И вновь об ипотеке
Спустя почти семь лет после создания системы ипотечного кредитования, объединяющей банки-партнеры и оператора ипотечного рынка, рефинансирующего кредиторов, интерес к ипотеке по-прежнему велик. Это объясняется и нехваткой достаточного ассортимента финансовых инструментов для имеющих не очень большие деньги граждан, и вздутыми ценами на недвижимость, и отсутствием альтернативы для решения пресловутого жилищного вопроса. Есть спрос - есть и предложение, и отовсюду яркие плакаты призывают граждан воспользоваться ипотекой для решения сегодняшних проблем за счет завтрашних доходов. Автор- юрист Н. Тартаковская считает, что готовность аккумулировавших значительные средства банков предоставлять кредиты под залог ликвидной недвижимости повышенная.
Тем не менее следует констатировать, что и сегодня ипотека остается столь же непознанной и загадочной для граждан, как и раньше. Мало кто, обратившись за кредитом, полностью осознает, сколько приобретаемая в ипотеку по высокой стоимости квартира на деле будет стоить приобретателю, какой реальный процент составляет ставка вознаграждения по кредиту, что именно включает в себя пресловутая «комиссия банка». Семь лет победного марша ипотеки по стране так и не привели к проведению «финансового всеобуча» населения, по-прежнему плавающего в мутном океане финансовых услуг. Иллюзия доступности ипотеки позволяет молодому специалисту бросать небрежное: «Нашел квартиру, всего двести тысяч у.е., надо брать!» И никто этому не удивляется, о последствиях же думают мало…
А услуги на рынке ипотеки, между тем, оставляют желать лучшего. Как раньше в каждом жилом доме открывалась очередная, похожая на другие, аптека, так и нынче на каждом углу нам предлагают ипотечные кредиты, похожие один на другой, как две капли воды. Совершенно ясно, что семь лет система ипотечного кредитования только лишь шлифовала схему выдачи одинаковых ипотечных кредитов под высокий процент и имеющих одинаковый принцип погашения.
С прискорбием можно констатировать, что развитие ипотеки в Казахстане имеет «однобокий» характер: наряду с массированным предложением на рынке услуг кредитующих организаций и увеличением их количества выбор невелик, «продуктовая линейка» практически не расширяется, и процентные ставки остаются очень высокими. Присмотримся попристальнее - на прилавке предложений совершенно отсутствуют продукты с гибкой схемой кредитования, имеющие широкое применение в странах, где ипотека развивается в соответствии с законами рынка. Нет кредитов, содержащих льготные кредитные периоды, нет возможности перехода клиента из банка в банк, не варьируются платежи, не отработана система индивидуального пересмотра ставок вознаграждения в сторону их уменьшения, не применяются удобные и доступные для потребителя кредитные линии. Россия, ранее отстававшая в этой сфере, нынче с гораздо большим вниманием относится к адаптации кредитов к потребностям рынка. Так, по данным пресс-службы российского Сбербанка, лидера на рынке ипотеки, пользующийся большим спросом у населения кредит «Молодая семья» дополнительно предусматривает возможность отсрочки погашения основного долга - на период строительства жилья. После рождения ребенка срок кредитования варьируется по желанию заемщика, в частности, может быть продлен на пять лет. Существующие в настоящее время программы жилищного кредитования этого банка позволяют достаточно полно охватить различные потребности заемщиков, однако в случае необходимости специалисты гарантируют возможность их модификации. «Дышат в затылок» лидеру и другие кредитующие организации. Московский банк реконструкции и развития, к примеру, дифференцирует ставки кредитования недвижимости на первичном и вторичном рынках, снижая ставку по кредитам на вторичном рынке. Регионы проводят собственные ипотечные программы для различных категорий населения. Внедряются и другие новшества, так, некоторые московские банки готовы списывать остаток кредита в случае форс-мажорных обстоятельств, сегодня технология прощения прорабатывается и может стать еще одним, весьма существенным обстоятельством, которое привлечет клиентов. И это Россия, где ипотека моложе нашей, казахстанской.
