Механизм гарантирования, которым занимается Фонд гарантирования жилищного строительства, направлен на то, чтобы дольщик был защищен с точки зрения завершения строительства - Даурен Онаев, председатель правления АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» (дочерняя организация Холдинга «Байтерек»).
- Даурен Арманович, прошло ровно два месяца, как было объявлено о запуске Фонда гарантирования жилищного строительства. Озвученные инициативы называют амбициозными, жесткими и даже трудновыполнимыми. Сложно заходить на строительный рынок с благими идеями, намерениями после стольких скандалов с дольщиками?
- Хороший вопрос. Действительно, мы заходим на строительный рынок как новый игрок, новая сторона, которая занимается гарантированием жилищного строительства, в частности гарантированием рисков дольщиков. И в этом плане мы действительно заходим на рынок, который сейчас именно в части долевого строительства негативно воспринимается всеми, в том числе населением. Поэтому не так просто заходить на такой рынок, не так легко и просто начинать работу с нуля.
Вместе с тем, инициатива по созданию специального фонда гарантирования в этой отрасли, как раз таки стала последствием тех негативных явлений, которые связаны с историями обманутых дольщиков, с не выполнившими свои обязательства застройщиками. С целью недопущения таких случаев и был создан фонд гарантирования, и для выполнения поставленных перед нами задач, мы начинаем взаимодействовать с застройщиками.
Вот вы говорите про жесткие требования к застройщикам, но это ведь логично. Для того чтобы получить по объекту нашу гарантию, все объекты должны соответствовать определенным критериям, и мы в этом должны удостовериться. Тем более, что мы, по сути, гарантируем завершение строительства, и мы должны быть уверены, что партнер – а мы базируемся на партнерских отношениях – в лице застройщика действительно надежный, что ему можно доверять.
- Вы заявляли, что намерены застраховать более 50 процентов жилья, которое строится за счет привлечения денег дольщиков. При этом у строительных компаний, которые получат добро фонда, должна быть безупречная репутация. Насколько сложная для застройщиков схема и выполнима ли она?
- Для застройщиков эти требования вполне выполнимы. Речь, понятно, идет о достаточно устоявшихся застройщиках, у которых есть опыт работы на рынке не менее трех лет и соответствующий объем введенного в эксплуатацию жилья. То есть если застройщик, к примеру, хочет получить гарантию по объекту в городах Астане или Алматы, то должен иметь опыт по вводу в эксплуатацию не менее 18 тысяч квадратных метров жилья. Если он хочет строить в регионах – не менее 9 тысяч квадратных метров жилья.
Далее, застройщик должен иметь минимум два года безубыточной деятельности, подтвержденной аудированной финансовой отчетностью. Вот такие требования предъявляются к нему для получения нашей гарантии. Без соответствия этим требованиям, нет смысла к нам обращаться. Это указывает на нашу заинтересованность в том, чтобы к нам приходили достаточно серьезные застройщики. За два прошедших месяца работы мы уже видим заинтересованность в этом механизме со стороны таких застройщиков.
- То есть вы создаете условия только для крупных застройщиков?
- Нет, зачем только для крупных, в Казахстане есть и средние застройщики, соответствующие этим критериям, которые имеют буквально несколько введенных объектов, но при этом они их построили без каких-либо проблем, полностью выполнили свои обязательства. Поэтому я бы не сказал, что для застройщиков это слишком сложное условие. Нормальное рабочее условие.
Особо хочу отметить, что действующие на сегодня требования к застройщикам не являются конечными. Мы, совместно с Министерством национальной экономики как с органом, ответственным за разработку закона, будем их постоянно совершенствовать и улучшать. Проще говоря, эти требования должны дышать вместе с рынком.
Если рынок меняется – меняется структура рынка. Если появляются довольно сильные застройщики, которые могут строить быстро, качественно и которым действительно можно доверять, то и требования к ним должны меняться, соответствовать вызовам времени.
- Сколько уже заявок поступило в фонд гарантирования жилищного строительства? Во-вторых, кто получит «гарантию №1»?
