Исправление ошибки в процессе приватизации
Яговец Юлия Николаевна,
Судья районного суда №2
Казыбекбийского района города Караганды
Несмотря на то, что массовая приватизация государственного жилого фонда гражданами Республики Казахстан проходила более тридцати лет назад, в судах области нередко рассматриваются гражданские дела по спорам, связанным с договорами приватизации того периода.
Исходя из целей указанных споров, их условно можно разделить на две категории.
Первая категория объединяет истцов, оспаривающих свое невключение в договор приватизации, что лишает их права на долю в приватизированном жилье.
Вторая категория объединяет истцов, которые, напротив, оспаривают включение кого-либо из членов семьи в договор приватизации, преследуя цель исключить таких лиц из договора приватизации и из числа собственников приватизированного жилья.
В обоих случаях предметов спора является право на долю собственности в жилом помещении в виде приватизированной квартиры (дома).
При рассмотрении дел обоих категорий суды принимают во внимание следующие обстоятельства.
Приватизация государственного жилого фонда - это способ перехода государственной собственности в собственность граждан, которые проживают в домах (квартирах) государственного жилого фонда на законных основаниях (ордер, договор найма).
Приватизация государственного жилого фонда началась после принятия 22 июня 1991 года Закона Казахской ССР «О разгосударствлении и приватизации», действовавшего до 1 января 1996 года.
Жилое помещение, предоставляемое гражданам из государственного жилищного фонда после введения в действие Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях», подлежит приватизации в порядке и на условиях, предусмотренных этим Законом.
Приобретение гражданами занимаемых ими жилых помещений осуществлялось на платной основе, с применением купонного механизма и безвозмездно.
Необходимыми условиями для приватизации являлись: 1) гражданство Республики Казахстан; 2) постоянное проживание в Республике Казахстан; 3) добросовестность.
Местными исполнительными органами определялся соответствующий постановлению Кабинета Министров Республики Казахстан от 24 января 1992 г. порядок приватизации.
В соответствии с этим порядком приватизация жилых помещений производилась с письменного согласия всех постоянно проживающих совершеннолетних членов семьи.
На первых этапах оформление приватизации жилых помещений осуществлялось договорами купли-продажи (передачи) с последующей регистрацией этих договоров - в городах в Бюро технической инвентаризации и сельчанами - в местных Советах народных депутатов.
Впоследствии был разработан и повсеместно применялся типовой договор приватизации квартиры (дома).
Договор приватизации заполнялся на типовом бланке, поэтому при его заполнении допускались ошибки, неточности, пропуски и т.д., что и является основанием для возникновения споров в настоящее время.
Хотя договоры приватизации в определенное время именовались договорами купли-продажи, однако договор приватизации является особенным, отличным от договора купли-продажи.
Особенностью договора приватизации являлось то, что по договору приватизации правом собственности наделялись все члены семьи нанимателя, включая несовершеннолетних детей.
Причем, у всех членов семьи и нанимателя право собственности закреплялось в равной степени за всеми.
То есть, если квартира по договору приватизации передавалась нанимателю и членам семьи из 4-х человек то, каждый из пяти участников приватизации становился собственником общей квартиры (дома) и в последующем, при разделе, доля каждого из них определялась в 1/5.
Наделение на приватизацию являлось волей государства, поэтому приватизированное жилье переходило в общую совместную собственность нанимателя и членов семьи без учета нежелания одного из членов семьи в признании такого права за другим членом семьи.
Пунктом 8 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года, с изменениями и дополнениями, внесенными Нормативным постановлением № 8 от 18 июля 2004 года «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений» предусмотрено, что в случае нарушения права собственности члена семьи в результате не включения его в договор приватизации, родители несовершеннолетнего или другие лица, представляющие его интересы, вправе с согласия других собственников жилого помещения обратиться в органы приватизации жилья с заявлением о включении несовершеннолетнего члена семьи в договор приватизации либо в суд с таким же иском.