Думается, что особенность развития отечественной ипотеки, столь отличная от мировых аналогов, имеет место в связи с некоторой «загосударствленностью» ипотечной сферы, что делает ее нерасторопной и неподвижной. Специфика казахстанской ипотеки такова, что не ипотечный рынок приспосабливается к спросу с учетом возможностей и интересов потребителя, а потребителя загоняют в прокрустово ложе существующей ипотеки. Происхождение реверансов потребителям со стороны отдельных финансовых институтов в виде кредитов, выдаваемых без подтверждения доходов, или кредитов, выдаваемых в короткие сроки, объясняется очень высокими ставками вознаграждения, высокой разовой комиссией и большим спросом на жилье, дающими кредиторам возможность минимизировать свои риски.
Принцип «не нравится - не бери» приводит к тому, что кредиты не берет собственно целевая группа - граждане, реально нуждающиеся в жилище или в его усовершенствовании, но имеющие средний и ниже среднего доход. Берут же кредиты люди, которым либо невыгодно отвлекать средства из оборота либо нужно завуалировать накопленное богатство, и они приобретают в ипотеку новые и новые дома и квартиры, порой сохраняя их запертыми на ключ и нанимая людей для имитации жизнедеятельности в них. Поскольку в данном случае приобретение недвижимости в ипотеку - лишь способ сохранить и приумножить деньги за счет удорожания недвижимости, рынок арендного жилья также не развивается по установленным во всем мире правилам. Во-первых, деньги вкладываются в большинстве случаев в элитное жилье, а во-вторых, передача жилья в аренду - тоже работа, делать которую богатые собственники не считают нужным.
Банкам второго уровня заниматься совершенствованием и развитием ипотеки совершенно не интересно - так торговец улетающими с лотка горячими пирожками с капустой не заинтересован разнообразить ассортимент товара и дополнительно жарить пирожки с яблоками - некогда и незачем. Спрос на ипотечные кредиты по-прежнему велик, несмотря на их тяжеловесность и высокие ставки вознаграждения. В течение длительного срока цены на недвижимость остаются очень высокими, и установление залоговой стоимости в размере 70% и меньше рыночной создает иллюзию низких рисков для кредиторов. Стабильность цен наряду с высоким спросом на кредиты позволяет кредиторам продавать свой однообразный продукт без расширения продуктовой линейки. Кто сегодня задумывается о том, что падение цен на недвижимость может стать настоящей катастрофой как для заемщиков, так и для кредиторов. Может, стоит вспомнить печальный опыт прежнего Жилстройбанка, когда людям было выгоднее бросить ключи от квартиры на стол банкира, нежели и дальше выплачивать ставший невыгодным кредит?
Проведение государственной программы кредитования доступного жилья через систему ипотечного кредитования также не способствует развитию ипотеки. Проводится программа по строго регламентированной схеме, не меняющейся из года в год, а направленность ее не вполне соответствует реальным возможностям целевой группы, включающей работников социальной сферы, молодые семьи и госслужащих (безусловно, определенной части госслужащих такая ипотека по плечу, только вот вправду ли они нуждаются в таком доступном жилье?), отсюда и вялость в ее проведении. Оператор же ипотечного рынка, являясь участником работы по государственной программе, практически трансформировался в некое структурное подразделение Министерства финансов, он занят государственной программой обеспечения населения доступным жильем, и совершенствовать систему рыночной ипотеки ему не интересно и не нужно. Работа по снижению ставки вознаграждения сводится к элементарному давлению на банки-партнеры в части снижения той части маржи, которая предоставляется им. А ведь ставка вознаграждения по займу зависит не только от естественного желания банка получить прибыль, но еще и от уровня инфляции в стране, и от стоимости привлекаемых денег. Банки нехотя проводят регулируемую государством вялую работу по государственной программе потому, что маржа банка в рамках программы составляет 2,2%, а это для банка цифра непривлекательная. В целом затраты по обслуживанию клиентов в рамках госпрограммы и рыночной программы одинаковы, однако банк по «рыночным» программам получает гораздо больше дохода, чем по госпрограмме, ввиду чего охотно и много торгует дорогими и однообразными кредитами и совершенно не желает что-либо изменять в существующей схеме работы. Реализация государственных программ обеспечения населения доступным жильем посредством ипотеки вообще не способствует развитию таковой и становлению ее на рыночные рельсы: участники системы ипотечного кредитования привыкают безынициативно и без особого интереса действовать «по указке» государственных участников программы, что лишает ипотечный рынок его рыночной сущности. Объединение банков-кредиторов в единую систему, действующую по распоряжению «сверху», обеспечило законсервированность и неподвижность форм кредитования, что является весомой помехой для естественной конкуренции и напрямую связанным с конкуренцией понижением ставок вознаграждения. Между тем работа аналогов казахстанского оператора ипотечного рынка в странах, имеющих развитую ипотечную систему, напротив, всегда активизировала рынок. «Загосударствленность» ипотеки, нуждающейся в рыночной гибкости, приводит к торможению ее развития. В проигрыше остается слой населения, реально нуждающийся в улучшении жилищных условий и способный справиться с ипотекой, даже и с учетом необходимости учитывать инфляцию, будь она, эта ипотека, гибче и удобней.
