Предлагаем вашему вниманию продолжение интервью председателя правления Фонда гарантирования жилищного строительства (дочерняя организация Холдинга «Байтерек») Даурена Онаева - Zakon.kz.
- Даурен Арманович, ваш фонд намерен гарантировать риски дольщиков, что в том числе подразумевает плотное взаимодействие с застройщиками. Говорит ли это о том, что фонд создан под конкретных застройщиков и под конкретные объекты?
- Я бы хотел свой ответ поделить на два блока. Во-первых, сами требования, которые предъявляются к застройщикам, разработаны Министерством национальной экономики, в частности Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Естественно, ими проводился предварительный анализ рынка, анализ состояния текущих застройщиков с целью понять, насколько они соответствуют разработанным требованиям, два из которых могут стать своего рода фильтром на входе.
Конечно, мы, как ответственная организация, смотрим и на параметры самого проекта, на финансовое состояние и устойчивость уполномоченной компании и застройщика в целом. Но два входных параметра подразумевают безубыточную деятельность в течение двух лет и определенный опыт в части ввода в эксплуатацию жилья. Я это уже упоминал, это 18 тысяч квадратных метров, если застройщик подает заявку на получение гарантий по объекту в Астане или Алматы, и 9 тысяч квадратных метров – для других населенных пунктов.
Если говорить о 18 тысячах квадратных метров, то на самом деле это не такой уж высокий порог. К примеру, первый проект, по которому уже приняли предварительное решение и о котором мы еще отдельно объявим, имеет общую площадь в районе 14 тысяч квадратных метров. При этом он не большой, как говорят застройщики, одно пятно. Это один жилой блок, часть большого комплекса, строительство которого начато недавно.
Таким образом, эти требования в части опыта нельзя назвать жесткими. К примеру, если в Астане застройщик имеет опыт по вводу в эксплуатацию буквально пары таких блоков, то он уже по требованию насчет наличия опыта уже будет проходить. Поэтому здесь не стоило бы говорить, что создаются какие-то особые условия для конкретных застройщиков. И тем более, под конкретные объекты, потому что по каждому объекту мы будем проводить отдельный детальный анализ. Требования одни и те же абсолютно.
Что касается второго блока, который я хотел бы осветить с точки зрения уже самого фонда и наших процедур, которые мы здесь выстраиваем и, более того, имеем планы по их автоматизации. Так вот, тесное взаимодействие с застройщиками, безусловно, мы должны иметь. Однако наша цель – выстроить процесс так, чтобы у нас в рамках данного взаимодействия не возникало какой-либо заинтересованности даже на уровне сотрудников фонда. Мы уже следуем методике, которая четко регламентирует каждое требование, но мы идем в этом направлении дальше и хотим полностью автоматизировать наш бизнес-процесс по приему заявок и по принятию решений в части соответствия параметров требованиям.
- И когда это будет сделано?
- Мы это собираемся сделать в первой половине 2017 года, как можно раньше, так как считаем это важным направлением. У нас одна основная деятельность, она узкая, но очень объемная – это видно даже по первым проектам, по которым мы уже провели анализ проектно-сметной документации. Тот, кто сталкивался с этим, прекрасно знает, о каком объеме идет речь. Все это в любом случае требует просмотра, понимания, где какой параметр смотреть, с чем его сравнивать в соответствии с методологией. Все эти вещи мы постараемся максимально автоматизировать, чтобы исключить человеческий фактор, чтобы его как такового не было. Поэтому здесь, внутри, мы наши процессы выстраиваем вне зависимости, какие застройщики к нам приходят, чтобы застройщик соответствовал основным требованиям - входным параметрам, а после этого по проекту отрабатывал с нами и делал бы это без каких-либо особых условий.
- Как бы вы прокомментировали эту запись, оставленную одним из наших пользователей под первым вашим интервью на Закон.кз: «То есть по сути: гарантировать обязательства тех застройщиков, по которым риск исполнения гарантии минимален, и к которым дольщики итак спокойно шли, получить с них 3-6% от проекта плюс создать дополнительные барьеры для выхода на рынок новых застройщиков...». Ну, он здесь ошибся, не 3-6 процентов, а 2-6.
- Да, действительно речь о размере гарантийного взноса 2-6 процентов, здесь хотел бы подправить.