Поэтому, разрешая в настоящее время иски о включении членов семьи в договор приватизации, суды удовлетворяют такие иски, если установлено, что истец постоянно проживал с нанимателем жилой площади, являлся членом его семьи и был гражданином Республики Казахстан.
Например, в 1992 году по договору приватизации супруги М. и Е. стали собственниками трехкомнатной квартиры в г.Караганде. На момент приватизации супруги имели сына и дочь, которые являлись малолетними детьми и постоянно проживали вместе с родителями. Нанимателем квартиры являлся супруг М., а членами семьи являлись супруга Е. и их дети. Подавая документы на приватизацию квартиры, наниматель М. представил письменное согласие супруги Е. на приватизацию, документы на 4-х лиц, данные о регистрации всех четверых лиц по одному адресу и проживание единой семьей.
В договоре приватизации несовершеннолетние дети супругов М. и Е. не указаны.
После расторжения брака в 2010г. супруги М. и Е. стали делить квартиру и тогда только выяснилось, что дети не указаны в договоре приватизации, чем затрагиваются их права на предмет спора.
По искам обоих детей, суд принял решение о включении их в договор приватизации.
Следует отметить, что по иным делам такой категории противная сторона обращается в суд с заявлением о применении срока исковой давности и об отказе в удовлетворении иска за его пропуском.
Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского Кодекса истечение срока исковой давности до предъявления иска является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По делам об оспаривании договора приватизации применяется общий срок исковой давности в три года.
Суды принимают во внимание, что согласно пункту 1 статьи 180 Гражданского Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.
Суд исчисляет такой срок с момента, когда нарушаются права стороны. Как следует из вышеназванного дела, нарушение прав детей супругов М. и Е. на приватизированную квартиру произошло после развода родителей и раздела квартиры.
Поэтому, несмотря на давний срок заключения договора приватизации, суд признал, что срок исковой давности начинает течь с момента ущемления прав истцов.
Следует иметь в виду, что вопрос о включении в договор приватизации члена семьи, может быть поставлен в случае отсутствия спора, когда допущены описки либо иные ошибки, не изменяющие содержание оспариваемого документа.
При наличии спора о доле в приватизированной квартире оспариванию подлежит договор приватизации с соблюдением порядка досудебного урегулирования спора и привлечением к участию в деле в качестве ответчиков собственников квартиры и иных заинтересованных лиц.
Пунктом 13 вышеназванного Нормативного постановления предусмотрено, что в силу требований Закона «О жилищных отношениях» жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище (квартира) поступает в общую долевую собственность всех нанимателей. Приватизация жилища (квартиры) с нарушением указанного требования Закона должна повлечь признание договора недействительным с последствиями, указанными в статье 157 Гражданского Кодекса (Общая часть). При разрешении таких споров следует иметь в виду, что внесением изменений в договор приватизации может иметь место только при соблюдении условий и порядка, предусмотренных статьями 401, 402 ГК, по согласию сторон или по требованию некоторых из них, когда законность договора не оспаривается.
Следует также отметить, что, несмотря на требования закона, стабильную судебную практику по делам этой категории, есть категория дел, которые инициируются с единой целью - лишить кого-либо из бывших членов семьи права на долю в приватизированном жилье. Поэтому инициируются иски об исключении чаще всего бывших членов семьи из договоров приватизации, основываясь не на воле государства о предоставлении права на приватизацию, а на личной воле истца, на его взаимоотношениях с ответчиком.
По вышеизложенным основаниям суды отказывают в удовлетворении таких исков, мотивируя тем, что не могут быть приняты во внимание отношения сторон в настоящее время, и отсутствие, по мнению истца у ответчика права на приватизированное жилье, так как суды принимают во внимание только те обстоятельства, которые существовали на момент приватизации.
Если ответчик, который теперь стал взрослым, имеет свое собственное жилье и находится в конфликтных отношениях с родными, то эти обстоятельства не могут являться основанием для признания незаконности включения его в договор приватизации, так как на момент приватизации он был несовершеннолетним членом семьи нанимателя и имел законное право на включение в договор приватизации.
