Земельные споры: дать надлежащую правовую оценку
Айсулу Жумашева,
судья суда г. Актобе
Существенное количество дел, рассматриваемых судами, составляют земельные споры. За каждым из них стоят судьбы людей, их интересы и материальные блага, и поэтому к каждому случаю судам необходимо подходить тщательно, индивидуально, учитывая все обстоятельства дела.
Земельные правоотношения регулируют Конституция РК, Земельный, Гражданский кодексы, законы «О государственном имуществе», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», нормативные постановления Верховного Суда от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства», от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд», от 24 декабря 2010 года № 20 «О некоторых вопросах применения судами норм главы 27 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан».
Согласно ст. 167 Земельного кодекса споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются в судебном порядке. Следует отметить, что споры, связанные с изъятием земельных участков для государственных нужд, по искам уполномоченных органов об изъятии земельных участков в связи с неиспользованием их либо использованием с нарушением земельного законодательства составляют немалое количество дел, рассматриваемых судами.
Дела об изъятии земельных участков для государственных нужд рассматриваются не только судом г. Актобе, они также поступают и в производство Специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области, в районные суды области с требованием об изъятии в связи с неиспользованием или использованием с нарушением действующего законодательства. И данная категория дел была и по сегодняшний день остается актуальной.
Основанием для изъятия земельных участков для государственных нужд служит не только нарушение действующего земельного законодательства их пользователями, но также обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых.
С учетом понесенных затрат
Следует отметить, что в силу требований п. 3 ст. 26 Конституции принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения. В ст. 84 Земельного кодекса и ст. 62 Закона «О государственном имуществе» обозначены общие положения и принципы принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд.
До принятия Закона «О государственном имуществе» порядок возмещения собственнику убытков, причиненных прекращением права собственности, был закреплен в ст.ст. 87, 166 Земельного кодекса, императивно предусматривающих, что цена выкупаемого имущества определяется, исходя из рыночной стоимости земельного участка, находящихся на нем строений, зеленых насаждений и т.д.
С введением с 10 марта 2011 года в действие Закона «О государственном имуществе» редакция этих статей изменена. Теперь цена выкупаемого государством земельного участка определяется с учетом затрат, понесенных собственником при его приобретении.
Так, согласно п.п. 1, 2 ст. 67 Закона стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству, за исключением случаев, когда земельный участок, отчуждаемый для государственных нужд, перешел к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда. В указанных случаях стоимость определяется из цены, указанной в договоре или решении суда, но не выше его рыночной стоимости.
При этом, как показывает судебная практика, не всегда споры об изъятии земельного участка для государственных нужд удовлетворяются. Основанием к отказу в иске по данной категории дел, согласно п. 5 ст. 84 Земельного кодекса и п. 3 ст. 62 Закона РК «О государственном имуществе», не может быть признано принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд любое отчуждение, преследующее коммерческие цели негосударственных юридических лиц.
Местный исполнительный орган должен подтвердить наличие документа, подтверждающего предложение местного исполнительного органа о предоставлении собственнику отчуждаемого земельного участка другого равноценного земельного участка.
Согласно п. 5 ст. 62 Закона «О государственном имуществе» невыполнение положений статей данного закона является основанием для отказа судом в принудительном отчуждении земельного участка и отмены принятого постановления о принудительном отчуждении земельного участка.
Использовать земли по назначению
Согласно п. 1 ст. 92 Земельного кодекса в случаях, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение двух лет, а земельный участок, предоставленный на праве землепользования для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, не используется в общей сложности два года в пятилетний период, исчисляемый с момента первого выявления неиспользования земельного участка по назначению, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника и землепользователя в порядке, предусмотренном ст. 94 Кодекса.
Нарушение данных положений закона является основанием к изъятию земельных участков.
Основанием для обращения в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка является нарушение земельного законодательства РК.
Вместе с тем следует обратить внимание на то, что к таким случаям относится использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением, использование земли, которое привело к существенному снижению плодородия либо к значительному ухудшению экологической обстановки.
Такой иск может быть заявлен после письменного предупреждения собственника или землепользователя о необходимости использовать земельный участок по назначению и после применения мер административного взыскания в сроки, установленные ст. 94 Земельного кодекса.
Судом правомерно отказывается в признании права собственности на земельный участок по приобретательской давности. Так, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса право собственности на земельный участок возникает путем: предоставления права собственности; передачи права собственности; перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Из смысла данной нормы закона следует, что право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем участка правомерно, т.е. оно оказалось у него в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами либо не противоречит им, но не получили правового оформления.
