В установленном законом порядке
Галымжан Абубакиров,
судья суда г. Актобе
С появлением права частной собственности на землю и развитием рыночных отношений в судах стали чаще разрешаться споры между собственниками земли, землепользователями и государственными органами.
Земля является основой жизнедеятельности народа, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов. За годы независимости нашего государства земельное законодательство постоянно изменялось и совершенствовалось.
Возможность приобретения земельных ресурсов в частную собственность появилась с принятием Указа Президента РК «О земле» от 22 декабря 1995 года, имеющего силу закона. Впервые было введено право частной собственности на отдельные категории земель (для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, дачного строительства, застройки производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями). Земельный участок стал объектом собственности.
С введением в действие с 6 июля 2003 года Земельного кодекса появилась возможность приобретения права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского хозяйства и негосударственными юридическими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения, являются Конституция РК, Земельный, Гражданский кодексы, законы «О государственном имуществе», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Казахстан», «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», нормативные постановления Верховного Суда от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства», № 8 от 25 декабря 2006 года «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд», № 20 от 24 декабря 2010 года «О некоторых вопросах применения судами норм главы 27 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан».
В ходе рассмотрения гражданских дел по земельным спорам возникают проблемные вопросы, которые находят свое разрешение следующим образом.
К примеру, одна из сторон в судебном споре предоставляет правоустанавливающие и идентификационные документы (государственный акт на право пожизненного наследуемого владения землей), которые не зарегистрированы в регистрирующем органе. У другой стороны также имеются правоустанавливающие и идентификационные документы (акт на право частной собственности), прошедшие регистрацию в органах юстиции. Между тем спор идет об одном и том же земельном участке. Одна из сторон владеет земельным участком с середины 90-х годов, а другой земельный участок предоставлен позже, при этом его право собственности зарегистрировано. Имеет ли в данном случае приоритет зарегистрированное право на земельный участок над незарегистрированным?
Согласно ст. 7 Закона РК с изменениями и дополнениями по состоянию на 25 марта 2011 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» указано, что права на недвижимое имущество возникают с момента их регистрации. П. 6 данной статьи предусматривает, что при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений:
- зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными;
- приоритет ранее возникших прав (обременений прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.
В данном случае необходимо руководствоваться пп. 2) указанной статьи, так как первое лицо владеет землей на основании государственного акта на правах пожизненного наследуемого владения, что соответствует законодательству, действовавшему в момент их возникновения. А второй владелец зарегистрировал свои права и получил земельный участок позже. Кроме того, следует отметить, что согласно п. 1 ст. 122 Указа Президента «О земле» от 22 декабря 1995 года граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего
Указа становятся собственниками земельных участков.
Следовательно, первый владелец, имеющий государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, становится собственником земельного участка. И этого права он в установленном законом порядке не лишен.
Документы, удостоверяющие права на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в соответствии с ранее действовавшим законодательством, сохраняют юридическую силу. При государственной регистрации прав на земельные участки или сделок с ними на основании ранее выданных документов, имеющих юридическую силу, восполнение недостающей информации для правового кадастра осуществляется в порядке, установленном центральными исполнительными органами по ведению земельного и правового кадастров по единой для Республики Казахстан методике.
Вышеприведенные обстоятельства свидетельствует о том, что второе лицо, получившее земельный участок и зарегистрировавшее свое право, в данном случае не может иметь преимущественного права.
Следующий пример связан с иском об истребовании земельного участка или признании постановления акима государственного акта на спорный земельный участок недействительным в связи с наслоением или накладкой. По спорным земельным участкам землеустроительные работы уполномоченными органами не проводились, их границы на местности не установлены. По этой причине возникла накладка земельных участков. Наслоение участков могло возникнуть при предоставлении участка второму лицу, это и логично, поскольку при предоставлении земельного участка первому владельцу ограничений со стороны соседних участков не было. Для того чтобы этот вопрос разрешить правильно, следует проверить, соблюден ли порядок предоставления земельных участков, предусмотренный ст.ст. 43 и 44 Земельного кодекса.
Во-первых, необходимо определить возможность удовлетворения заявленного ходатайства о предоставлении земельного участка, для чего следует произвести предварительный выбор земельного участка, установить его границы на местности.
Также возникает вопрос, вправе ли суд отменить акт местного исполнительного органа только в части «накладки» земельных участков либо у суда имеется лишь право на отмену всего постановления акима в полном объеме?
Полагаем, что акт местного исполнительного органа должен быть отменен в полном объеме, ибо частичной отменой суд выходит за пределы своей компетенции и выполняет функции уполномоченного органа, поскольку решает несвойственные суду функции по дроблению, разделению земельного участка. Вместе с тем, признав постановление незаконным, обязывая уполномоченный государственный орган устранить допущенные нарушения закона, в мотивировочной части решения суд обязан указать о необходимости вынесения местным исполнительным органом нового решения в пределах неоспоренной, правомерно предоставленной части земельного участка тому лицу, которому часть земельного участка предоставлена с нарушением закона.
Граждане, получившие земельные участки в садоводческом товариществе, узаконили свои права пользования ими, а затем не пользовались участками в течение нескольких лет. В результате местный исполнительный орган выделяет эти земельные участки другим лицам, которые в установленном законом порядке так же, как и предыдущие землепользователи, узаконили свои права. То есть на основании решения исполнительного органа получили на землю государственные акты и зарегистрировали свои права, построили на участках дома и проживают там с семьями. Возник спор между указанными землепользователями.
Решением суда земельные участки оставлены в пользу последних, а в иске первым землепользователям отказано, поскольку они отказались от своих прав и обязанностей по поводу использования предоставленных им земельных участков.
В соответствии со ст. 92 Земельного кодекса в случаях, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение двух лет, такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном ст. 94 Кодекса, согласно которой иск может быть предъявлен после письменного предупреждения не менее чем за год до иска. Таким образом, со стороны местного исполнительного органа усматривается нарушение требований земельного законодательства. Нарушение требований закона усматривается также со стороны владельцев земельных участков, которые в течение длительного времени не использовали их по назначению, не вносили обязательные платежи.
В данном случае новые владельцы земельных участков не нарушали требований земельного законодательства. Они получили земельные участки в установленном законом порядке по решению компетентных органов, зарегистрировали свои права и затем использовали по назначению. Они также строили дома на выделенных им земельных участках, которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке компетентным органом. Поэтому вопрос о сносе домов как самовольного строительства исключается.
Поскольку усматривается вина местного исполнительного органа, то он должен выделить другие земельные участки первым землевладельцам.