Кроме того, существует масса других проблем, тормозящих развитие рыночной ипотеки в республике, а следовательно, и внедрению приемлемых схем кредитования, делающих ипотеку более дешевой и доступной.
Одной из весомых помех для развития, на наш взгляд, является чрезмерный контроль АФН за ипотечными организациями - финансовыми институтами, имеющими возможность наибольшей адаптации к потребностям рынка в связи с их узкой специализацией, немногочисленным штатом работников и несложной организационной структурой. Наверное, имеются и положительные моменты в столь жестком контроле, но его негативные последствия налицо: требования к обязательности создания организации в виде акционерного общества и исполнение всех связанных с этим громоздких процедур, а также постоянная отчетность делают ипотечные организации почти столь же неповоротливыми при выдаче кредитов, как и банки второго уровня, лишая их возможности быстрого принятия решений. Вкупе с тем, что на основании генерального соглашения контроль за ипотечной организацией, в частности, за ее финансовым состоянием и соблюдением пруденциальных нормативов осуществляется также и оператором, маленькая организация с узкой специализацией вынуждена увеличивать штат для подключения к процессу работников, работающих исключительно на отчетность и процедурные ритуалы, что в итоге удорожает кредиты для потребителя.
Сегодня, когда кредитные товарищества и микрокредитные организации выведены из-под контроля АФН, меньше зависят от чиновников, ввиду чего составляют большую конкуренцию ипотечным организациям и, что вполне вероятно, стремятся заменить их на ипотечном рынке.
Очевидно, что развитие ипотеки невозможно без постоянного совершенствования законодательства, регулирующего отношения в этой сфере. Между тем проводимая с 2000 года работа, завершившаяся введением в действие в 2003 году двух законов, содержащих поправки в Гражданский кодекс РК и в иные нормативные правовые акты, касающиеся ипотеки, продолжения не имела. Изменения Закона об ипотеке недвижимого имущества в декабре 2005 года лишь резко ограничили возможности деятельности ипотечных организаций (лишение их права иметь кассу, в связи с чем принимать платежи и выдавать кредиты «на руки», запрет на оказание услуг, создание ипотечных организаций исключительно в форме акционерного общества и т.д.).
А большое количество «наболевших» вопросов, т.е. вопросов, выявленных в ходе работы с ипотекой и неоднократно озвученных, по сей день остается без решения.
До настоящего времени являются проблемой многие вопросы государственной регистрации. Некоторые процедуры вообще не стыкуются с требованиями закона. К примеру, в части приобретения и залога индивидуального жилого дома с земельным участком: скажем, граждане заключают договор купли-продажи такого жилища. В соответствии с законодательством сделка считается совершенной с даты ее государственной регистрации в регистрирующем органе. Между тем на деле регистрирующий сделки с недвижимостью орган требует первоначального оформления земельного участка, создается новый план участка с переоформлением его на нового хозяина. Срок - от одного месяца и выше. Все это время договор купли-продажи, оставаясь незарегистрированным, не имеет юридической силы. Обеспечить полученный кредит залогом заемщик не может в течение всего этого срока. Возникают вопросы, на основании чего до регистрации договор купли-продажи переоформляется на нового собственника и так включается в кадастр земельный участок, и почему так длительны сроки регистрации?
