Добросовестные приобретатели и недействительные сделки (Тимур Данабаев, автор юридического блога KazYurist на Facebook)

Добросовестные приобретатели и недействительные сделки

 

Допустим, вы купили по объявлению машину или квартиру, полностью рассчитались с продавцом и пользуетесь себе в удовольствие приобретенным имуществом, радуясь хорошей покупке, но через какое-то время нежданно-негаданно получаете повестку в суд - оказывается, ваш продавец ранее купил это имущество у другого лица, которое, в свою очередь, действовало от имени собственника по подложной доверенности (или наличествует иное основание недействительности сделки), о чем вы, конечно же, не знали и не могли знать. Вы, вероятно, будете удивлены, но в указанной ситуации крайне велика вероятность того, что суд признает первую сделку недействительной и обяжет вас возвратить имущество истцу.

Как же совершать дорогостоящие покупки, чтобы не столкнуться с такими проблемами, учитывая рост мошенничеств и иного недобросовестного поведения со стороны отдельных, мягко говоря, непорядочных граждан? В каких случаях у лица, оказавшегося в такой ситуации, есть хотя бы чисто теоретически шанс, что суд признает его «добросовестным приобретателем» и сохранит за ним спорное имущество? В поисках ответов рассмотрим Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 07 июля 2016 года №6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности»:

«12. В случаях, когда истребование имущества осуществляется собственником у других лиц, применение последствий в виде виндикации (истребование имущества собственником от приобретателя на основании ст. 261 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) - прим. автора) зависит от наличия или отсутствия следующих обстоятельств: является ли сделка по отчуждению имущества возмездной или безвозмездной; от добросовестности или недобросовестности приобретателя; способа выбытия имущества из владения собственника: помимо воли последнего или по его воле.

В соответствии с пунктом 2 статьи 261 ГК, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (поэтому трижды подумайте, прежде чем прибегать к оформлению в виде безвозмездных заключаемых вами возмездных сделок. Например, рискованно с этой точки зрения оформление договора дарения, если на самом деле заключается договор купли-продажи. Кроме того, не рекомендую соглашаться с предложениями о заключении сделки, которая законодательством будет рассматриваться как «притворная»: например, договор купли-продажи «прикрывается» выдачей доверенности, договор займа и следующий за ним договор залога - оформлением договоров дарения или купли-продажи - прим. автора).

Недобросовестным приобретателем является тот, кто мог знать или предполагать из сложившейся обстановки, места совершения сделки, цены и других подобных факторов о том, что продавец не имел права распоряжаться данным имуществом. При таких обстоятельствах собственник имеет право на виндикацию (истребование имущества собственником от приобретателя на основании ст. 261 ГК - прим. автора) своего имущества во всех случаях (подозрительно низкая цена, неоправданная срочность заключения сделки, совершение нескольких сделок в короткий период времени, наличие в цепи предыдущих сделок продаж по доверенности, а также любые иные сомнительные условия, детали и обстоятельства заключенной сделки в случае будущего спора могут сыграть с вами злую шутку, поставив под сомнение вашу «разумную осторожность, добросовестность, осмотрительность» - примеч. автора).

Добросовестный приобретатель - это лицо, которое до передачи ему имущества по возмездной сделке не знало или не должно было знать о том, что лицо, у которого приобретено это имущество, не имело права его отчуждать (пункт 1 статьи 261 ГК).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

13. …Признание судом приобретателя добросовестным не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного собственником иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя.

Истребование собственником имущества у добросовестного приобретателя возможно только при наличии оснований, предусмотренных статьей 261 ГК (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, утеря имущества собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищение у того или другого лица, либо выбытие из их владения иным путем помимо их воли).

…К иным путям выбытия имущества относятся, в частности, такие случаи, как совершение сделок под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом, под влиянием заблуждения и другие.

Интересы добросовестного приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность, осмотрительность, подлежат защите только в том случае, если собственник не докажет в суде, что имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (интересы приобретателя, признанного добросовестным приобретателем, проявившим разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность могут быть защищены только в том случае, если собственник не докажет, что он сам или лицо, которому собственник передал имущество, утеряли спорное имущество либо что это имущество было у них похищено либо выбыло из их владения помимо их воли. В противном случае - если собственник сможет доказать, что имущество было утеряно, похищено или выбыло из владения иным путем помимо воли - интересы добросовестного приобретателя, даже с учетом того, что он проявил при заключении сделки разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность, защите не подлежат - примеч. автора).

Таким образом, наиболее важное значение для эффективной защиты ваших интересов в вышеуказанной ситуации имеют следующие три обстоятельства:

1) возмездность сделки,

2) добросовестность приобретателя,

3) способ выбытия имущества из владения собственника: помимо воли последнего или по его воле.

В целом, совершая крупные покупки, будьте осмотрительнее, проявляйте разумную осторожность, не играйте по навязываемым вам правилам, глубже вникайте во все детали и нюансы сделки, не спешите необдуманно и быстро расстаться с вашими кровными - вы рискуете большой суммой денег и должны правильно оценивать риски: «наведение справок» о продавцах и приобретаемом имуществе, анализ предыдущих сделок, своевременная консультация с юристами, нотариусами, другие аналогичные меры, своевременно вами предпринятые, сослужат вам хорошую службу в деле защиты от крупных убытков и потрясений.

 

 

Тимур Данабаев, автор юридического блога KazYurist на Facebook.