При наличии прав на земельный участок
M. Ермеков,
судья Павлодарского областного суда
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих нужд в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений.
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу закона признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), так как эти сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законодательством.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно п. 3 ст. 236 ГК с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Законодательство предусмотрело три варианта разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежавшем ему земельном участке, при условии, если данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной пристройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, с возмещением им расходов на постройку осуществившему ее лицу в размере, определенном судом.
Право собственности может быть признано, если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов.
Иск о праве собственности на самовольную постройку, прочно связанную с землей (недвижимое имущество), предъявляется по месту нахождения оспариваемой постройки.
Предметом доказывания по делам этой категории является факт соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил.
Поскольку несоответствие возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил является основанием к отказу в иске, судам следует надлежаще исследовать данные обстоятельства.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться, исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном кадастре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам.
В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы: соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли отступления существенными; как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости; в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома; соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила; каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения, и т.п. Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки и техники, суд в соответствии с правилами ст. 77 ГПК может привлечь специалиста к участию в процессуальных действиях, а также назначить соответствующую экспертизу согласно ст. 82 ГПК.
Удовлетворение иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушения законных интересов других лиц, или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.
Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.
Иск о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке.
В связи с этим судье на стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить истцу представить доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Такими доказательствами могут быть выданные акимом или уполномоченными органами документы о согласии на предоставление истцу земельного участка и о соответствии строения нормам и правилам.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии со ст. 237 ГПК.
Судебная практика свидетельствует о том, что лица, осуществившие самовольную постройку на принадлежащем им земельном участке, используют судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку с целью обойти установленный порядок получения разрешений на строительство.
Поэтому для пресечения такой замены в ст. 224 ГК необходимо предусмотреть норму о том, что судебный порядок признания права на самовольную постройку, созданную на земельном участке, принадлежащем лицу на законном основании, допускается в случае отказа застройщику в оформлении прав на строение со стороны уполномоченных органов. Представляется, что в подобном случае застройщик вправе воспользоваться правом на судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку и в рамках данного требования ссылаться на незаконность отказа в оформлении требуемых документов либо обратиться с самостоятельным заявлением об оспаривании действий органов местного самоуправления в порядке гл. 28 ГПК.
В последние годы в Павлодарской области имеет место значительное уменьшение количества исков о признании права собственности на самовольную постройку. Данная положительная тенденция является результатом работы областного суда, который правильно ориентировал нижестоящие суды на то, чтобы они не подменяли собой уполномоченные государственные органы, призванные давать соответствующие разрешения на строительство. В свою очередь, суды первой инстанции области на стадии принятия исковых заявлений данной категории в производство суда требуют от истцов разрешения вопроса во внесудебном порядке путем получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.