При приобретении небольшой коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных жилых домов, ипотечные отношения, как правило, вообще не могут применяться. Дело в том, что собственники таких помещений являются совладельцами - дольщиками земельного участка, на котором расположен дом, но, в отличие от владельцев квартир, имеют на руках акт на землю. В соответствии с требованиями законодательства внесудебная реализация подобного объекта может происходить только с согласия всех других сособственников, которыми являются хозяева квартир. Безусловно, данное требование законодательства не исполнимо. В свое время комитет регистрационной службы на запрос о возможности передачи в залог помещений, «снабженных» таким документом, ответил, что «при приобретении права собственности на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, оформление права долевой собственности на земельные участки, являющиеся объектом кондоминиума, не обязательно» (письмо № 11.1.1.9/13398 от 26.10.2005 г.). Как использовать эту рекомендацию на деле - неизвестно, если при обращении в регистрирующий орган собственнику указывают на необходимость оформления акта на землю. На аналогичный запрос Агентство РК по управлению земельными ресурсами резонно ответило, что при залоге доли из общей долевой собственности согласия всех участников не требуется. А вот как быть с внесудебной реализацией, агентство не разъяснило.
Вообще, вопросы регистрации сделок до настоящего времени остаются «болевой точкой». Внедрение ЦОНов ввиду их необеспеченности обученными специалистами вносит на сегодня сумбур и неразбериху в эту область работы с ипотекой. Хотя, конечно же, это явления временные. В одном из ЦОНов заявителю трижды возвращали ипотечный договор без регистрации с мотивировкой: «Отказать в государственной регистрации, поскольку залог должен быть зарегистрирован в реестре». Что мешало ЦОНу зарегистрировать залог в реестре - неизвестно, между тем сумма сбора за регистрацию была взыскана ЦОНом трижды, и срок регистрации составил в общей сложности три недели. В этом же ЦОНе по истечении установленного для регистрации срока незарегистрированный договор цессии был возвращен без каких-либо объяснений, а к нему по неизвестной причине был приложен ранее заархивированный зарегистрированный договор ипотеки со всеми приобщенными к нему документами. Попытка сотрудника компании- цедента получить разъяснения от руководителя ЦОНа была пресечена охраной, не допустившей посетителя в кабинет. На следующий день те же документы беспрепятственно были приняты на регистрацию с благодарностью за возврат документов, должных быть в архиве, но оплачивать сбор пришлось заново. Во избежание подобных сюрпризов желательно, чтобы ЦОНы укомплектовывались более обученными кадрами, а руководство ЦОНов попыталось бы стать более доступным для общения с заявителями. Много говорилось, но до настоящего времени невозможно распространить ипотечные отношения на долевое участие в строительстве многоквартирных жилых домов: поскольку жилище на момент соглашения о долевом участии еще не существует, предмет ипотеки отсутствует. Ипотечные же организации в соответствии с Законом об ипотеке недвижимого имущества вправе выдавать только ипотечные займы и предоставлять кредит под залог, к примеру, прав требования по договору долевого участия, не могут. Таким образом, многотысячная армия потенциальных заемщиков, являющихся «дольщиками» строительства многоквартирного жилья, на ипотечный рынок с участием ипотечных организаций не допускается. Вопрос о незавершенном строительстве, как об объекте недвижимости, до настоящего времени также не решен, хотя необходимость его разрешения возникла достаточно давно. Московский банк реконструкции и развития, к примеру, не только практикует такое кредитование, но и снизил ставку по всем программам, действующим на этапе строительства. На сегодняшний день ставка по таким кредитам составляет 12,5% годовых в долларах США и 14% годовых в рублях, причем ставка не зависит от формы подтверждения дохода, стадии строительства или каких-либо иных факторов.
Совершенно не отработана схема предусмотренного ст. 301 ГК РК залога имущества, поступающего в собственность заемщика в будущем. Между тем развитие этой схемы и регистрация такого залога может помочь в вопросах обеспечения займов участников долевого строительства.
До настоящего времени не существует закона, регулирующего выпуск ипотечных облигаций, да и сама работа по выпуску ипотечных облигаций, этого, имеющего уникальный принцип обеспечения финансового инструмента, так необходимого для пенсионных фондов и страховых организаций, стала достаточно вялой.