К примеру, истец Л. обратился в суд с требованием о признании права собственности на земельный участок, при этом свои требования мотивировал тем, что в 1994 году на основании решения главы Актюбинской городской администрации ему был предоставлен земельный участок, который в мае 2003 года продан ему, после чего он был принят в члены садоводческого кооператива «УВД-5», и с 2000 года он пользуется земельным участком как своим. Согласно решению главы Актюбинской городской администрации земельный участок в садоводческом кооперативе «УВД-5» передан Л. в пожизненно наследуемое владение, однако за последним право собственности на данный участок не зарегистрировано.
В соответствии со ст. 118 ГК право собственности возникает с момента государственной регистрации в уполномоченном органе. При отсутствии данных о государственной регистрации на земельный участок признание права собственности на основании ст. 240 ГК РК в силу приобретательской давности исключается.
Для приобретения прав на спорный земельный участок истцу следует в порядке ст. 43 Земельного кодекса РК обратиться в уполномоченный орган в установленном законом порядке.
Обжалование действий - в судебном порядке
К рассматриваемой категории дел также относятся споры об обжаловании действий и решений должностных лиц, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель.
Так, решением суда г. Актобе отказано в иске гр. Ю. к ГУ «Территориальная земельная инспекция по Актюбинской области Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами», государственному инспектору И. о признании акта проверки и предписания недействительными. Данное дело рассмотрено в суде апелляционной инстанции, решение суда оставлено в силе.
При рассмотрении данного дела судами было установлено, что на основании акта о назначении проверки, зарегистрированного в УКПСиСУ Актюбинской области, государственным инспектором по использованию и охране земель ГУ «Территориальная земельная инспекция по Актюбинской области Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» И. проведена внеплановая проверка по соблюдению собственником земельного участка Ю. норм земельного законодательства.
Из акта проверки использования земельного участка № 29 следует, что при проверке установлено, что собственником земельного участка Ю. допущены нарушения земельного законодательства, выразившиеся в самовольном занятии земельного участка площадью 66,6 кв. м.
В соответствии со ст. 148 Земельного кодекса должностные лица, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель, имеют право направлять в соответствующие органы материалы о нарушениях земельного законодательства для решения вопроса о привлечении виновных к ответственности, составлять протоколы (акты) о нарушениях земельного законодательства РК, предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства РК и т.д.
На основании данной нормы закона государственным инспектором по использованию и охране земель ГУ «Территориальная земельная инспекция по Актюбинской области Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» И. собственнику земельного участка Ю. выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства и освобождении самовольно занятого земельного участка.
Постановлением уполномоченного государственного органа Ю. была привлечена к административной ответственности по ст. 118 КоАП и подвергнута административному наказанию в виде штрафа в размере 50 МРП.
Таким образом, суды правомерно исходили из того, что согласно п. 11 ст. 43 Земельного кодекса не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов, при осмотре и замере земельного участка установлено расхождение площади занимаемого истицей участка с размерами, установленными правоустанавливающими и идентификационными документами, самовольное занятие ей земельного участка площадью 0,0066 га из земель, находящихся в государственной собственности.
Под данную категорию дел также подпадают споры о возникновении права собственности на один и тот же участок у двух и более собственников.
В соответствии с п. 8 нормативного постановления Верховного Суда РК № 6 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» при разрешении спора о возникновении права собственности на один и тот же участок у двух и более собственников (землепользователей), а также о нарушении границ смежных земельных участков судам следует принимать во внимание требования, установленные ст. 43 Земельного кодекса.
Согласно ст. 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 года при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из приоритета зарегистрированного в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество над незарегистрированными.
Только после выплаты компенсации
При разрешении споров об определении размера денежной компенсации судами решаются все вопросы возмещения собственнику убытков, причиненных прекращением права собственности в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд, при этом имущество оценивается, исходя из его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 67 Закона РК «О государственном имуществе».
В случае удовлетворения иска о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд судам в силу п. 1 ст. 15 Закона РК «О жилищных отношениях» следует в резолютивной части решения указывать, что вопрос об исполнении решения в части выселения собственника и сноса жилого дома должен решаться только после предоставления благоустроенного жилища или выплаты денежной компенсации.
В завершение хотелось бы отметить, что за каждым земельным спором стоят судьбы людей, их интересы и материальные блага, и судам к каждому случаю необходимо подходить тщательно, учитывая все обстоятельства дела, и давать надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, исследованным обстоятельствам и материалам дела.
