Обеспечить целевое расходование средств
Л. Цибульская,
судья Буландынского районного
суда Акмолинской области
Ст. 25 Конституции РК гласит, что в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Приобретение жилья является правом каждого гражданина Казахстана, и государство постоянно проявляет об этом заботу.
В последние годы очень популярным стало долевое строительство, пик которого пришелся на 2006 год. Общественные отношения, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, стали нуждаться в законодательном урегулировании.
Гражданский кодекс РК, принятый 24 декабря 1994 года, предусматривал гл. 12 - Договор о совместной деятельности (простое товарищество), содержащую общие положения, регулирующие взаимоотношения лиц, которые приняли на себя обязательства совместно действовать для получения доходов или достижения иной, не противоречащей закону цели.
7 июля 2006 года принят и с 1 января 2007 года введен в действие Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве». В ст. 1 данного Закона впервые дано понятие договора о долевом участии в жилищном строительстве как договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком и регулирующего правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков.
Общественные отношения в этой сфере стали развиваться стремительно, и данный Закон не раскрывал и не регулировал отношения, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством (п. 3 ст. 2 Закона). Также имели место факты обмана дольщиков недобросовестными застройщиками, что нарушало права граждан на получение собственного жилья.
7 апреля 2016 года принят новый Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», вступивший в действие с 9 октября 2016 года.
Данный Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве жилых домов (жилых зданий) за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Настоящий Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании), а вторая - произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании).
Ст. 3 настоящего Закона предусмотрено, что положения в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в жилом доме (жилом здании).
Законом предусмотрено, что он не распространяется на отношения, связанные с:
- государственными закупками;
- инвестированием в жилищное строительство или организацией строительства юридическими лицами, контрольным пакетом акций которых прямо или косвенно владеет государство, без права реализации жилых и (или) нежилых помещений в объекте строительства до ввода объекта в эксплуатацию, за исключением Фонда гарантирования;
- приобретением только юридическими лицами жилых и (или) нежилых помещений в строящемся жилом доме (жилом здании) без права продажи (переуступки прав требований) физическим и (или) юридическим лицам жилых и (или) нежилых помещений в строящемся жилом доме (жилом здании) до ввода его в эксплуатацию;
- малоэтажным строительством.
Для обеспечения гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков законом предусмотрено создание (определение) Правительством РК Фонда гарантирования.
В ст.ст. 5 и 6 Закона разграничена компетенция уполномоченного органа - центрального исполнительного органа, осуществляющего руководство в сфере долевого участия в жилищном строительстве, и местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.
Законом четко урегулированы способы организации долевого участия в жилищном строительстве, это - получение гарантии Фонда гарантирования; участие в проекте банка второго уровня; привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Гл. 4 Закона регулирует порядок заключения, изменения и расторжения договора о долевом участии в жилищном строительстве, права и обязанности дольщика, исполнение обязательств, ответственность сторон по данному договору. В ст. 14 закреплены права и обязанности дольщика.
Так, дольщик вправе получить информацию по уполномоченной компании и объекте строительства; уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве в порядке, определенном гражданским законодательством РК; требовать надлежащего исполнения уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Дольщик обязан: внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве; своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве; принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию в течение 30 календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли; в случае изменения фактического адреса и других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение 30 календарных дней.
Законом упорядочены порядок и особенности долевого участия в жилищном строительстве. Ст. 18 раскрывает порядок выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков при организации долевого жилищного строительства способом участия в проекте банка второго уровня или после возведения каркаса жилого дома (жилого здания). Предусмотрено, что привлечение денег дольщиков осуществляется уполномоченной компанией на основании разрешения местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения на привлечение денег дольщиков.
Ст. 20 закреплено целевое использование денег в долевом участии, направленных на строительство жилого дома (здания).
Компания, осуществляющая деятельность по обеспечению долевого строительства жилого дома и реализующая доли в жилом доме, не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, а также обязана предоставить для ознакомления физическим и юридическим лицам, желающим заключить договор о долевом строительстве, информацию о компании, объекте строительства, сроках его завершения.
В случае предоставления уполномоченной компанией неполной и недостоверной информации дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.
Особое внимание отведено Фонду гарантирования и особенности организации долевого участия в жилищном строительстве с участием фонда гарантирования (гл. 6 и 7 Закона).
Основным видом деятельности Фонда является предоставление гарантий на завершение строительства жилого дома (жилого здания). Основные задачи Фонда - обеспечение стабильности и эффективности системы гарантирования долевого участия в жилищном строительстве; защита прав и законных интересов дольщиков при наступлении гарантийного случая; иные задачи, осуществляемые в целях стимулирования рынка долевого жилищного строительства.
Фонд гарантирования вправе:
- иметь беспрепятственный доступ на территорию объекта строительства с предварительным уведомлением уполномоченной компании не позднее одного рабочего дня до предполагаемой даты посещения объекта с соблюдением требований законодательства по охране труда и технике безопасности;
- запрашивать у застройщика, уполномоченной компании любую информацию по строительству жилого дома (жилого здания), в том числе о ходе строительства, заключенных договорах о долевом участии в жилищном строительстве, и иную информацию, необходимую для осуществления функций, определенных настоящим Законом;
- согласовывать изменения в проектно-сметной документации;
- осуществлять функции администратора - временного управляющего, временного администратора (через представителя) в соответствии с законодательством о реабилитации и банкротстве в отношении застройщика - должника;
- организовать продажу нереализованных долей в жилом доме (жилом здании), а также голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании для возмещения своих расходов по завершению строительства;
- отказать в заключении договора о предоставлении гарантии по основаниям, определенным в п. 3 ст. 32 настоящего Закона;
- предъявлять требования к застройщику, уполномоченной компании о возмещении расходов Фонда гарантирования, затраченных на завершение строительства жилого дома (жилого здания), при наступлении гарантийного случая, после приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию.
При этом государство не устранилось от участия в жилищном строительстве. Ст. 39 Закона четко зафиксировано, что государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки.
Данный Закон заставляет участников долевого строительства пересматривать позиции и отношения по вопросам о недобросовестности застройщиков и обманутых дольщиков, исключает вопросы о том, почему в настоящее время государство оказывает помощь дольщикам по завершении строительства жилых домов для получения дольщиками квартир.