- Официально через наш механизм пока прошла одна заявка и предварительно мы уже можем сказать о положительном решении по ней. К сожалению, назвать застройщика мы еще не можем, буквально на следующей неделе будем готовы объявить о выдаче первой гарантии и всех обязательно об этом проинформируем.
В настоящее время мы ведем переговоры еще с 3-4 заинтересованными застройщиками – потенциальными заявителями, которые сейчас проходят соответствующие процедуры по получению заключения Госэкспертизы по проектно-сметной документации, взаимодействуют с местными исполнительными органами в лице акиматов по оформлению прав землепользования. Всё это выполнимо, и застройщики не видят для себя каких-то сверхзадач или совсем жестких, невыполнимых требований. Мы с ними находимся в постоянном диалоге, идем им навстречу, предварительно в рабочем порядке смотрим их документы и подсказываем, чего не хватают для полного пакета. Думаю, в течение месяца-двух они будут уже иметь всю необходимую документацию, возможно, даже по нескольким проектам.
- Даурен Арманович, какие случаи будут считаться гарантийными?
- Гарантийные случаи включают в себя неисполнение обязательств со стороны застройщика. В частности, первое - нарушение срока сдачи дома. Здесь необходимо отметить, что учитывается возможность трехкратного продления срока сдачи дома в общей сложности на 9 месяцев согласно закону. То есть при нарушении застройщиком срока ввода в эксплуатацию жилья более чем на 9 месяцев от срока, указанного в проектной документации.
Второе - нецелевое использование денег дольщиков. Это когда деньги, полученные за реализованные дольщикам квартиры, идут не на нужды строительства этого дома. Мы постоянно отслеживаем все движения по счету застройщика, то есть мы будем видеть, куда и на какие цели направляются средства.
И третье – банкротство застройщика по деятельности, не связанной со строительством жилого дома, которое подтверждается вступившим в силу решением суда.
Здесь отмечу, что признание фондом гарантирования факта наступления гарантийного случая – крайняя мера для нас. Мы со своей стороны постоянно будем прорабатывать все возникающие риски с застройщиком, которые хоть как-то могут привести к наступлению гарантийного случая и минимизировать их еще на стадии, скажем так, зарождения. При этом такие риски могут возникнуть на разных участках. Это и различные судебные разбирательства…
- С вами?
- Нет, с третьими лицами. Риски могут возникнуть и в силу каких-то технических вопросов на уровне генерального подрядчика, неправильных управленческих решений на уровне самой уполномоченной компании или застройщика. И так далее.
И, как я уже говорил, в этот момент мы начинаем это проверять. Прежде всего, смотрим на состояние самого объекта, на ход его строительства, и если по итогам мониторинга выявится, что ход строительства не соответствует планам, то есть построено меньше, чем должно быть, то в адрес уполномоченной компании предъявляются требования по приведению в соответствие выявленных нарушений. Для этой цели мы привлекаем независимую инжиниринговую компанию, которая на ежедневной основе будет отслеживать ход строительства и осуществлять мониторинг целевого использования всех средств, в первую очередь, средств дольщиков.
Если они в указанный срок не исправят ситуацию и не предоставят четкий план по исправлению этой ситуации, мы фиксируем наступление гарантийного случая, объявляем об этом публично через официальные сайты и СМИ и доводим до сведения всех дольщиков, вложивших свои средства.
В этот момент фонд гарантирования вступает в доверительное управление этой уполномоченной компанией, по сути, становясь управляющей строительной компанией. По этому объекту мы уже смотрим, анализируем, сколько средств необходимо еще довложить для завершения строительства – из собственных средств уполномоченной компании, застройщика, или из средств дольщиков, а также средств уставного капитала фонда гарантирования, которые, в том числе сформированы из средств, выделенных из республиканского бюджета.
- О какой сумме идет речь?