Вне законодательного регулирования до сегодняшнего дня и взаимоотношения с государством граждан, лишившихся единственного жилья, бывшего предметом ипотеки, в результате невозможности исполнить обязательство. Об этой проблеме много говорилось, но результата нет до сей поры. Конечно, вина заемщика, не рассчитавшего собственные силы, налицо, но ведь гражданин государства вправе рассчитывать на пусть временную, но крепкую крышу над головой. Обеспечение таких граждан особым, не подлежащим приватизации, «муниципальным» жильем по правилам, установленным специальным нормативным правовым актом, было бы решением проблемы аналогично тому, как эта проблема решается в развитых странах.
Огромная проблема - снос жилья - остается до настоящего времени катастрофой для собственников. Так, останется неясным и законодательно неурегулированным вопрос, что будет с обеспечением основного обязательства в случае сноса предмета ипотеки? Как можно достоверно узнать, планируется ли снос строения, предлагаемого в залог, или нет, и кто несет ответственность за достоверность информации? Таких вопросов масса.
Еще один не маловажный вопрос - строительство и реализация жилых домов в обживаемых ныне пригородах, где протягиваются все коммуникационные сети и создается приемлемая инфраструктура, следствием чего является постройка на территории дачных товариществ отнюдь не дачных домов. Вокруг Алматы на территориях дачных комплексов развернулось масштабное строительство коттеджей, в том числе и достаточно дорогостоящих. В этом случае имеет место нестыковка потребности и возможности: как правило, такие дома строят люди со средним достатком, не имеющие возможности приобрести элитные участки для застройки или готовое жилье желаемого класса. Зачастую под строительство используются уже имеющиеся в собственности дачные участки. Вместе с тем такие дома могут быть построены только за счет личных накоплений, и их застройщики не могут воспользоваться ипотекой, поскольку назначение земельных участков «для садоводства» не дает возможности взять кредит на строительство жилья - целевое назначение займа не подтверждается. Те же проблемы возникают и при продаже такого строения ввиду невозможности включить такие дома в жилой фонд и зарегистрировать их залог. Изменение целевого назначения участка практически невозможно, законодательного регулирования эта процедура не имеет. В связи с этим банки и ипотечные организации покупку и строительство таких домов, как правило, не кредитуют. В то же время в Москве за счет активного строительства организованных коттеджных поселков и таунхаусов около 30% загородных объектов потенциально подходят под требования банков, а это довольно значительная цифра. Это говорит о том, что почти вся самая дорогая и ликвидная часть загородной недвижимости может быть куплена в кредит еще на стадии застройки, количество сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке загородной недвижимости приближается к столичному уровню.
Много проблем возникает в связи с «отставанием» Закона об ипотеке недвижимого имущества от требований сегодняшнего дня. Нестыковки и недоработки касаются работы с ипотечным свидетельством, вышеупомянутой реализации недвижимости и ряда иных вопросов. Но об этом много говорилось и ранее, а сейчас я предлагаю вернуться к судьбе специализированных ипотечных организаций. Важным для их деятельности вопросом являются особенности их взаимоотношения с оператором ипотечного рынка, в частности, вопрос неприемлемости оператором практики авансирования партнеров. Оператор ипотечного рынка является компанией, сто процентов акций которой принадлежит государству (аналоги оператора в мировой практике, как правило, являются рыночными структурами, находящимися в частных руках). Не секрет, что эта организация располагает значительным количеством государственных денег, в особенности после решения проводить с ее помощью государственную жилищную программу. Но темпы проведения государственной программы далеко не такие бодрые, как ожидалось, и разве не целесообразно было бы с учетом реалий дня предоставлять авансирование мелким, не аффилиированным с банками второго уровня, не очень богатым, но активным и подвижным ипотечным организациям для увеличения объемов продаж кредитов по рыночной программе того же оператора? В условиях, когда банками аккумулированы значительные средства, и они предпочитают сохранять выданные займы в своих портфелях, поскольку в рефинансировании не нуждаются, мелкие ипотечные организации могут значительно расширить объемы продаж, если оператор авансом предоставит им деньги на кредитование. Хотим заметить, что такая схема совместной работы предусмотрена теми внутренними документами оператора, которые партнеры обязуются исполнять в совместной работе, но на деле не применяется. Конечно, доходы от спокойно лежащих на депозитах денег - более надежные доходы. Между тем возможности ипотечных организаций, не принимающих депозиты от населения и поэтому ограниченных собственными средствами, в деле развития и совершенствования ипотечного рынка оказываются востребованными далеко не в полной мере, и оператор изменить это положение не желает.
