Земельно-правовые споры
Очень часто физические и юридические лица сталкиваются с нарушениями своих земельных прав и с необходимостью их защиты в судебном порядке. В настоящей статье автор Старший юрист, Департамент «Экологическое право», ТОО «Юридическая фирма GRATA» Лейла Махметова, рассматривает наиболее распространенные ситуации, в которых оказываются субъекты земельных правоотношений, с тем чтобы объяснить читателям, в каких случаях им следует обращаться в суды и как при этом лучше всего строить защиту своих позиций.
Ситуация 1. 15 января 2006 года акиматом города компании было предоставлено право землепользования в форме аренды на 3 года для строительства производственного объекта в г. Алматы. В дальнейшем эта компания долго не начинала строительство из-за финансовых проблем. 1 октября 2008 года она обратилась в акимат города с заявлениями о выдаче архитектурно-планировочного задания, а также о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Однако акимат отказал компании в удовлетворении обоих заявлений, ссылаясь на то, что земельный участок не использовался в течение 2 лет, и право землепользования подлежит прекращению, а при таких обстоятельствах выдача архитектурно-планировочного задания не имеет смысла. Кроме того, по мнению акимата, землепользователь не исполнил свои обязанности надлежащим образом и потому утратил преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Наши комментарии. Согласно ст. 92 Земельного кодекса РК, если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется в течение двух лет (если более длительный срок не предусмотрен законами Республики Казахстан), то такой участок подлежит принудительному изъятию у собственника или землепользователя в судебном порядке. Однако иск об изъятии земельного участка по данному основанию может быть предъявлен к собственнику или землепользователю только в случае выполнения двух следующих условий:
1) собственник земельного участка или землепользователь был письменно предупрежден о необходимости использования участка по целевому назначению не позднее, чем за год до предъявления иска;
2) за период с момента предупреждения до предъявления иска (составляющий не менее года) собственник земельного участка или землепользователь не принял необходимых мер по использованию своего участка по целевому назначению (ст. 94 Земельного кодекса РК).
В данном случае письменного предупреждения о необходимости использования участка по целевому назначению компания не получала, следовательно, она еще имеет возможность начать использование земельного участка и предотвратить его изъятие.
Далее, по смыслу п. 8 ст. 68 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», акиматы выдают архитектурно-планировочные задания при наличии прав на земельные участки; утвержденных заданий на проектирование, технических условий на подключение объектов к источникам инженерного обеспечения и коммунальных услуг; других исходных материалов (данных). Отсюда следует, что основанием отказа в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отсутствие какого-либо из названных документов; иные основания для отказа ни данным законом, ни другими нормативными правовыми актами не предусмотрены.
В нашей ситуации право землепользования у компании, на момент подачи ею заявления о выдаче архитектурно-планировочного задания, существовало, и компания имела право предотвратить его досрочное прекращение. И если она представила в акимат все остальные необходимые документы, оформленные надлежащим образом, то отказ ей в выдаче архитектурно-планировочного задания был неправомерным.
В то же время, использование земельного участка по целевому назначению является не только правом, но и обязанностью временного землепользователя (п.п. 1 п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РК), и невыполнение этой обязанности в течение двух лет может быть признано основанием для утраты землепользователем преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому данная компания может оказаться в крайне невыгодной ситуации: срок, на который было предоставлено право землепользования, может истечь, а в заключении нового договора аренды акимат будет вправе отказать этой компании при наличии другого заявителя, который тоже желает приобрести на ее участок право землепользования. Прекращение же права на земельный участок повлечет невозможность продолжения на нем строительных работ.
Поэтому в данной ситуации ТОО «Юридическая фирма Грата» может дать следующие рекомендации.
Во-первых, компании следует устранить возможные причины изъятия земельного участка до истечения срока действия договора аренды. Для этого необходимо добиться получения архитектурно-планировочного задания (в крайнем случае следует оспорить отказ акимата в его выдаче в судебном порядке); получить иные разрешительные документы, и как можно скорее начать строительство.
Во-вторых, компании обязательно нужно позаботиться о том, чтобы до истечения срока действия права землепользования у нее возникло новое право на земельный участок. При этом ей желательно подать в акимат заявление о предоставлении земельного участка в частную собственность, а не в землепользование, потому что, как уже было сказано, она утратила преимущественное перед другими лицами право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако, оставаясь арендатором, компания сохраняет за собой преимущественное право покупки арендуемого ею земельного участка (п. 4 ст. 37 Земельного кодекса). Кроме того, не допускается отказ в предоставлении гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков в частную собственность, если в соответствии с Земельным кодексом эти участки могут находиться в частной собственности (п. 5 ст. 26 Земельного кодекса РК). Для заявителей, претендующих на предоставление им права землепользования, такая гарантия не предусмотрена.
При этом следует иметь в виду, что земельный участок в частную собственность компании придется выкупить по кадастровой стоимости, которая утверждается управлением земельных отношений соответствующего города.
Ситуация 2. Компания обладает правом собственности на земельный участок, на котором расположен торговый объект. В январе 2005 года она получила уведомление о намеченном выкупе этого участка для государственных нужд. Но земельный участок не был выкуплен, и в феврале 2007 года компания обратилась в акимат города с ходатайством о выдаче ей разрешения на использование данного участка для строительства складских помещений. Акимат города отказал в выдаче разрешения, ссылаясь на запланированный выкуп участка для государственных нужд. При этом представитель акимата заявил компании, что в случае возведения на земельном участке дополнительных объектов, их стоимость при выкупе участка возмещаться не будет. Через несколько дней компания получила новое уведомление о выкупе земельного участка для государственных нужд, однако до настоящего времени никаких предложений о выкупе со стороны государственных органов не поступало.
