Не нарушая прав собственников
Е. Сисимбаев,
судья суда г. Астаны
Правоприменительная практика судов в разрешении жилищных споров и процесс адаптации населения к новым условиям убедительно показали, что реформирование ЖКХ оправдало поставленные цели и задачи. Вместе с тем этот процесс выявил определенные трудности и проблемные вопросы в развитии жилищных отношений, решение которых находится в прямой зависимости от правильности понимания собственниками предоставленных законом прав и разумности их использования.
При рассмотрении гражданских дел, связанных с жилищными спорами в сфере ЖКХ, необходимо отметить, что правильное разрешение таких споров вытекает из ключевого вопроса содержания права частной собственности на жилище и условий его осуществления на практике. В этой связи главными нормативными правовыми актами, на основе которых регулируются жилищные правоотношения, являются Конституция и нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Несмотря на подробную регламентацию жилищных отношений в Законе «О жилищных отношениях», значительное количество судебных споров возникает в сфере управления общим имуществом собственников помещений (квартир). Это связано со множеством причин, одной из которых являются сложности в преодолении психологического барьера при переходе жилищно-коммунального хозяйства к рыночным отношениям, а именно при возложении государством бремени содержания жилища на собственников. Как известно, с обретением независимости, сменой формы собственности, в результате проведенной государством реформы ЖКХ, путем массовой приватизации жилья, население страны в один миг превратилось в собственников помещений (квартир).
Таким образом, волевым решением государство, возложив на собственников обязанности по содержанию своего жилища, за сравнительно короткий промежуток времени по существу сформировало новую форму жилищных отношений. Правоприменительная практика показала, что реформирование ЖКХ оправдало поставленные цели и задачи. Вместе с тем этот процесс выявил проблемные вопросы в развитии жилищных отношений, решение которых находится в прямой зависимости от правильности понимания собственниками предоставленных им прав и разумности их использования. Повсеместное внедрение системы КСК, по смыслу новых жилищных отношений, предполагает максимальное сокращение непроизводственных затрат при эксплуатации жилищного фонда, дает развитие рынку услуг инженерно-коммунального обеспечения, меняет мышление, повышает ответственность жильцов за сохранение и надлежащее содержание жилых домов и придомовых территорий. Конфликтные отношения в таких случаях возникают там и тогда, когда собственники помещений (квартир) утрачивают установленную Законом «О жилищных отношениях» возможность непосредственно использовать принадлежащее им право на управление своим имуществом. В деятельности управляющего органа объектом кондоминиума обнаруживаются существенные отступления от требований, установленных нормами Закона «О жилищных отношениях», что порождает справедливое обращение собственников в суд за защитой нарушенных прав.
Ввиду отсутствия кворума
При рассмотрении дела по иску управляющей компании ТОО «H» к одному из собственников квартир в ЖК о взыскании задолженности по накопительным взносам в сумме 130 864 тенге установлено, что требования управляющей компании основаны на решениях общего собрания собственников помещений, согласно которым принято решение об открытии сберегательного счета на объект кондоминиума в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума ЖК «А». Утверждена сумма в размере 32,26 тенге, установленная на 2012 год, в расчете на один кв. м полезной площади жилого (нежилого) помещения, вносимая на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума. С 2013 года и в последующие годы - в размере 0,02-кратного МРП, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один кв. м полезной площади. Свои полномочия по обращению с данным иском управляющая компания обосновала решением следующего собрания собственников помещений от 20 декабря 2013 года. Ответчик Ж., не согласившись с иском, обратился в суд со встречным заявлением о признании приведенных протоколов и решений общего собрания от 2 ноября 2012 года и 20 декабря 2013 года незаконными и недействительными. Ответчик указывал, что между сторонами отсутствует подписанный договор об оказании услуг. Выбор обслуживающей компании и определение тарифа на жилищно-эксплуатационные услуги произведены необоснованно по инициативе самой управляющей организации, а не по волеизъявлению жильцов, при грубом нарушении их прав.
В подтверждение возражений ответчик представил доказательства сомнительности принятых решений общего собрания собственников помещений (квартир) ЖК, из которых следует, что процедуры проведения оспариваемых собраний противоречат требованиям Закона «О жилищных отношениях». Действительное волеизъявление жителей дома (собственников квартир) на самом деле блокируется собственником нежилых помещений ввиду незаконного использования управляющей компанией в подсчете голосов парковочных мест. Принятые решения общих собраний с использованием при голосовании парковочных мест незаконны, поскольку отсутствовал кворум для принятия решений. Ответчик указывал, что парковочные места не должны учитываться при голосовании. Однако судом первой инстанции установленным обстоятельствам по делу была дана неверная оценка, тогда как в п. 2-1 ст. 42 Закона не содержится неясностей в вопросах определения собственников помещений (квартир) при подсчете голосов.
