Относиться добросовестно
Дина Амирова
В 2012 году в соответствии с Указом Президента РК административные границы Алматы были расширены путем присоединения части территорий из состава земель Карасайского и Талгарского районов Алматинской области. Это породило множество земельных споров.
О том, каким образом они решаются, рассказывает судья Бостандыкского районного суда г. Алматы Гульмира Талапова.
- Гульмира Талаповна, на ваш взгляд, каковы причины участившихся обращений в суды по земельным спорам?
- Дело в том, что когда земельные участки были присоединены к городу, прошла инвентаризация присоединяемых земель, в ходе которой были подготовлены новые схемы с описанием границ города и его районов. Однако после передачи материалов в уполномоченные государственные органы г. Алматы (включая картографический материал крупного масштаба, списки всех землепользователей с кадастровыми номерами каждого земельного участка, их размерами, с установлением межевых знаков, отделяющих областные земли от городских) выяснилось, что при предоставлении земельных участков в собственность гражданам в ходе оформления правоудостоверяющих и идентификационных документов на землю уполномоченными органами области допущены нарушения, результатом которых стали накладки в схемах земельных участков, находящихся в частной собственности граждан. Выясняться это стало, когда у собственников земельных участков возникла необходимость в переоформлении документов на земельные участки в связи с переходом территорий, ранее относившихся к области, в черту г. Алматы. Отсюда и участившиеся обращения в суд.
Накладки чаще всего касаются земельных участков, границы которых являются смежными. Имеют место случаи, когда участки полностью накладываются по схеме друг на друга, иногда накладываются не один, не два, а несколько земельных участков. В таких случаях собственникам приходится, как говорится, идти навстречу уполномоченному органу и соглашаться на уменьшение площадей их земельных участков, в некоторых случаях на изменение их конфигурации, естественно, с согласования смежных собственников (соседей). В большинстве случаев такие вопросы решаются добровольно, но имеют место факты, когда собственник ни за что не соглашается на уменьшение площади земельного участка и обращается в суд.
- Как решаются такие вопросы на практике?
- Судом подробно анализируются все материалы, изучаются земельно-кадастровые дела, в том числе их техническая часть. Вот недавний случай: в суд обратилась гр. К. с иском на бывшего супруга и требованием о демонтаже забора и определении границ доли земельного участка. Свои требования она мотивировала тем, что бывший муж, чтобы не делить имущество после развода, подарил ей и детям общий дом с участком, однако затем незаконно захватил часть ее земельного участка, где проходит водопровод. Также она сообщила суду, что когда они получали акт на землю, то вызвали техника, измерили землю и поставили забор на границе между участками, а договор был устным. Истица просила суд возложить на ответчика обязанность произвести демонтаж забора и определить границы ее доли земельного участка согласно идентификационным и правоустанавливающим документам. Ответчик иск не признал и пояснил, что участок и находящиеся на нем постройки он получил по наследству и подарил их бывшей жене и детям. Забор им возведен законно, так как в силу договора дарения жилой дом, согласно плану, и доля земельного участка остались в его собственности, и никакой договоренности с супругой об определении долей земельного участка не было.
Судом было установлено, что на основании договора дарения дом и доля участка остались во владении ответчика. Что касается установления забора, то судом поручено АГФ РГП «НПЦзем» провести землеустроительные работы на указанном участке, в ходе которых установлено, что произошло увеличение доли земли ответчика за счет доли истицы. При таких обстоятельствах суд счел обоснованными доводы истицы и подлежащими удовлетворению ее требования в части возложения на ответчика обязанности произвести демонтаж забора за свой счет. Что касается требования об определении границ ее доли земельного участка согласно идентификационным и правоустанавливающим документам, то данные требования суд нашел не подлежащими удовлетворению, поскольку указанный участок находился в общей долевой собственности сторон. Вместе с тем согласно п. 6 ст. 53 Земельного кодекса порядок использования участка, находящегося в общей собственности, определяется договором. При недостижении соглашения между сторонами порядок пользования определяется судом. Суд постановил возложить на ответчика обязанность произвести за свой счет демонтаж забора на территории участка, в остальной части иска отказать.
- Как предупредить подобные проблемы? Что для этого могут сделать собственники участков?
- В первую очередь собственник обязан проявлять ответственность по отношению к своему имуществу в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 8 ГК РК, согласно которой граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором.
Как показывает судебная практика по земельным спорам, рассматриваемые дела возникают, как правило, вследствие нарушений требований действующего законодательства уполномоченными государственными органами при предоставлении в частную собственность земельных участков и оформлении прав на них, а с другой стороны - вследствие небрежного отношения собственников к своему имуществу и правам на него. Имеют место случаи, когда государственные акты на земельные участки получены собственниками еще в начале 1990 годов, однако вплоть до того момента, когда возникла необходимость в переоформлении документов, никто не обращался в уполномоченные органы с соответствующими заявлениями. В некоторых случаях собственники в течение длительного периода не интересовались судьбой своего недвижимого имущества (земельного участка), не принимали никаких мер к его освоению, защите и прочее, что, в свою очередь, дало возможность уполномоченным органам незаконно «вторично» оформить право собственности на этот же земельный участок уже на нового собственника. Отсюда - множество правовых проблем и длительные судебные тяжбы.
В связи с этим хотелось бы отметить в порядке рекомендации, что гражданам необходимо добросовестно и ответственно подходить к вопросу реализации своих прав и законных интересов собственника земельного участка (так же, как и любого имущества в целом), чтобы впоследствии не порождать судебных споров, которые нередко затрагивают интересы не одного лица.
