Проблема – массовая, с ней столкнулись уже многие дошкольные организации (ДО) по всей стране. А дело вот в чем.
Правила разрешают создать детсад в жилом доме
Чтобы открыть детский садик, надо соответствовать определенным условиям, которые приведены в соответствующих санитарных правилах. Называются эти правила "Санитарно-эпидемиологические требования к дошкольным организациям и домам ребенка", они регулярно переиздаются уполномоченным органом, а ныне действующие утверждены Минздравом 09.07.2021.
В пункте 24 Правил сказано о том, где может размещаться дошкольное учреждение:
"ДО размещается в отдельно стоящем здании, в частных домовладениях, на первых двух этажах многоквартирного жилого дома, а также во встроено-пристроенных помещениях".
Поэтому, когда после приватизации в 90-годы прошлого века многих детсадов (это ведь были лакомые кусочки) мест для дошкольников стало катастрофически не хватать, частные ДО в жилом фонде начали расти, как грибочки после дождя. Как в отдельных строениях, так и на нижних этажах многоквартирных домов. Препятствий к тому в Правилах не было, а вот спрос был.
За прошедшие десятилетия в РК таких детсадов в арендованных помещениях открылись тысячи. И сейчас их в стране даже больше, чем тех, что изначально были построены именно как детсады, рассказывает юрист, к.ю.н., специалист в сфере образовательного права Сайкен Айсин.
Ведь приватизированные детсады так и не компенсировали новыми. Особенно это актуально для крупных городов.
"В городах быстрыми темпами "растут" многоэтажки, однако строительство детсадов не предусмотрено. Инвесторы и предприниматели, строящие жилые дома, не видят коммерческого интереса в строительстве детсадов. В результате в Алматы на 195 государственных садиков приходится 752 частных в арендованных помещениях. В Астане соотношение – 103 и 451". Сайкен Айсин
Речь, однако, не о том, почему так получилось. Примем это как данность. Вопрос в другом.
Закон запрещает открыть детсад на участке жилой зоны
При том, что вышеуказанными Правилами устройство детсадов в жилых домах разрешается, в другом НПА есть нормы, которые сводят на нет этот порядок.
Согласно Земельному кодексу РК (пункт 3 статьи 107), земли населенных пунктов делятся на функциональные зоны в соответствии с целевым назначением объектов, на них расположенных. Жилой дом с земельным участком под ним (они юридически, да и фактически неделимы) относится к жилой зоне, государственный детский сад – к социальной, частный детсад – к коммерческой зоне.
А в пункте 5 статьи 9 ЗК устанавливается общее правило, что при изменении целевого назначения земельного участка его собственник обязан:
"Выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством РК для измененного целевого назначения".
Сумма эта варьируется, но по факту может составлять от 5 до 30 миллионов тенге!
В теории это означает, что просто так организация дошкольного образования не может заключить договор аренды с собственником помещения и земли под ним. Сначала этот собственник должен изменить целевое назначение участка, заплатив за это большие деньги.
Однако на практике в подавляющем большинстве случаев этого сделано не было. Поскольку уполномоченный орган подобной информации о целевом назначении участка не требовал, только копию договора аренды. Ведь, повторимся, Правилами размещать детские сады в жилых домах разрешалось. Так зачем хозяевам недвижимости платить деньги за изменение целевого назначения? О нем арендаторы даже и не интересовались.
А теперь ситуация поменялась. Если коротко, то сейчас от детсадов требуют, чтобы аренда осуществлялась в соответствии с указанными нормами Земельного кодекса. Иначе не включат в Перечень дошкольных организаций, внутри которого размещается государственный образовательный заказ на дошкольное образование и воспитание.
А для детских садов это важнейшая статья доходов, без которой каши не сваришь (во всех смыслах).
И что в результате? Вдруг обнаружившаяся юридическая коллизия грозит сразу несколькими последствиями. Какие-то частные детские сады просто закроются. Поскольку арендодатели вряд ли пойдут навстречу и выложат в одночасье многомиллионные суммы на изменение целевого назначения участка.
Не менее вероятен и другой вариант.
"Предполагается массовый уход детских садов в теневой бизнес, так как спрос на данный вид услуг очень высокий. Тем самым детские сады будут осуществлять деятельность, не подчиняясь проверяющим органам, таких как СЭС, УЧС, отделы образования и полиции". Сайкен Айсин
В любом случае, есть большие риски. Но насколько они оправданы? Как говорится, закон есть закон, и в данной правовой коллизии Земельный кодекс, конечно, обладает большей юридической силой, чем приказ министра. Но насколько он соотносится с другими НПА, да и логикой, в конце концов?
Был дом, стал сад
Понятно, что частный детский сад – это бизнес. Однако особого рода.
"В Казахстане в Предпринимательском кодексе закреплено отдельное направление – это социальное предпринимательство. Его основной целью является создание благоприятной и безбарьерной среды для развития экономики, общества, культуры и, подчеркиваю, образования. Детские сады входят в эту категорию согласно пп. 4) статьи 79-3 ПК, поскольку осуществляют деятельность "по реализации общеобразовательных учебных программ дошкольного воспитания и обучения". Сайкен Айсин
Понятие "социальное предпринимательство" появилось в законодательстве недавно, в 2021 году, ему посвящена глава 6-1 ПК. Однако без особых юридических последствий. Но тогда для чего все было сделано? Так, может, этот особый статус логично было бы подкрепить какими-то исключениями из общих правил для предпринимателей? Например, в контексте изменения целевого назначения. Тем более на фоне такой социально важной проблемы как дефицит мест в детских садах.
В Концепции развития дошкольного, среднего, технического и профессионального образования РК на 2023-2029 годы прямо отмечены:
- нехватка мест в дошкольных организациях в густонаселенной местности, в регионах с высоким уровнем миграционных потоков и рождаемости;
- превышение спроса на места в дошкольных организациях над темпами ввода новых объектов дошкольного образования и воспитания;
- увеличение очередности, которое прогнозируется в дошкольных организациях в период 2023-2029 годов в связи с ростом рождаемости в 2020 и 2021 годах.
В социальном плане разрешить юридическую коллизию необходимо – и как можно скорее, чтобы не увеличивать очереди в детсады и не допустить ухода последних в "тень". Да и в юридическом смысле нетрудно. Способов много. Например, сейчас детские сады обратились с инициативой в Сенат, Министерство просвещения и Национальную палату предпринимателей "Атамекен". (На данный момент под коллективным обращением подписались уже более восьми десятков организаций дошкольного образования.)
Предложение такое: дополнить пункт 3 статьи 107 Земельного кодекса одним предложением. Напомним действующую редакцию:
"Земли населенных пунктов делятся на следующие функциональные зоны:
- жилищная;
- социальная;
- коммерческая;
- иная.
В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками".
Смысл инициативы в том, чтобы разрешить использовать жилой дом для временного пребывания дошкольников без изменения целевого назначения. Поэтому предлагается закончить последний абзац фразой: "В жилищной зоне допускается размещение объектов дошкольного образования".