Более того, в ст. 2 Закона даны определения основным понятиям, используемым в законе, в частности, согласно п. 47) под помещением следует понимать отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании), границами которого являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением между собственниками. Следовательно, парковочное место не является помещением. Решением Есильского районного суда г. Астаны иск ТОО «H» к Ж. о взыскании задолженности удовлетворен с взысканием суммы задолженности по накопительным взносам на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума в сумме 130 864 тенге. В удовлетворении встречных исковых требований - отказано. Из протокола общего собрания собственников помещений (квартир) от 2 ноября 2012 года следует, что в ЖК «А» числится 359 жилых помещений (квартир) и 60 нежилых помещений (встроенные, технические). На данном собрании присутствовали 244 представителя собственников жилых и нежилых помещений, а в соответствии с требованиями п. 5 ст. 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников. Каждый собственник квартиры при голосовании имеет один голос. Если собственнику принадлежит несколько помещений (квартир), то он имеет соответствующее количество голосов. Участие 244 собственников помещений (квартир) в данном случае явно не соответствовало правомочности проведения общего собрания ввиду отсутствия кворума, который должен был составлять 279 голосов собственников.
Данное несоответствие в процедуре проведения общего собрания собственников помещений (квартир) в ЖК «А» управляющей компанией необоснованно устранено путем незаконного включения в число участников собрания парковочных мест в количестве 520 единиц. Непосредственными участниками собрания от жильцов значились только восемь жильцов - собственников квартир, тогда как общее количество собственников осталось неизменным - 359 жилых помещений (квартир) и 60 нежилых помещений (встроенные, технические). Таким образом, участие 231 собственника помещений (квартир) также не позволяло в рассматриваемом случае признать собрание правомочным ввиду отсутствия необходимого кворума.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда г. Астаны от 7 марта 2017 года вышеуказанное решение Есильского районного суда г. Астаны от 23 декабря 2016 года по данному делу отменено с вынесением по делу нового решения. Протоколы и решения общего собрания собственников помещений (квартир) признаны незаконными и недействительными. А в удовлетворении иска ТОО «H» к Ж. о взыскании задолженности по накопительным взносам отказано с удовлетворением апелляционной жалобы ответчика в полном объеме. Как установлено по конкретному гражданскому делу, указанные нарушения прав участников рассматриваемой сферы жилищных отношений стали возможны в результате недостаточного внимания жильцов к своим законным правам.
Оптимальная форма управления
Одной из функций органа управления объектом кондоминиума, согласно п. 2-1 ст. 42 Закона, является осуществление правильной организации проведения собраний собственников помещений (квартир). В силу требований п. 5 любой из собственников при недостижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума вправе поставить перед собственниками вопросы об образовании КСК, о выборе или найме управляющего жилым домом (менеджера) либо юридического лица для управления объектом кондоминиума.
Поскольку интересы членов объекта кондоминиума и интересы управляющих лиц в отдельных случаях могут не совпадать (к примеру, целью управляющей компании в виде ТОО является извлечение прибыли), право выбора наиболее оптимальной для каждого формы управления объектом кондоминиума законодатель преднамеренно оставляет за собственниками помещений (квартир). И это право может быть использовано собственниками в любое время.
Так, по одному из дел установлено, что КСП (К) «А» в своем обслуживании объединил в г. Астане 11 домов. При этом инициативная группа лиц инициировала и провела общее собрание собственников квартир по своему дому, на котором обсуждены вопросы выхода дома из обслуживания КСП (К) «А». Таким образом, реализовав свое законное право, собственники этого дома перешли под управление другой управляющей компании, обслуживающей соседний объект кондоминиума. Председатель КСП (К) «А», не согласившись с таким положением дел, обратился в суд с иском о возвращении членов обратно в свой КСК путем инициирования иска о признании решения собрания и протоколов жильцов указанного дома незаконными, а именно в связи с проведением собрания без его ведома. Разрешая вопрос о переходе из КСП (К) «А» в обслуживание ТОО «Д», собственники квартир исходили из положений статьи 42-1 Закона, предусматривающей, что на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Решение собрания собственников квартир оформлено протоколом № 1 от 15 октября 2016 года, форма и содержание протокола соответствует требованиям п. 8 ст. 42-1 Закона.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда г. Астаны решение по данному делу оставлено без изменения, а апелляционная жалоба председателя КСП (К) - без удовлетворения. При разрешении таких споров следует обратить особое внимание на требование пп. 2 п. 1 ст. 42 Закона «О жилищных отношениях», указывающего на то, что в многоквартирном доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм управления объектом кондоминиума.
При регулировании жилищных отношений в данной сфере следует также обращать внимание на актуальность соблюдения информационного права как неразрывной части права собственника. Поскольку деятельность управляющего органа прямо зависит от поступлений (сборов) на содержание общего имущества, она должна быть прозрачной, а вся информация по ней - доступной собственникам помещений (квартир).
Что касается проблем отдельных КСК по взысканию задолженности с собственников квартир, то вопросов не возникает при организации надлежаще поставленной претензионно-исковой работы с должниками и своевременном обращении в суды. Поскольку, как правило, неплатежи связаны с неисполнением собственником в силу разных причин обязанностей по установленным общим расходам. В данном случае конфликт интересов одного лица разрешается решением большинства, которое вытекает из общего собрания и подлежит обязательному исполнению.
На основе анализа судебной практики рассмотрения жилищных споров, связанных с деятельностью КСК, можно сделать однозначный вывод о том, что для адаптации проведенных государством реформ в сфере ЖКХ в настоящих условиях недостаточно выработки и установления на законодательном уровне определенного алгоритма должного поведения для каждого участника жилищных отношений в этой сфере. Для эффективности исполнения требований Закона и реальной помощи собственнику в надлежащем содержании общего жилья необходим единый стандарт контроля со стороны государственных органов за этой деятельностью.