- На этот год речь идет о сумме в 10 миллиардов тенге. На следующий год, возможно, будет дополнительное выделение средств. И при наступлении гарантийного случая, мы уже начинаем принимать определенные меры, направленные на завершение строительства дома и последующую передачу квартир дольщикам.
Поскольку мы понесем по такому объекту затраты, связанные с завершением строительства, мы, соответственно, будем заинтересованы в возврате этих денег, поэтому застройщик должен понимать свою ответственность. Не выполнив свои обязательства по завершению строительства, переложив эту ответственность на нас, он все равно будет взаимодействовать с нами в последующем. Мы завершим строительство, но потом, если средства не будут возвращены на уровне уполномоченной компании, предъявим требования застройщику, и он обязательно должен будет возместить наши затраты. Это предусмотрено законом.
- А если не в состоянии будет возместить?
- Если он не в состоянии будет возместить, то мы инициируем процедуру банкротства застройщика. Это все прописано в законе, и застройщики прекрасно об этом знают. Мы постоянно акцентируем их внимание на этом.
- Люди боятся заселяться в новые современные дома, опасаясь некачественного строительства. Скажите, пожалуйста, гарантирование каким-то образом скажется на качестве жилья?
- Сам механизм гарантирования, которым занимается наш фонд, направлен на то, чтобы дольщик был защищен с точки зрения завершения строительства. Это основной момент.
Второй момент – застройщик, получив гарантию, имеет возможность привлекать средства дольщиков, которые знают, что по этому объекту уже есть наша гарантия, и использует эти средства непосредственно при строительстве. Естественно, мы тоже отслеживаем все этапы строительства - как ход самого строительства по срокам и соответствию всем техническим и нормативным требованиям, так и целевое использование денег. Все это согласно закону, должно происходить прозрачно через один банковский счет.
Здесь важно понимать, что застройщик, получив гарантию Фонда, должен обеспечить соответствие качества строительства тому, что было заявлено в проектно-сметной документации, и впоследствии получило положительное заключение Госэкспертизы. По сути, в этом вопросе мы прямо не участвуем, потому как есть Госэкспертиза - государственная экспертная организация, которая проверяет соответствие проектно-сметной документации всем техническим и строительным нормам и правилам. В этой части мы, получив в пакете документов положительное заключение Госэкпертизы, с помощью независимой инжиниринговой компании уже в ходе строительства проверяем соответствие тому, что было заявлено. То есть появляется дополнительная проверяющая сторона, которая заинтересована в том, чтобы дольщику было комфортно, чтобы он получил квартиру в том виде, в каком было заявлено и в том качестве, которое было подтверждено при утверждении проекта.
- Как гарантирование повлияет на стоимость квадратного метра?
- Что касается влияния на стоимость квадратного метра, то здесь надо смотреть комплексно. Многие говорят: ваш гарантийный взнос, который вам платят застройщики…
- Извините, сколько составляет гарантийный взнос?
- 2-6 процентов от проектной стоимости. Так вот, нам говорят, ваш гарантийный взнос перекладывается на цену реализации квартир. В целом да, так как это затраты застройщика и они, соответственно, ложатся в себестоимость. Но другой, и я, считаю, более глобальный и важный вопрос для дольщиков: а что, если бы нас не было, если бы не было этого механизма гарантирования? Что делал бы застройщик и как бы он финансировал строительство объекта? Он бы, вероятнее всего, финансировал его за счет кредитных средств от банков второго уровня. Мы знаем, что стоимость кредитных средств точно не 2-6 процентов, а около 19-20 процентов. Одно дело перекладывать на плечи покупателей 19-20 процентов, а другое - не более 6 процентов. Есть разница? Поэтому здесь появляется более дешевая альтернатива. Ведь если всё рассматривать в комплексе, то, скорее, цена реализации квартир может даже снизиться.
- Почему?
Потому что у них появляется плечо, более дешевый источник финансирования. Более того, это возможность привлекать средства дольщиков сразу и приступить к строительству. К тому же Фонд отслеживает строительство и, если застройщик по каким-то причинам не может его завершить, то это сделаем мы.
Торгын Нурсеитова