Существует еще один момент в истории развития ипотеки в Казахстане, касающийся инноваций: при внедрении на рынок оператора ипотечной системы план развития компании предусматривал создание принципиально новой организации - Центра по обработке информации (ЦОИ), который, будучи созданным в качестве структурного подразделения, должен был, развившись, со временем отделиться в независимую самостоятельную организацию. Средства массовой информации неоднократно публиковали материалы, в которых рассказывалось о важности внедрения ЦОИ и его роли в дальнейшем развитии кредитного рынка. Главной целью деятельности ЦОИ являлось повышение доступности ипотечных кредитов, в том числе и их удешевление. Решение состояло в резком уменьшении издержек банковской системы в этой сфере. Специалисты, участвовавшие в разработке программы создания и внедрения на рынок ЦОИ, ознакомились с опытом ипотечного кредитования в развитых странах Европы, США, изучили самые современные банковские технологии. Центр планировал использовать новейшие компьютерные программы и оборудование, что позволило бы банкам значительно снизить затраты труда и времени на операционное обслуживание ипотечных кредитов.
Если провести аналогию с промышленностью, то ЦОИ позволил бы казахстанской банковской системе перейти от существующего мануфактурного подхода в области обработки ипотек к массовому производству, поднять уровень структуры и технологий ипотечного кредитования на уровень банковских технологий XXI века.
Автоматизация очень трудоемких и затратных процессов скоринга (системы оценки залогов и платежеспособности клиентов), оперативного мониторинга спроса населения на кредитные услуги, управления кредитными рисками, архивирования бумажных кредитных досье и перевода их в электронную форму позволила бы существенно снизить конечную процентную ставку по кредитам для населения.
Электронный скоринг должен был помочь банкам многократно ускорить процедуры андеррайтинга клиента, посредством электронной связи воспользоваться данными его кредитной истории и выдать запрашивающему банку-партнеру результат проверки кредитоспособности подавшего заявку - готовое заключение о возможности получить кредит указанным лицом или о необходимости отказать ему в его просьбе. В случае положительных результатов скоринга запрашивающая сторона смогла бы получать готовый, отпечатанный типографским способом договор с заранее присвоенным ему порядковым номером, в целом время работы с клиентом сокращалось до минимума. Наряду с системой электронного скоринга планировалось внедрение электронного архива документов, что исключило бы доступ к оригиналам правоустанавливающих документов, а следовательно, и риск их утраты. Со временем ЦОИ должен был сконцентрировать управление правами требования по кредитам, выданным всеми участниками системы, и стать своеобразным центром управления, освободив банки и ипотечные организации от этой рутинной работы. Управление планировалось проводить при полном отказе от ручного труда операторов, в результате автоматизации процесса количество работников ЦОИ сводилось до минимума. Построение работы ЦОИ в соответствии с европейскими аналогами, деятельность которых была отточена в течение многих лет, и наработками которых планировалось воспользоваться, избавило бы новую организацию от «набивания» собственных шишек, связанных с внедрением принципиально новых технологий.
Запуск подобного центра обслуживания всей системы ипотечного кредитования был бы действительно прорывом на ипотечном рынке, способствовал бы расширению перечня предоставляемых гражданам республики финансовых услуг и развитию ипотеки в целом, поскольку позволил бы провести дальнейшую модернизацию системы ипотечного кредитования.
Строгая стандартизация документов, ускорение обработки и сокращение сроков рассмотрения заявлений заемщиков позволили бы создать так называемые «кредитные супермаркеты», где потребители могут приобретать кредитные продукты, как товар в магазине.
К сожалению, работа по созданию ЦОИ как новой перспективной организации, целью которой было сделать ипотечные жилищные кредиты более доступными для каждого гражданина, была прекращена.
Печально, но в то время, как ипотека столь широко рекламируется и пользуется повышенным спросом, потребители вынуждены констатировать явный застой в ее развитии. Возможно, не все согласятся с автором статьи о том, что вышеописанные проблемы являются причиной этого явления, однако бесспорно то, что сегодня большинству граждан, даже если их средняя заработная плата и эквивалентна 400 долларам США, существующая ипотека явно не по возможностям и не по карману.
