Недвижимое имущество и виндикационный иск
Тимур Данабаев
Практикующий юрист
Как указано в пунктах 1 и 2 статьи 261 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Можно ли утверждать, что указанные нормы в полной мере и, самое главное, адекватно регулируют отношения, возникающие при виндикации недвижимого имущества? На мой взгляд, положительно ответить на этот вопрос нельзя по следующим причинам:
- об утере недвижимости - основная часть объектов, отнесенных гражданским законодательством Республики Казахстан к недвижимому имуществу, в т.ч. строения, земельные участки, не могут быть физически утеряны (потеряны) их собственниками и владельцами (например, арендаторами) в силу прочной связанности таких объектов с землей, невозможности их физического перемещение без несоразмерного ущерба их назначению и регистрационного характера возникновения и перехода прав на них;
- касаемо похищения недвижимости - в силу того, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации, действия по незаконному лишению собственников прав на принадлежащее им недвижимое имущество, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов (доверенностей, завещаний и др.) и/или совершением незаконных действий в отношении собственников. В случае «успешности» таких незаконных действий недвижимое имущество похищается у титульных собственников. В то же время недвижимость не может быть похищена у лица, которому это имущество было передано собственником во владение, т.к. переход недвижимости из владения одного лица (например, арендатора недвижимости) к другому («похитителю» недвижимости) никоим образом не влияет на право собственности, зарегистрированное в установленном порядке;
- факт выбытия недвижимости из владения собственника или другого лица, которому имущество передано собственником во владение, помимо их воли, не имеет для недвижимого имущества того значения, которое этот факт может иметь для движимого имущества, т.к. в силу обязательности государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость такое право не может быть передано одной лишь физической передачей недвижимости одним лицом другому. В отношении недвижимого имущества в рассматриваемом случае действительно важное значение имеет факт выбытия имущества из собственности его собственника помимо воли последнего, а не факт выбытия такого имущества из владения его собственника или законного владельца помимо их воли;
- в период действия ГК КазССР 1963 года и на момент принятия ГК РК 1994 года не существовало нынешней системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, возможно, по этой причине нормы указанных кодексов о виндикации имущества обоснованно формулировались законодателем исходя из положений, актуальных для оборота движимых вещей. Однако оборот недвижимого имущества имеет свои особенности, в т.ч. указанные выше, которые желательно учитывать и при рассмотрении исков о виндикации недвижимого имущества.
С учетом изложенного, считаю обоснованным и оправданным, что законодатель должен предусмотреть отдельную норму, регулирующую виндикацию недвижимого имущества, которая могла бы выглядеть следующим образом: «Если недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда недвижимое имущество похищено у собственника либо выбыло из его собственности иным путем помимо его воли. Если недвижимое имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать недвижимое имущество во всех случаях». Кроме того, предлагаю коллегам также обсудить обоснованность установления трехлетного пресекательного срока исковой давности на оспаривание сделок по вышеуказанным основаниям («недвижимое имущество похищено у собственника либо выбыло из его собственности иным путем помимо его воли»), исчисляемого с даты государственной регистрации права, возникшего в результате заключения оспариваемой сделки, в целях защиты интересов добросовестных приобретателей.
