Только с согласия собственника
Самат Жанузаков,
судья Акмолинского областного суда
Согласно п. 3 ст. 6 Конституции РК земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.
Таким образом, в Основном Законе страны четко определен собственник земли в лице государства, но при этом не исключается возможность передачи земли в частную собственность. Необходимо отметить, что Конституция процедуру, порядок и основания передачи земли в частную собственность возлагает в первую очередь на земельное законодательство.
Земельное законодательство Казахстана в силу п. 1 ст. 6 Земельного кодекса основывается на Конституции и состоит из самого кодекса и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов.
Задачами земельного законодательства являются: установление оснований, условий и пределов возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей; регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природ- ной среды; создание условий для равноправного развития всех форм хозяйствования; охрана прав на землю физических и юридических лиц и государства; создание и развитие рынка недвижимости; укрепление законности в области земельных отношений.
Учитывая значение земли для государства и народа, полагаю правильным одной из основных задач земельного законодательства определить обеспечение национальной безопасности страны.
Споры, связанные с земельными вопросами, сложны и, как правило, затрагивают интересы большого круга субъектов и, зачастую, собственника - государства.
Не секрет, что на предмет спора влияет принципиальная позиция основного собственника по отдельным вопросам права собственности на землю и землепользования (например, стремление государства обеспечить целевое использование землепользователями земель сельскохозяйственного назначения и т.д.).
Так, в 2014-2015 годах в Акмолинской области наблюдалось увеличение количества гражданских дел о признании недействительными договоров залога права землепользования при отсутствии согласия государства.
Суть споров такова: постановлением местного исполнительного органа юридическому лицу предоставлено право временного возмездного землепользования на земельный участок. Впоследствии между сторонами заключается договор аренды земельного участка.
В обеспечение исполнения обязательств по ипотечным договорам, заключенным между банком (залогодержатель) и юридическим лицом (заемщик, залогодатель), последний передает в залог право временного долгосрочного возмездного землепользования на земельный участок. При этом юридическим лицом право землепользования на данный земельный участок не выкуплено. В нашем случае заемщик и залогодатель - одно лицо, нередки случаи, когда это разные лица.
Возникает ситуация, при которой лицо, обладающее земельным участком на праве землепользования, занимает у кредитного учреждения (как правило, банки второго уровня) значительные финансовые средства, а в обеспечение исполнения обязательства по договору займа предоставляет в залог земельный участок, собственником которого оно не является.
Таким образом, лицо ничем не рискует в случае неисполнения обязательств по возврату займа, оно без потерь для себя лишается права землепользования на указанный земельный участок, находящийся в собственности государства. При таких обстоятельствах, является ли такой залог действенным способом обеспечения исполнения обязательств? Учитывая, что кредитное учреждение в целях возврата заемных средств будет активно заниматься реализацией предмета залога - права землепользования земельным участком, мы сталкиваемся с перераспределением земельных участков, находящихся в собственности государства, без участия самого собственника.
Запрет на залог права землепользования до его выкупа не содержится в положениях Земельного кодекса, пред- метом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю как на праве частной собственности, так и на праве землепользования.
Так, согласно п. 1 ст. 33 Земельного кодекса передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды). В соответствии с пп. 1) п. 1 ст. 33 ЗК не требуется выкуп права временного возмездного землепользования (аренды) при передаче в залог, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив.
В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК негосударственные землепользователи, кроме указанных в п. 5 настоящей статьи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать при- надлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления уполномоченного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка, если иное не установлено настоящим Кодексом. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
В силу требований п. 3 ст. 77 ЗК залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия аренды. Залог права краткосрочного временного возмездного и временного безвозмездного землепользования не допускается.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 21 ЗК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения при- надлежащим ему земельным участком. Права государства как собственника земли осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией, установленной настоящим Кодексом и иными законодательными актами РК.
Необходимо отметить, что согласия собственника земли - государства в лице акимов районов на передачу права временного возмездного землепользования в залог, как правило, не имеется.
Положениями норм ст.ст. 77, 79 ЗК предусмотрены исчерпывающие ограничения залога земельного участка и права землепользования и исчерпывающий перечень документов при передаче в залог земли. В указанный перечень не входит согласие собственника. Более того, Законом № 269-V от 29 декабря 2014 года (введенным в действие с 1 января 2015 года) в п. 5 ст. 79 внесены дополнения, предусматривающие, что при залоге права землепользования земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласие собственника не требуется, за исключением земельных участков, на которых расположены стратегические объекты.
На мой взгляд, при залоге права землепользования необходимо руководствоваться требованиями п. 3 ст. 305 Гражданского кодекса РК, который предусматривает, что залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Полагаю, что в силу требований п. 2 ст. 3 ГК правоотношения, связанные с залогом права землепользования, должны регулироваться нормами ГК, поскольку нормы земельного законодательства не могут противоречить основным началам гражданского законодательства нашей страны.
Таким образом, невыкупленное право землепользования на земельные участки не может быть предметом залога без согласия собственника - государства. Существующая практика может привести к скрытому перераспределению земель Казахстана без участия самого собственника, не способствует использованию земель сельскохозяйственного назначения, в основном, северных регионов нашей страны по их прямому назначению, а также может повлечь нарушение основных принципов земельного законодательства.
В противном случае впоследствии, если юридическое лицо признается в установленном порядке банкротом, необходимо урегулировать вопрос касательно включения в состав имущественной массы право временного землепользования банкрота, если банкротом (должником) не был произведен выкуп этого права.
Вопрос актуален, имеет различные толкования у кредиторов (в особенности у банков, которые принимали в залог невыкупленное право землепользования), порождает споры и требует законодательного разрешения.
Так, в соответствии с пп. 2) п. 1 ст. 96 Закона РК «О реабилитации и банкротстве» в состав имущественной массы включаются права постоянного и долго- срочного временного землепользования банкрота в случаях, предусмотренных земельным законодательством РК.
В силу п. 1 ст. 63 ЗК земельный участок, находящийся в частной собственности, а также право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом, если иное не установлено законодательством РК.
Из смысла перечисленных норм право постоянного и долгосрочного временного землепользования банкрота должно входить в состав имущественной массы.
Вместе с тем Земельный кодекс, как указано выше, передачу и отчуждение права землепользования разрешает производить только лицам, выкупившим право временного возмездного землепользования (аренды).
Таким образом, с одной стороны, земельным законодательством прямо предусмотрена норма, позволяющая передавать в залог право землепользования, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив без его выкупа. С другой стороны, вопрос обращения взыскания на заложенное право землепользования без выкупа должником этого права остается не разрешенным. В этой связи возможность сельхозтоваропроизводителей получить кредитные средства заметно снижается.
Предполагается, что судебная практика по указанной категории споров с учетом положений Основного Закона, общих начал гражданского законодательства должна быть ориентирована на защиту интересов Казахстана и его на- рода - единственного источника государственной власти, а также национальной безопасности страны.
