собрания добавили возможность (п.2 ст.42-1 Закона):
избрания председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества; принятия решения о замене (ремонте) лифтов многоквартирного жилого дома; утверждения размера взносов для накопления денег на проведение капитального ремонта; утверждения годовой сметы расходов; утверждения размера оплаты за содержание парковочного места, кладовки; принятия решения собственниками парковочных мест, кладовок о сборе целевых взносов и их размере.
20. Собранию разрешили делегировать Совету дома следующие вопросы: принятия решения о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения или третьим лицам части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду); принятия решения о выборе субъектов сервисной деятельности; принятия решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (пп.14 п.2 ст.42-1 Закона).
21. Исключена норма, согласно которой собрание принимало решение при наличии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений по вопросам, указанным в подпунктах 8), 9), 10), 11), 12) и 13) пункта 2 статьи 42-1 Закона "О жилищных отношениях".
22. Статья 42-1 Закона "О жилищных отношениях" дополнена двумя пунктами следующего содержания:
"6-1. … собственники квартир, нежилых помещений данного подъезда многоквартирного жилого дома могут принимать решение о замене (ремонте) лифта в данном подъезде многоквартирного жилого дома при наличии согласия более двух третей от общего числа...
В случае, предусмотренном частью первой настоящего пункта, оплата расходов по замене (ремонту) лифта осуществляется собственниками квартир, нежилых помещений данного подъезда многоквартирного жилого дома.
6-2. Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества… применяется в многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решения об утверждении размера расходов… или где ранее… было принято решение об утверждении размера расходов… меньше, чем установленный местным представительным органом минимальный размер расходов…".
23. Собственники квартир, нежилых помещений теперь будут уведомляться… не менее чем за десять календарных дней о дате проведения собрания путем размещения объявления в общедоступных местах, а также индивидуально посредством электронной почты или по абонентскому номеру абонентского устройства сотовой связи (п.3 ст.42-1 Закона).
Инициаторам собрания разрешили принимать решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства для проведения электронного голосования (п.3 ст.42-1 Закона).
24. При подведении итогов голосования теперь должны учитываться голоса собственников квартир, нежилых помещений на собрании, проводимом явочным порядком и посредством объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, путем письменного опроса и посредством объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (п.11 ст.42-1 Закона).
25. Протоколы собраний должны храниться у председателя ОСИ или доверенного лица простого товарищества… Копии протоколов собраний представляются по требованию собственника квартиры, нежилого помещения либо жилищной инспекции в течение пяти рабочих дней (п.13 ст.42-1 Закона).
26. Письменный опрос проводится в срок не более двух месяцев с даты объявления собрания (ранее данный срок составлял не более месяца) (п.3 ст.42-2 Закона).
27. Новое ограничение для членов совета дома - членами совета дома теперь не могут быть избраны члены семьи председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества или члены ревизионной комиссии (ревизор). (п.1 ст.42-3 Закона).
28. Решение совета дома является обязательным для исполнения председателем ОСИ, доверенным лицом простого товарищества, управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок (п.5 ст.42-3 Закона).
29. В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно ОСИ при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.
30. Члены семьи собственника квартиры, нежилого помещения (супруг (супруга), совместные или одного из супругов дети (в том числе усыновленные (удочеренные), родители и родители супруга (супруги), постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого помещения, могут быть избраны в качестве председателя ОСИ (п.4 ст.43 Закона).
31. Размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях и иной информации с учетом требований, установленных законодательством Республики Казахстан о персональных данных и их защите (пп.4 п.7 ст.43 Закона).
32. Председателю вменены новые две обязанности (п.7 ст.43 Закона):
представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном и (или) электронном виде;
предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
33. Членами ревизионной комиссии (ревизором) не могут быть избраны члены семьи председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества или члены совета дома.
Ревизионной комиссии (ревизору) уточнили цели, которые заключаются в осуществлении проверки финансовой документации по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума (п.1 ст.49 Закона).
34. При непогашении собственником квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки задолженности по платежам, определенным подпунктами 6-1), 9), 10), 12) и 12-1) пункта 2 статьи 42-1 настоящего Закона, председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества либо на основании доверенности управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, либо на основании договора с жилищной инспекцией временная управляющая компания вправе обратиться к нотариусу или в суд о взыскании задолженности по истечении трех месяцев после установленной даты платежа (п.6 ст.50 Закона).
35. Ежемесячный отчет по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума представляется… до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом, посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства и размещается в общедоступных местах (ст.50-2 Закона).
36. Жилищная инспекция при включении многоквартирного жилого дома в перечень многоквартирных жилых домов, требующих проведения капитального ремонта за счет бюджетных средств, проводит конкурс на определение проектной организации и изготовление проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума за счет средств местного бюджета (п.5 ст.50-3 Закона).
37. В переходных положениях Закона РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" от 15 марта 2023 года отражены важные моменты, на которые правоприменителю также необходимо обратить внимание:
а) Простые товарищества многоквартирного жилого дома, созданные до введения в действие настоящего Закона, обязаны в течение двух лет со дня введения в действие Закона привести форму управления объектом кондоминиума в соответствие с требованием Закона.
б) Управляющие компании, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным жилым домом без заключения договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума с председателем ОСИ или доверенным лицом простого товарищества до введения в действие настоящего Закона, прекращают действие соглашений по управлению, содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома в течение шести месяцев с момента введения в действие настоящего Закона и обязаны:
передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в том числе финансовую документацию (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам);
осуществить перевод денег, накопленных (полученных) на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, на сберегательный счет, открытый в банке второго уровня ОСИ или доверенному лицу простого товарищества многоквартирного жилого дома для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
С полным вариантом статьи экспертов можно ознакомиться в информационной системе "Параграф".
