Развитие института права частной собственности на квартиру, встроенных нежилые помещения, гаражей в авто-кооперативе и т.д. породили вопросы по управлению имуществом, которое не передано никому в частную собственность, но, однако, необходимое для пользования своей частной собственностью. К такому имуществу относятся подвалы, чердаки, сама крыша, лифт, лестница, общая дорога к гаражам и др. Кто и как должен содержать их, кто должен оплачивать их ремонт, на кого возложить ответственность за их содержание?
Все эти вопросы заставили государство пойти на создание особого вида правоотношений под названием «кондоминиум». Кондоминиум – совместное владение, обладание единым объектом.
Понятие «кондоминиум» распространено в большинстве стран мира: Америке, Японии, Сингапуре и, конечно же, в Казахстане.
Регистрация кондоминиума является актуальной для жителей крупных городов, таких как Алматы, Астана, Актобе, Шымкент и др.
В соответствии со ст. 1 закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» объект кондоминиума - это имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливает в соответствии с законодательством страны собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума, а кондоминиум - форма собственности на недвижимости, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, т.е. в состав кондоминиума входит имущество не находящееся в чьей-то раздельной собственности.
Законодательством, в частности, п.1 ст. 3 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» установлено, что любое право на недвижимое имущество, в том числе и право общедолевой собственности на объект кондоминиума, подлежат обязательной государственной регистрации в органах юстиции.
Согласно ст. 39 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», а так же Правил государственной регистрации объекта кондоминиума, утвержденных Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года N 241 для государственной регистрации объекта кондоминиума участниками кондоминиума (уполномоченным представителем собственников или органа управления кондоминиумом), через филиалы НАО «Правительство для граждан» - «Центр обслуживания населения» по месту нахождения объекта недвижимости (т.е. многоквартирного дома), предоставляются следующие документы:
письменное заявление установленной формы;
правоустанавливающий и идентификационный документ на земельный участок;
соглашение о расчете долей в общем имуществе, подписанное всеми участниками объекта кондоминиума либо ведомость расчета долей в соответствии с формулой;
документы, подтверждающие личность и полномочия уполномоченного представителя участников кондоминиума.
документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе может быть установлен двумя альтернативными способами - соглашением участников, либо расчетом по формуле.
Протокол общего собрания собственников об утверждении создания кондоминиума, его государственной регистрации в органах юстиции не является основным и обязательным документом. В нем могут быть отражены вопросы по избранию уполномоченного лица, представляющие интересы участников кондоминиума в отношении с третьими лицами, в том числе с государственными и иными органами, утверждается секретарь собрания, который ведет и подписывает протокол общего собрания участников кондоминиума. Протокол должен быть подписан всеми участниками собрания. Кворум собрания считается состоявшимся при участии простого большинства, т.е не менее 2/3 собственников.
Как уже выше отмечалось, расчет доли может быть произведен двумя способами:
На договорной основе, когда соглашение о расчете долей подписывается всеми собственниками жилых и/или нежилых помещений (владельцами иных вещных прав), находящихся в раздельной собственности, и/или их уполномоченными представителями. Здесь собственники сами определяют долю по соглашению между собой.
Второй способ, самый распространенный, если доли в кондоминиуме рассчитываются по формуле (отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума). При этом способе подписи собственников (участников кондоминиума) в ведомости не требуются. При этом ответственность за верность расчета долей несут сами собственники недвижимости (квартир и нежилых помещений).
Касательно документов на земельный участок для обслуживания объекта кондоминиума, то они бывают двух видов - правоустанавливающие и идентификационные документы. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок могут быть постановления Акимата Алматы о предоставлении права собственности на земельный участок участникам кондоминиума, либо решение Акима Алматы, либо акт приема - передачи строения с земельным участком на вновь построенные многоквартирные жилые дома от застройщика участникам кондоминиума.
Идентификационный документ - это акт на право собственности на земельный участок, который не является правоустанавливающим документом. В нем отражены технические характеристики земельного участка, кадастровый номер, площадь, целевое назначение и др. И, как правило, выдается вместе с правоустанавливающим документом либо передается участникам кондоминиума застройщиком.
Далее, согласно ст.42 закона «О жилищных отношениях» в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
непосредственное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;
кооператив собственников квартир (помещений);
управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
иные формы, не противоречащие законодательству РК. К иным формам относятся потребительские кооперативы, хозяйственные товарищества и другие организационно-правовые формы юридических лиц.
Государственная регистрация объектов кондоминиума производится в течение 5 рабочих дней, ставка сбора составляет – 1,5 МРП, из них 1 МРП – регистрация многоквартирного жилого дома и 0,5МРП за регистрацию права на земельный участок.
Главный специалист Управления регистрации недвижимости Департамента юстиции Алматы К.Шакирбекова