Давайте вернемся к вопросу, зачем создавался фонд гарантирования жилищного строительства? Он создавался на базе довольно негативных событий, которые имели место несколько последних лет. То есть говорить, что итак все хорошо, зачем еще кто-то кому-то должен платить 2-6 процентов от предварительной стоимости, ведь итак проблем не было, наверное, не совсем правильно. Здесь уже сама история, сами факты говорят об обратном. Ничего нормального на рынке долевого строительства не было. Более того, предыдущая версия закона о долевом участии в жилищном строительстве, которая была полностью переработана, сейчас мы имеем абсолютно новый закон, по факту не стала достаточно подходящей для большинства застройщиков. Предыдущая версия закона не запрещала другие формы привлечения средств, включая средства физлиц. И юридических тоже. Остановимся отдельно на физлицах, именно на категории дольщиков, как мы это понимаем обычно.
В этой части использовались разные виды договоров - договора инвестирования, договора предварительной купли-продажи, договора передачи прав требования и так далее. Как видим, применялись разные виды договоров, и они не противоречили законодательству, потому что запрета как такового не было. Проще говоря, привлекать средства можно было разными способами. И мы прекрасно видим, к чему это привело.
Ряд средних и даже крупных застройщиков, ярким примером которых может быть «Азбука жилья», без проблем привлекали средства физлиц. По нескольким объектам даже привлекли довольно значительное количество средств от инвесторов физлиц, заинтересованных в покупке жилья. И все мы знаем эту историю, чем она закончилась. Она закончилась тем, что защищенности этих людей, вложивших собственные деньги, не было. При этом здесь государство не выступало стороной в договоре. После этого были и другие нарушения со стороны руководства застройщика, чем в настоящее время продолжают заниматься правоохранительные органы. Все эти факты вкупе говорят о незащищенности средств людей, вложивших деньги в строительство.
Дольщик оставался лицом к лицу со всеми этими проблемами. И сейчас, на фоне всех этих фактов, логично говорить о достаточно жестких требованиях. Государство, а значит, и мы, как уполномоченная Правительством организация по приему таких заявок и выдаче гарантий по завершению строительства, начинаем с относительно жестких требований, но не исключено, что впоследствии пойдем на поэтапное их смягчение.
Но это будет обсуждаться отдельно, и отдельно будут приниматься решения - на уровне Правительства, в частности, Министерства национальной экономики, как ответственного за данное направление. То есть мы дальнейшее смягчение условий и требований, адекватное изменениям на рынке жилищного строительства, не исключаем.
- Это правильно?
- Это намного правильнее, чем начать с очень мягких условий, открыть все возможности для любых застройщиков вне зависимости от его убыточной деятельности, вне зависимости от отсутствия необходимого опыта. Думаю, многие согласятся с такой логикой. Естественно, любой оставляет за собой право отслеживать, как мы развиваемся и как выстраиваем свои взаимоотношения с застройщиками и с Министерством национальной экономики.
- Могут ли потенциальные застройщики-заявители купить заключения Госэкспертизы по проектно-сметной документации или это исключено полностью?
- Я ответственно заявляю, что это исключено. Госэкспертиза – это республиканское государственное предприятие, это уполномоченная организация по предоставлению заключений по проектно-сметной документации. Как правило, когда это касается строительства, требуется положительное заключение Госэкспертизы. Это касается и промышленных объектов, и жилищных. И Госэкспертиза в рамках всех требований и тех документов, которые регламентируют их деятельность, прорабатывает и выносит либо положительное, либо отрицательное заключение.
- Как долго это делается?
- Обычно в течение одного-двух месяцев, либо дольше. Это зависит от сложности проекта.
– По условиям, которые вы разработали, если застройщик нарушит срок ввода в эксплуатацию жилья более чем на 9 месяцев от срока, указанного в проектной документации, наступают гарантийные случаи. Означает ли это, что благодаря гарантии дом будет введен в эксплуатацию без нарушения срока, по плану.
- Да, конечно, именно с этой целью мы предоставляем гарантию, чтобы не только ввод состоялся, но и выполнялись сроки. В вопросе прозвучало 9 месяцев. Да, действительно, согласно Закону «О долевом участии в жилищном строительстве», есть возможность продления срока ввода в эксплуатацию, но это делается обоснованно со стороны застройщика. Он может продлить срок ввода в эксплуатацию на три месяца три раза, и каждый раз застройщик должен будет обосновать, почему и с чем это связано, защитить в целом эту позицию и перед нами, и перед дольщиками в установленном порядке.
Торгын Нурсеитова