Наши комментарии. В случае принятия решения о выкупе земельного участка для государственных нужд, собственник участка или негосударственный землепользователь не позднее, чем за год до предстоящего выкупа такого участка должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение о выкупе (п. 2 ст. 85 Земельного кодекса), а в городах Алматы и Астане - не позднее, чем за 3 месяца (п. 2 ст. 2-1 Закона РК от 1 июля 1998 г. «Об особом статусе г. Алматы»; п. 1 ст. 14 Закона РК от 21 июля 2007 г. «О статусе столицы Республики Казахстан»; п. 1 ст. 3-1 Закона РК от 20.05.98 г. «О статусе столицы Республики Казахстан», действовавшего на момент направления компании обоих уведомлений о выкупе земельных участков для государственных нужд).
В соответствии со статьей 88 Земельного кодекса РК, если собственник или негосударственный землепользователь не согласен с решением о выкупе или с предложенными ему условиями выкупа, местный исполнительный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка.
Такой иск может быть предъявлен по истечении года, но не позднее двух лет с момента направления собственнику или негосударственному землепользователю уведомления о намеченном выкупе земельного участка, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
В данной ситуации местный исполнительный орган уведомил компанию о предстоящем выкупе земельного участка в январе 2005 года, но в течение 2 лет с этого дня он не принял мер к выкупу земельного участка и не предъявил иск в суд. В феврале 2007 года компании было направлено новое уведомление в целях восстановления указанного срока и получения новой возможности выкупить участок. Однако согласно п. 7 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей», повторное письменное уведомление собственника земельного участка или негосударственного землепользователя о выкупе земельного участка для государственных надобностей не предусмотрено законодательством, оно не продлевает, не приостанавливает, не прерывает и не отменяет установленных законодательными актами сроков выкупа земельного участка.
Таким образом, пропуск местным исполнительным органом двухлетнего срока, прошедшего с момента первоначального уведомления компании о выкупе земельного участка для государственных нужд, влечет невозможность принудительного выкупа у нее этого участка.
Что же касается строительства на данном участке складских помещений, то, при соблюдении всех требований законодательства, компания имеет на это полное право. Негативные последствия такого строительства могли возникнуть для компании только в период с момента ее первоначального уведомления о выкупе до момента достижения соглашения о цене в процессе выкупа или принятия судом решения о принудительном выкупе земельного участка. В этот период собственник земельного участка или негосударственный землепользователь несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на таком земельном участке в указанный период.
Однако в данной ситуации срок, в течение которого местный исполнительный орган мог предъявить иск о выкупе земельного участка, был упущен, и этот срок после повторного уведомления собственника восстановлению не подлежит. Поэтому принудительный выкуп земельного участка у данной компании уже невозможен, следовательно, устранен и риск отнесения на ее счет затрат на строительство на данном земельном участке новых объектов.
Поэтому в данной ситуации компания должна обратиться в местный исполнительный орган с новым заявлением о выдаче разрешения на использование земельного участка для строительства. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке, при этом следует доказать суду, когда были получены оба уведомления, и настаивать на том, что повторное уведомление не восстанавливает для местного исполнительного органа пропущенный срок, в течение которого мог быть предъявлен иск о принудительном выкупе земельного участка.
Ситуация 3. По договору с управлением земельных отношений города ТОО «А» выкупило земельный участок в частную собственность. Договор купли-продажи был зарегистрирован в правовом кадастре. Однако вскоре выяснилось, что этот участок занят и фактически используется ТОО «Б», которое тоже уплатило за него в бюджет покупную цену, получило государственный акт на право частной собственности и передало документы на государственную регистрацию в орган государственной регистрации недвижимого имущества.
Наши комментарии. Согласно п. 1 ст. 4 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26.07.07 г., право частной собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации в правовом кадастре. Поэтому в описанной ситуации это право на спорный земельный участок возникло у ТОО «А», т.к. именно оно зарегистрировало данное право в правовом кадастре. ТОО «Б» в регистрации права собственности должно быть отказано, т.к. договор купли-продажи между этим субъектом и управлением земельных отношений был составлен в нарушение ст. 188 ГК, в соответствии с которой, только собственник вправе распоряжаться своим имуществом.
ТОО «А» в такой ситуации имеет право обратиться в суд с иском к ТОО «Б» об истребовании своего земельного участка из чужого незаконного владения. ТОО «Б» в свою очередь, обязано привлечь к участию в деле акимат, вынесший постановление о предоставлении ему права собственности, и управление земельных отношений, с которым был заключен договор купли-продажи (п. 1 ст. 415 ГК). Эти органы обязаны принять участие в деле, в противном случае они лишатся права доказывать неправильность ведения дела покупателем, т.е. ТОО «Б» (п. 3 ст. 415 ГК). Если же ТОО «Б» не привлечет указанные органы к участию в деле, то это освободит их от ответственности за продажу ему чужого земельного участка, если они смогут доказать, что, приняв участие в деле, они могли бы предотвратить изъятие земельного участка в пользу ТОО «А» (п. 2 ст. 415 ГК).
В случае, если ТОО «Б» привлечет соответствующий акимат и управление земельных отношений к участию в деле, но земельный участок все же будет истребован в пользу ТОО «А», ТОО «Б» приобретет право на возмещение из бюджета понесенных им убытков, если указанные органы не докажут, что ТОО «Б» до исполнения договора знало или должно было знать о существовании на земельный участок права собственности у ТОО «А».
